在经济增速放缓、产业转型任务艰巨的2019年，每一个与房地产相关的政策、数据都牵动人心，毕竟，房产类资产在全社会资产中占据了极高的比重。政府一方面坚持“房住不炒”，提出“一城一策”的调控方向，同时从银行、信托、发债等多个金融细分领域，对房地产进行精确调控——多管齐下，防止房地产市场出现“大起大落”。

从曾经持续多年的“楼市普涨”，到如今的“稳房价”，房地产行业正处于“转向”的重要时刻，“闭着眼睛买都能赚钱”的时代显然已经离去，投资者需要以新的视角来观察这个巨大的市场，仍然有不少稳健的投资机会。

货币总体宽松，房产金融“精准调控”

在全球经济缺乏亮点、增速放缓的大背景下，货币“宽松”是大多数国家央行的选择。几乎所有经济学家都预计美联储将在7月末的政策会议上进行10多年来首次降息。在美联储行动之前，乌克兰、南非、印度尼西亚、韩国央行已先行降息。

中国央行同样“宽松”动作不断，自7月15日以来，央行通过逆回购、定向中期借贷便利(TMLF)、中期借贷便利(MLF)等方式，累积投放资金1.2亿元。市场普遍预期，下半年市场利率的走势至少不会上行，或者仍会通过降准或定向降准的方式为市场提供资金。

在货币宽松的大背景下，房产金融的管控倒是有“趋严”的迹象，这一情况的出现并非偶然。数据显示，今年上半年房地产行业的融资明显加快，以信托为例，2019年一季度投向房地产领域新增信托金额近2610亿元，同比增加784亿元；二季度房地产信托融资势头未减，房地产集合信托募集资金环比增长6.85%。对于境外发债，房企同样是热情高涨，2019年前6个月，房企在境外发债的金额达到491亿美元，同比增长26.7%。

房企融资“过热”的态势如果持续，难免会推动房价起落。于是，监管部门果断出手，7月初，对信托公司进行窗口指导，要求控制房地产信托业务规模；中旬，又对房企的发行外债进行了限制。

有外界声音将这些政策解读为“政府打压房地产行业”，其实不然，政府更看重的是房地产行业的稳健、安全的发展，防止房价出现“大起大落”。

经济转型，离不开房地产行业力撑

2019年6月，中国社会科学院财经院发布了《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》。《报告》显示，住房与经济的增长息息相关，每年的房地产投资都对经济增长有较大的拉动作用。除了2015年处于2%的低点，20年来房地产投资对GDP贡献度均在10%以上，是中国经济增长的核心引擎之一。

从金融的角度来看，房地产的作用更不容小觑。其中，银行涉房类资产占银行总资产的比重超60%，个别银行甚至高达80%，其中包括个人按揭、房屋抵押贷款、房地产开发贷、房地产消费金融（如装修贷等）、给房企的各类融资等。在信托领域，地产类信托同样占到国内信托公司资产的60%-70% 。

房地产可以说是中国整个金融体系的基础和锚定物，与宏观经济和金融体系存在牵一发而动全身的关系。如果地产出现大的风险，整个金融体系难免面临巨大震荡。

在国家推动产业升级、消费升级、同时收缩影子银行、控制宏观杠杆率的大背景下，房地产行业的稳健发展，更成为国家经济顺利度过这个弯道的重要基石，不容有误，这也与监管部门提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标相一致。

一城一策、分化显著，不能再“闭眼投资”

房地产行业的稳健发展，并不排除局部区域出现“波动”。过去很多年的房价普涨，是基于城市化、旧城拆迁改造、人均住房面积增加和条件改善等因素，但这些利好都在逐渐减弱，房产供不应求的时代也已过去。

潮水褪去之后，一些虚高的泡沫开始破灭，从前几年热炒的“鬼城”，到今年屡上新闻的黑龙江“白菜价”楼盘，大众已经看到不少房价“下跌”的案例。同时，真正有投资价值的地方也逐渐凸显出来，例如一二线的中心城市、大都市圈、拥有核心产业的城市群等，来自社会各界的资金仍在涌向这些地区的楼市。

2019年“两会”结束后的第三天，中央调研房地产时首次明确——要坚持“一城一策”，因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点。

在“房住不炒”、“一城一策”的房地产行业大背景下，投资者的“闭眼买房都能赚钱”的时代已经离去，转而需要借助行业专家的理性研判，寻找到稳健的投资机会。

房产行业的稳健投资机会有哪些？

（1）房企头部机构融资

在房地产“转向”“升级”的过程中，行业的聚集度正在提高。中小房企的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断加大。数据显示，截至7月21日， 2019年全国已有271家房地产企业发布破产公告，其中绝大部分是三四线城市的当地房企。

与此同时，房企的头部机构如万科，收购了上市公司华夏幸福；恒大，在湖北、重庆通过收购房企股权，获得大量土地储备；碧桂园则是频频收购土地资源。对于银行等金融机构来说，这些房企头部机构的融资需求，仍然是最好的信贷资产。行业预计，未来三年50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，50强房企也会成为银行放贷的新门槛。

（2）小额分散的投资形式

与房企头部机构的有限数量不同，市场上有大量的中小微企业，他们往往缺少通畅的融资渠道，房产可以成为他们获得信贷资金的重要工具。不仅银行，小贷、保理、典当等多类型的金融机构均参与其中，通过房屋抵押为客户提供借款服务。

作为投资者，参与到“房抵贷”业务中，在安全性上甚至优于大多数的房地产开发业务。这种安全性主要来源于“房抵贷”业务的特点：小额，单笔金额在300万元以内，住宅占绝大多数，易变现；分散，位于不同城市的不同位置，降低风险；优质，仅选择核心城市或重要城市群区位的房产；抵押率低，一抵资金一般低于房屋市价的七成，二抵低于六点五成；此外，担保、保险等措施可以充分采用，来保障业务的安全性。

（3）房产的细分创新领域

以房地产为基础，衍生的许多细分创新领域，也有不少稳健的投资机会，例如物流、商业、停车物业、数据中心、次中心写字楼、自存仓储、共享办公等。

以共享办公为例，成立于2015年的优客工场，通过租赁写字楼并为企业提供行政、人事、财税、法律、营销、软件、运动、餐饮、投融资等多方面的服务，吸引了大量创业企业入驻，目前已全球44座城市布局了200余个共享办公空间，自身企业的估值也是节节攀升。