北京别墅产品的演化将走向何方？

前段时间在一线探访了不少别墅项目，两种声音交叉在一起，似乎有点水火不容。

纯别墅说限竞房别墅，舒适度不够，限竞房别墅说纯别墅，总价太高；独栋说合院太密，合院说联排太老。不禁感慨，别墅何苦为难别墅。每种产品都有亮点，亦有短板，攻其软肋，两败俱伤，得不偿失。

别墅现状看的是竞争，长远看的是趋势，『地产营销人』认为，多些洞察，探明产品发展的方向，也许更有意义。

下面，让我们看看别墅产品的演化将走向何方？

1、聪明的设计比面积重要

别墅过去靠面积，未来靠设计，这话怎么讲？

没出现限竞房之前，别墅面积的设定是自由的，所以靠尺度大就能展现舒适度，这也是现在很多纯住宅别墅自我标榜的地方。但限竞时代的到来，让别墅产品的形态和面积有了制约，如果想达到同样的舒适度，就要依靠更聪明、出色的设计。

其实，过去这些年政策出的难题，最终都是靠设计一一化解的。放在10年前，90㎡在北京最多做到两居，根本没有现在7090限制下从从容容的三居户型。同样在10年前，别墅的地下就是阴暗的储藏间，根本没有如今功能丰富、阳光充裕、通风良好的休闲空间。

因此，聪明的设计化有限为无限，化平淡为神奇。在严格用地指标限定下，别墅走向小面积、叠拼化是必然趋势。对购房者来说，一方面，精巧的设计不会降低墅居的体验；另一方面总价变低，门槛易过，别墅梦更容易实现。

2、别墅空间拥有多种可能

近几年，很多普宅都强调空间的可变和灵活性，意在适应一个家庭全生命周期的需要。而一些大面积的平层豪宅则开始融入更多的社交场景，让居住与工作有了适当的交集。

种种迹象说明，无论什么居住产品，未来都不再是单一的功能——混合、混搭、杂糅、复合才是新的趋势。

别墅也同理。因为空间多样且充满弹性，别墅展现不同生活方式和居住模式的可能性更多。除了必备的居住空间，大量的室内空间正在模糊其使用边界，比如：PARTY聚会、商务接待、工作室、儿童娱乐、爱彼迎出租等等。

一套别墅不止一种生活。空间可变幻，功能无界限，这是确定的未来。

3、家庭成员的系统化墅居

住别墅，在某种程度上是为家庭成员各自的私密生活进行延展。

老人不只拥有独立的套房，还有一片可莳花弄草的庭院；孩子不仅拥有私密的楼层，还有一方可尽情玩耍的天地；主人不仅拥有功能完整的卧室，还有品茗的茶室和静读的书房。

但这些都是如今别墅的及格线，未来家庭成员的墅居体验，将从室内扩展到室外，从别墅蔓延到社区，每个人的墅居生活将变得更加系统化。

以家庭成员中最重要的孩子和老人举例，孩子除了在室内的休息和学习，在社区中如何运动和娱乐，如何享受丰富的教育配套？老人除了种花养草、修身养性，如何搭建社交平台，增进情感交流，参与多彩活动？

因此，别墅未来的生活是对所有家庭成员更为细致的关照，提供更为系统化的功能设施，整体的提升居住品质，加强幸福感和归属感。

4、精装别墅的省心省力

别墅做精装的趋势早在前几年就已见微知著，只不过进入2019年，这种潮流开始蔚然成风。

精装别墅的好处，『地产营销人』反复说过很多次，最核心的其实是两点：一是对业主而言，交由开发商来做这件麻烦事，可省心、省力，还能保持家庭和谐。一般从精装风格上，比自己装的要更高级、更有品位。

二是有实力的开发商做精装有集采优势，选择的材料和品牌有保证，在有严格工作流程和监理程序把关下，往往精装的工艺品质也优于个人。

欧美国家所有的别墅交付一直都是精装，没有毛坯之说，所以未来我们的市场也会逐渐向这个标准靠拢。

那么，在北京别墅市场上，有没有项目暗合这股潮流，领衔产品上的创新呢？

『地产营销人』搜寻一圈后，发现位于房山的万科七橡墅于不经意间，走在了前面。

万科七橡墅不同于其他限竞房产品，在设计上体现了万科智慧，实现了突破创新，打破面积的限制，主推“无限系”别墅产品。以“七大无限”设计理念，深入研究了用户的生活需要或进行合理的产品规划，满足多代人全家居住在一起，又相互独立的生活需求。

项目拥有“无限便捷”的配套。万科七橡墅位于房山周口店镇政府东侧，作为承接中关村高端产业外溢与北京生态涵养区的关键区域，是高端产业与高端居住区的重叠之地。周边交通非常便捷，享有“二高、一轨道、多公交”立体多维交通网。

项目距离预计2020年开通的燕房线周口店镇站北约800米，届时将可与9号线、10号线、1号线等多线实现换乘，直达丽泽商务区及总部基地商圈。项目还紧邻京昆、京港澳两大高速路，能快速通达金融街、CBD。

万科七橡墅商业配套也绝不逊色，除首创奥特莱斯、华冠购物中心、国泰百货等商业配套外，龙湖熙悦天街未来也将投入使用，从高端餐饮到休闲娱乐，从文化体验到小聚购物，在不落幕的繁华间，尽情与慵懒兼顾。

项目南侧已经自建幼儿园和小学，可为居者的子女提供便捷的教育配套条件。房山中医院、房山第一医院以及在建中的北京武警总医院环伺项目周边，能很好的为居者的健康保驾护航。

万科七橡墅享有“无限生态”，是项目的又一大亮点。项目地处西山脚下水源涵养区，周边五大国家级景区环绕，森林覆盖率接近90%。气候湿润，温度适宜，常年保持优质的空气质量，占据绿色生态休闲宜居的重要位置，居住价值可期。

项目整体占地面积约8.9万平米，总建筑面积约13.37万平米。项目依山而建，缓坡地形，容积率仅约1.5，打造的是低密墅质社区，有洋房及叠拼两种产品。

园林景观采用英式园林设计理念，突出自然式的树丛草地，灵动跳跃的水系，蜿蜒曲折的道路。最大化利用原有土地起伏形态，打造坡地景观。移植成树，为社区营造绿荫。

社区内还设有儿童活动区、健身区、棋牌区等开放式公共空间。能巧妙的将人、建筑与自然有机融合为一体。让园林不仅成为一道靓丽风景，亦成为业主的室外会客厅。

万科七橡墅打造了“无限空间”，让聪明的设计打破了限竞房产品面积的限制。无限系户型设计可以在三居与四居间随心切换，无论是二孩家庭亦或是三代同堂，都能满足家庭所需。

下叠新品配有南北双院落设置，可以使室内空间拓展到室外，变得更加阔绰。同时可提供充足的家庭欢聚或商务宴请的室外空间，赋予更多的使用功能。

项目在产品设计细节上进行雕琢，户型尺度方正规整，在保证空间尺度的基础上避免了空间浪费。整体7.2米的大开间设置，让限竞房的舒适度再提升一个等级。主卧套房设计提供了无与伦比的舒适空间，容纳全家多种不同的生活节奏。

对地下空间的处理，双采光井设计，最大化提升了舒适度，同时保证了充分的采光。使地下室兼具实用性和情趣感，可做视听室、酒窖、健身房亦或是商务社交空间。

房子不止有一种生活，万科七橡墅在产品上挖掘“无限功能”。让每个家庭成员都有属于自己的空间和生活系统。在空间上，可做三代同堂居住使用，亦能巧妙分割出两种不同的使用方式。无论是自住、出租，均可延展出无限使用功能。

此外，项目还为孩子提供了无限成长的空间。儿童房位于动静分离的安静区，在这里孩子的学习可以不受外界干扰。同时灵动的空间也可为二孩的出生，多开辟一间儿童房。

一街之隔的小学幼儿园提供了优质教育的保障，业主更享有V-learn专属特权，让子女有机会体验万科一站式教育配套。

在这里同样能为老人带来无限守护，满足父母的养老需求。一层的老人房到达各功能区的动线皆为最短，并连接南北两座院落，出入便捷，可以赋予长者更好的居住体验。

小院、露台的设计更能让老人体验种花养草的乐趣。社区内老年活动区的配备，让冰冷的钢筋水泥建筑，回归传统大院社区居住的人情味。

项目附近医疗资源也很丰富，可满足老人生活需要。包括在在建的三甲北京武警总医院（可乘坐房12路公交直达，未来也可乘坐燕房线地铁抵达）、良乡医院房山中医院，房山区第一医院，北京博爱中西医结合医院等多个医疗场所为家庭的健康保驾护航。

万科七橡墅尽力体现“无限品质”。针对别墅装修，面积大、结构复杂、耗时、耗力的痛点，上叠新品附带万科标准化精装，以规范、成熟、高品质的精装，让居住者省时、省心、省力，免除后顾之优。

下叠产品也个性化的配置了万科标准化的精装包，降低居住者成本。以甄选建材品牌和每一个细节的匠心工艺，为客户提供放心、周到的服务。

万科物业是居住的保障，万科七橡墅为后续业主提供“一站式”管家式的生活服务，不仅使便民服务丰富多样，也为业主们情感沟通提供了交流平台。

便捷、生态、守护、成长、空间、功能、品质，七大价值汇于一身，让万科七橡墅成为全家庭生活的理想墅。不过对于新中产来说，如今370万起即可实现别墅梦，确实太具诱惑力！

别墅是最体现开发商研发功力的产品，限竞房出来之前如此，之后要求更加苛刻。不过，所有花费的心血最终都能被客户识别认可，这便是最大的意义所在。希望产品的精进不要停，精彩永远在后面！