楼面地价26万元/㎡！香港中环再次拍出天价商业用地

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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎转载自公众号：楼兔子兄弟

今天说两个大新闻。

一个是大会期间，国家发改委官员在回答香港媒体采访时表示，推进粤港澳大湾区建设意义十分重大、前景非常可期。粤港澳大湾区整体规划已经形成初稿，现在正抓紧征求各方意见。

第二个来自香港楼市。昨天，香港中环又成交了一块天价商业用地。成交价116.2亿港币，楼面地价大约是每平米26万港元。业界预计，该地块未来商业成品售价应该不会低于每平米40万港元！

香港地产圈人士认为，香港中环半年时间内连续出现3宗天价商业地块成交案例，说明市场依然非常看好核心区商业项目的市场前景，而粤港澳大湾区概念是强烈的支撑要素之一。

香港中环新商业地王地块位置

116亿！香港中环第3贵商业用地！

楼兔子拿到的资料显示，香港市建局这次拿出的商业地块拍卖，是香港中环嘉咸街C地块，规划未来可售商业总面积大约是4.3万平米，属于香港中环核心地段难得一见的大型商业地块。

消息人士透露说，该地块竞拍的时候，发展商出价108.4亿港元，楼面地价大约是每平米25万港元，但实际中标价高达116.2亿港元，楼面地价大约是每平米26.8万港元。一举成为历来最贵的香港市建局项目，亦登上全港第3贵的商业用地，仅次于启德第1F区（246亿港元），及中环美利道（232.8亿港元）。

香港最新商业地块拍卖核心数据

值得注意的是本次商业用地成交案例中，香港本土地产商永泰地产牵头开发，占股65%，而另一个出资方则是基金公司——资本策略，占股35%。永泰地产是首度投得中环核心区商业地，而名不见经传的资本策略则在近年悄悄收购了香港中环上环附近多个旧楼，商业潜伏的版图很大！

但是，楼面地价每平米26万港元，还不是香港最贵商业用地！

香港最贵商业地块是李兆基名下的恒基兆业地产，今年5月拿下的香港中环美利道商业地块，楼面地价达到了惊人的每平米53.9万港元！

粤港澳大湾区核心商业地块！

楼面地价每平米26万港元，是什么概念呢？

业内预测，该地块未来楼面建筑总成本应该不会低于每平米港币30万元。如果以3年建设期，每年10%的相对朴实利润计算，项目未来的销售价格应该不会低于每平米港币40万元！

而李兆基香港中环美利道商业地块，未来售价应该在每平米港币80万元以上！

显然，都说是李嘉诚在撤资香港，但更多的香港本土地产商依然是看好香港核心区商业物业的市场前景。

那么，为什么会出现港资企业爆抢商业用地的状况呢？

商业投资是项技术活，买对暴赚

上个周末，楼兔子和几位朋友正好在前海宝中的卓越时代广场考察商铺，并做了一场关于深圳商业地产投资的价值研判论坛。

楼兔子现场讲述的几个核心观点是：

1、房住不炒租购并举的时代，恰恰是布局一线城市核心商业的机会。这是资金留在一线城市，继续享受一线城市城市增长红利的机会。以往十年，炒房往往实现十倍暴利。而买铺常常不能同等盈利。但在今时今势，态势可能要反转了。

2、买铺是个技术活。买对了，一铺养三代；买错了，三代供一铺。

3、商铺投资最核心的要素是规划、人流和品牌，说到底就是商圈选择。

前海卓越时代广场推售小面积商铺

香港过去半年时间里，连续出现的三宗商业高价地，都是集中在中环，香港商业最旺盛的地方。这是典型的商圈强者恒强、火上添油态势。商业氛围是要扎堆经营的。中环就是香港商业的宝地。

过去一段时间，香港内部社会关系有些紊乱，中环商业的价值受到一定冲击。

但是，粤港澳大湾区适时地给了香港动力与激情！

新闻发言人在接受香港记者采访时表达非常清楚，建设粤港澳大湾区，就是为了更好地支持香港和澳门更进一步融入到国家发展大局当中来。另外，深圳方面也已经和香港领导会面并协商了科技文化教育与金融等多方面的具体合作意向。

应该说，粤港澳大湾区给了港人信心！这是如今香港房价创历史新高，而香港中环也屡现高价地块拍卖的深层次逻辑。

前海宝中商业的爆发机会很大

香港中环半年内，逆天惊现3宗商业高价地，对深圳商业地产投资者来说，又有怎样的启示呢？

这里先讲3个新闻。

1、本周末，前海宝中最大的商业中心——壹方城就要开业了。这个36万㎡的缤纷商业群，体量大约是福田中心COCOPARK的两倍，是罗湖万象城的1.5倍。壹方城是整个前海宝中片区最大的首个多元主题体验MALL。据说，是深圳最适宜女性闲逛的商场哦。

2、壹方城南面的前海卓越时代广场商业部分已经开放展示区，商铺一层层高5.1米，开间4.2至4.8米，进深9.4至12.45米，户型方正实用，亦可自由打通。二层产品层高4.45米，适宜布局餐饮、零售、休闲吧等高盈利业态产业。都是现铺销售。

从前海卓越时代广场高区俯瞰前海湾

3、今年9月份深圳商铺投资的整体氛围还不错。成交量达到了22万平米，是连续18月里最高的一个月。9月份，全深圳商铺类产品的整体均价大约是每平米8万元，价格也是达到了今年以来的最高水平。和冰冷的住宅市场相比，简直还是另外一片天啊。

那么，结合香港屡现天价商业地王的案例，综合看以上三个新闻，楼兔子有一个感觉：深圳的商业地产还是有发展空间的，而前海宝中应该会是下一个最有爆发潜质的商圈。

楼兔子在此前的文章里多次说过，坊间流传的最新深圳未来20年的城市规划，对深圳有一个清晰的定位，那就是粤港澳大湾区的核心城市、引擎城市。

这个定位告诉我们，深圳接下来的5年至10年，一定会全力建设前海宝中片区。前海大地主——招商前海湾曾经透露的“3年见成效，5年成规模，10年成熟”应该是得到上方认可的军令状！

大家一定还记得，前海宝中片区的宝安滨海文化广场——升级版欢乐海岸地块，地块拍卖有过小波折。但是在今年政府工作报告上首次提出粤港澳大湾区之后，立马顺利拍卖。而且在拍卖一个星期之后就奠基开工了。当时刚刚到任深圳的主要领导，出席了奠基仪式。

宝中欢乐海岸规划效果图

楼兔子当时就发了一条评论：宝安中心区升级版欢乐海岸，168万平米商业，这不仅仅是宝中的商业旗舰，更是整个前海自贸区的商业配套！粤港澳大湾区是领导亲切关怀重视的地方，前海宝中的欢乐海岸耽搁逶迤，这个责任太大了！谁也不好担责！

本周末，壹方城正式开业。2020年前海宝中升级版欢乐海岸开门迎客！这两大引擎足以改变深圳商业格局，在深圳西部点燃一个全新的商圈——前海宝中商圈！

事实上，对应前海未来大约3000万平米的建筑体量和65万就业人口与15万居住人口，深圳已经在前海湾规划了大约300万平米的商业，商业总体量相当于福田CBD的4倍！价值半径覆盖前海宝中近百万人口的高消费力。这是一个全新商圈崛起的节奏。

前海卓越时代广场商业规划效果图

但是，根据规划，前海湾90%以上的商业产品都是开发商自持，只租不售的。部分在售项目产品起售面积较大，资金门槛较高。

楼兔子了解到的信息是，现阶段前海湾区内可售商业供应量极少。世茂前海中心6栋独栋商业已经售罄、1万㎡地铁商业亦整层起售；华润前海中心8万㎡商业则由开发商统一运营，不对外销售。前海卓越时代广场是目前前海湾唯一在售的商业产品。其中面积大约是40至60㎡的小铺更可谓是黄金商铺。

前海卓越时代广场位于壹方城和前海升级版欢乐海岸两大引擎中间，周边有9栋高档写字楼提供高端消费人群，北面是壹方城，距离仅约数百米。南面一路之隔就是欢乐海岸，与规划中的摩天轮很近。地下通道直连欢乐海岸规划的书城。未来三大商业体之间的联动互通不存在任何障碍。

楼兔子小密圈

楼兔子胡春。从2001年起至今，一直混迹在深圳地产媒体圈，先后担任南方都市报、深圳特区报、晶报等传统媒体的地产新闻记者编辑主编。完整经历了近15年深圳楼市的数轮起伏涨跌。踩盘超过1000个，专访大佬不下百人。对深圳楼市各大片区的现状与走势有独家理解与思考。有意进楼兔子小密圈的朋友加微信号58142696，私聊。

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