深圳半年多起整售，11笔大宗交易额超250亿，投资者最爱它

南都讯 记者陈蓉从领展以66亿元人民币收购深圳" target="_blank">福田中心的新怡景商业中心，成深圳近三年来首次出现的整售购物中心交易，到华侨城大厦打包整售，近180亿元金额创近年深圳最大单笔大宗交易。今年上半年，深圳“整售”物业新闻频出。

数据显示，深圳2019年上半年共录得大宗交易11笔，大宗交易总额达253.6 亿元，较去年同期上涨超9成。戴德梁行指出，房地产调控持续影响住宅销售回现，融资渠道收紧，债务到期还债压力凸显等因素令众多房企选择割舍手中稀缺型办公物业,再加上近两年深圳大宗交易频现,市场给出的积极反馈也令整栋或大体量整体出让的物业增多,据不完全统计,目前深圳整售型写字楼超过20 个。

深圳近年大宗市场活跃

写字楼最受投资者青睐

“整售”现象并非今年才出现。第一太平戴维斯《2017年深圳市商用物业大宗交易报告》显示，2017年深圳共成交26宗商用物业大宗交易，总成交价约370亿元，总成交面积约65万平。为此，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿将2017年定义为“深圳商用地产大宗投资新元年”。

吴睿分析认为，受限购、限价政策影响，开发商整售意愿强烈，整售已成为深圳商用物业的重要销售方式。需要注意的是，整售甚至有可能蔓延至一手住宅市场。

另一组数据也能印证深圳近年大宗市场的活跃。戴德梁行《大中华区资本市场快讯》显示，得益于一季度的两笔大额成交,深圳市今年上半年大宗交易总额达到 253.6 亿元,较去年同期上涨超九成。

戴德梁行分析指出，写字楼依然是最受投资者青睐的物业类型,占到上半年成交宗数的半数以上,这其中 80% 为自用型交易。一方面众多快速成长的企业办公需求旺盛;另一方面,房地产调控持续影响住宅销售回现，融资渠道收紧，债务到期还债压力凸显等不利因素令众多房企选择割舍手中稀缺型办公物业,再加上近两年深圳大宗交易频现,市场给出的积极反馈也令整栋或大体量整体出让的物业增多。不完全统计,目前深圳整售型写字楼超过 20 个。

深圳写字楼空置率高企

未来还有大量新增供应

在写字楼受投资者青睐的另一边，是深圳写字楼空置率高企。根据戴德梁行提供的数据，今年一季度，深圳甲级写字楼存量为512.78万㎡，新增供应约为13.95万㎡，空置率达到17.2%，净吸纳量4.12万㎡。

业内人士预计，今年内深圳全市甲级写字楼空置率会持续增加到20%-21%。今年6月份，有报告称当前深圳甲级写字楼的空置率已经达到了23%，空置率情况完全超出了业内人士的预料。

未来5年，深圳预计仍将有大量新增供应的甲级办公楼进入市场，新增供应量将达到760万平方米，相当于平均每年新增150万平方米。预计到2023年，不断增长的新增供应将把深圳甲级办公楼总量推高至1450万平方米，从而比肩香港、上海和北京等国际一线城市水平。

分析人士指出，由于深圳写字楼交易多以自用型买家为主,其 更看重物业区位及品质,对资产价格敏感度不高,近些年成交单价仍处于高位。对于外资及机构型投资者而言,尽管市场供应量增加选择变多,在一定程度上可以倒逼资产价格的回调,但在保证回报率的前提下,目前可选投资标的物业仍有限,外资机构型投资者仍以持续观望为主。

深圳大宗交易走向何方？

一季度位于福田 CBD 的集中型商业怡景中心城的成交为深圳大型集中式商业物业投资市场打下一剂强心针,各路资本寻求合适商业 物业以及与本地业主谋求合作意向增多。

戴德梁行华南及华西区 研究部主管张晓端认为，随着粤港澳大湾区 规划纲要的公布,以及人才、企业各项减税政策的相继出台, 深圳依然是投资者不可忽视的重要战场。

2019 年是此轮房地产调控的第三个年头,住宅市场的转冷影响房企资金流动性。房企通过发行 ABS、CMBS 等 融资操作在一定程度上缓解其资金的压力,如星河集团发 行的里兹卡尔顿酒店 CMBS,万科发行的龙岗万科广场的 REITs 等。预计年内,在经济下行压力下,供应端发力以及资产价格的回调有望进一步激活资本市场热度。