“复仇”开发商！我们还剩不到100天

今天聊聊市场决策，先说观点：

2020年春节前，这剩下的100天，不出意外，应该是近3年最好的买房机会。

过去都是开发商割韭菜，今天我们也“复仇”开发商！

01

过去一周多，楼市最大的新闻是限购放松。

从10月15号开始，三亚、中山、南京、天津、燕郊相继以“人才引进”的方式放松限购。

如果从9月初开始算，一共有24个城市放松人才落户，目标只有一个：保楼市！

原因大概有两种：

其一，很多城市熬不住了，借着“一城一策”给楼市鼓鼓劲儿。

其二，纠偏，过去对楼市过分打压，现在正在回归。

不管目的如何，但这一大波放松目前并没有被叫停，且不乏天津、南京这样的大城市，这样的态度，基本上意味着调控政策见底。

未来，大概率，政策不会更严，只会更松。

02

房价短期看政策，长期看基本面。

这几年郑州肉眼可见地越来越好：四环高架、地铁通车、少数民族运动会举办、新书记到任，每一件都是实实在在的利好。

这些利好，大都是资金堆出来的，是实实在在的城市资源，是吸引力，是梧桐树，是长期发展的基本面。

这些利好，不仅是为了现在郑州的1000万人口，也是为了未来的2000万人口准备的。

未来10年，郑州如果再增加1000万人口——不管这些人是穷人，还是富人——房价都是必然要涨的。

而且，放眼全国，论发展潜力，郑州可以排前三。

所以，不用担心郑州房价，现在的涨跌都是俯卧撑，未来必然往上走。

03

市场感觉来看，郑州2020年也一定会更好。

郑州过去几年都在还债——还城中村拆迁的债，吴天君书记把100多个城中村拆完了，上百万人要买房子，需求爆发释放，所以郑州房价短期暴涨，甚至领先全国。

城中村释放需求，同时批量制造供应，几十个城中村的天量供应（安置房+商品房），从3年看，不仅满足了需求，还透支了一部分。

郑州房价这3年不涨，根本原因是供应量太大，跟政策和城市关系不大。现在，债也还的差不多了，供求关系会回归正常。未来，一大波新增人口，将再度启动郑州楼市上行大门。

更重要的，明年郑州会大爆发。2020年底，郑州要开通7条地铁，“米”字型高铁要成型，总人口要达到1100万，一大批学校、医院、博物馆和高架要开通，阿里巴巴、华为、京东、格力等一大批项目落地……这些都是机会，会聚集财富、人流和机会，也将夯实房价基础。

楼市债还完了，基本面更强了，房价没有再跌的道理。

04

从购房决策看，现在是3年来最便宜的。

过去是开发商割韭菜，现在是大家割开发的韭菜。

因为，今年的特价房力度都很大，降10%属于基本，20%的大漏也不少，非常值得买。

去年郑州有过一波降价，重灾区是绿博、滨河和惠济北，都是新区，都是供应量集中区。

今年基本上全城都在搞特价，新开盘项目价格水分也都很少，金水北的美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园都是1.7万左右，惠济北、高新区和南三环沿线，1.2万左右的项目一抓一大把，性价比是很高的。

这样的价格，不管开发商多缺钱，都不要指望能降太多，因为成本在那儿搁着呢。大家只知道猪肉涨价了，知道沙子涨了多少吗？至少50%！

其它的各项材料、人工，成本都在大幅上升，还有不断攀升的融资成本，总之都是步步高。

开发商首先是商人，千辛万苦拿块地，都是冲着赚钱去的，除非万不得已，绝不可能降价——这些项目和开发商，不要期待他们降价，他不赚钱，房子会好好盖？能盖起来都是问题。

但有些开发商盘子大、战线长、资金链紧，这些企业肯定会打折促销，比如恒大、万科、融创、碧桂园、泰禾等TOP100的开发商，本土的建业、正商、康桥、永威，该降的早就开始降了，没有降的也别指望太多。

这些大牌开发商，盘子大降得起，利润现在不重要，重要的是现金流、业绩、规模和周转速度。而且，他们不会有倒闭烂尾，产品品质也有底线，风险相对低得多。

所以重点盯住他们，只要超过10%的特价房，这个漏都值得捡！

请记住，这样的机会不会很多了，前两次出现这样的机会是2011年和2015年，抄过底的就知道后来利润多丰厚！

05

是不是大开发商的项目，只要降价了，都值得捡漏？

No！还要看区域！

记住三条：

1.5年之内没地铁的谨慎！

2.绕城高速以外的谨慎！

3.远郊大盘没配套的不要去！

没有地铁，意味着没有政策力度支持，以后的人口外溢，学校医院商场都没啥机会，不管多便宜，都要足够谨慎。

可以重点关注的区域：

1. 三环内和金水北，这基本上是主城区，只要价格合适，都可以买。

2.改善类的看鸿宝路片区、杨金和经开滨河，这几个基本上都被降价打击了一波，性价比已经很高，未来改善可期，配套成熟后是未来的房价高地。

3.刚需重点关注惠济北、管南、高新新城和二七新区，这几个区域除了管南，价格水分都被挤干了，性价比非常高，特别适合首套置业。

4.白沙和绿博要分开看，白沙供应少，价格高，成熟周期至少还需5年，购买需要评估个人需求；绿博受制因素更多，今年电影小镇火了，后续如果能再火3~5个项目，绿博的房价才会真正开始涨，现在一切都说不准，后续再单独分析。

5.港区值得关注，港区地铁密度大，产业导入速度快，价格也不高，未来高铁南站投用之后，豫东南的商丘、周口、驻马店、开封、南阳、漯河的大批“新郑州人”会很快把港区的楼市填起来。这里可以重点关注领事馆区，郑州还没有这么高规格的国际区域，建设标准和资源价值，都值得期待。

6.超级大盘也值得关注，比如理想国、华侨城、恒大文旅城等，此类项目体量大，配套自成体系，未来有机会走出独立行情。

06

买房子，一定要用常识分析。

比如分析房价涨跌，过去10年VS今后10年，要具体分析，那些条件变了，哪些没变，才能有答案。

依我看，政策严、钱紧、经济降速是变化，但人口流入、城市建设等基本面没变，郑州作为一亿人口的中心城市，人口占比刚刚10%，发展空间大着呢！

所以，买不买？当然可以买。

什么时候买？现在是个机会，也许机会只剩下不到100天。

买什么房子？TOP100的大开发商，超过10%的特价房，能住、能租、能卖的都没问题。

买哪些区域？主城区，地铁覆盖的新区，绕城高速以内的新区，长期看都有机会。

至于其它的，我预测不到，也猜不准，不建议想太多。

盯着自己的需求，把握眼下的机会，很重要！

全文完。