政策利好下，深圳房价会起飞吗？

最近关于区域发展的信息影响着关注投资人的心跳：

8月19日中央、国务院宣布，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，这是粤港澳大湾区规划中，明确深圳为“核心引擎”。

按照规划，2025年深圳的经济实力、产业创新、公共服务、生态环境要达到世界一流城市，30年后成为全球标杆性的伟大城市。这说明，中央对深圳的预期，已经超过了国内其他城市。

有很多讨论群的朋友开始关注深圳落户或者购房的问题。其实作为深圳这个开放包容的城市，购房资格确实在一线城市中相对容易得到，那么现在是在深圳布局房产的好时机吗？

我们的观点：

第一，从长期看当然是毋庸置疑的机会。作为“全球性标杆城市”的定位，未来的对标是东京、纽约，因此深圳的发展，在现有科技产业的基础和上层的支持下，长期将具有投资性机会。

第二，中期上房价可能不会出现大幅上涨。一个城市的发展最重要的是人的因素，这也是为什么这么多城市开启“抢人大战”。但是城市人口的制约核心因素来自“生活成本”，生活满意度≈收入-生活成本。

如果没有人才的增长，城市也将缺少活水。深圳经过上一波波澜壮阔的涨幅，当前房价已经不低，房价的上涨会制约人口的流入。当然，除了长期因素，短期供给也是要考虑的重要因素，与之相对应的是每年近50万人的新深圳人。

第三，深圳的房产需要考虑政策影响

首先说保障性住房和人才房。8月19日的深圳房博会的消息，2018年底全是筹建的保障性住房和人才住房50万套，在《示范区意见》也支出建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，加快保障性住房与人才住房制度，因此该类住房也是影响未来深圳房产投资的一个重要因子。

以人才房为例，《建设标准》征求意见稿对不同套型的套内建筑面积予以明确，以人才住房为例，1~2人使用的Ⅰ类套型，套内建筑面积应大于等于27平方米；3~4人的Ⅲ类套型，套内建筑面积应大于等于51平方米；大于4人的Ⅳ类套型，套内建筑面积应大于等于64平方米。

这对传统的小户型呈现较大的影响，而对于面积较大的住房机会意味着更多。深圳楼盘得房率更多，80平米的新盘三房在京沪很难做到，而深圳则是可以做到。

另外对于学位房，短期仍然存在着供不应求的格局，但是，在规划中我们也看到，对于基础教育的投入也是深圳未来学位缓解的一个因素。在过去一年我们已经看到了一些学位与学区房解绑的一些端倪，虽然不会很快，但是随着教育资源的扩大，在选择学区房方面需要慎重。

当然，在当前宏观政策的大背景下，即便是深圳，房产投资已经不是各类投资的最优选择。在昨天央行副行长针对贷款市场报价利率（LPR）的推出背景下，专门表态房贷利率不会降，也是在贯彻房住不炒的原则。

目前中国家庭房产占家庭总资产的比例还是明显偏高的，在未来会有呈现下滑的趋势。但是由于房产在普通人中的观念很难在短期改变，所以这个过程可能需要更多的时间。

图片来源：《2018中国城市家庭财富健康报告》

总的来说，如果有资金和房票且房产配置比例低，深圳的房产是具有长期价值的，特别是改善类住房价值是相对更高的，但是一飞冲天的可能中短期不会出现。投资时我们建议可对标一个长期的债券，随着城市的发展波动小、缓慢增值的概率较大的。但是，如果希望资产增长速度更快，反而我们认为当前3000点下方的A股市场机会更大，流动性更好。投资人要根据自己当前资产的情况，选择多元化的资产配置，才能更有效的对冲风险，获得长期稳健的收益。

原创文章，不足之处敬请指正。

多提一句，未来我国房地产投资越来越专业，闭着眼睛买房等上涨，加着杠杆等暴富的机会已经没有。在这其中，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。改善性住房将是未来绕不过去的主题，这是时代的趋势。