我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，怎么看待海外资产，最近东南亚的房子很火，柬埔寨金边，泰国曼谷，菲律宾的大马尼拉，这些看着租金回报率都很高，有点心动，不知道哪个地方值得入手？

回答：看你的目的是想分散风险，个人认为风险管理并不是分散能解决的。海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。如果A8.5以上可以考虑，普通人就不要舍近求远，过海龙是要打折的。

提问：热心助人的房姐。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？还有链家的中介费一般谈到几个点比较合理？

回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见知识星球内部分享。绿中介一般不会给优惠，但是谈到2%问题不大

提问：如何判断学区房的学位是否被占了？买卖学区房的时候，有没有可以考察的根据呢？

回答：1.看户口本看小孩个数和年龄，计算大概几年级，若无小孩或小孩尚未到入学年龄，则学位可用。2.如果学位已被用，且原业主子女已上初中，则学位可用。3.非常规路径——学校或教育局熟人查询。

提问：房姐，您好像一直说汉口北好于阳逻，但汉口北武湖片一年多来没怎么涨，汉口郡和清能正荣府还是原地踏步，那片目前也没其他大型房企进入。而阳逻之心从绿城桃李春风的毛坯6800涨到现在的华发、万达都过万了。后期您怎么看啊？

回答：阳逻二手7千卖不出去，开发商拉动的一手价格没有参考价值。画饼谁都会，大开发商的营销能力大家有目共睹。汉口北也是慢慢涨起来的，不能只看今年的数据。

提问：您好，闲钱，昆山花桥有没有投资价值？

回答：昆山花桥不叫投资，是投机。预测未来会涨的，都是投机。投资追求的是收益确定性，片区均价30000了，买政府18000限价新房，或者21000次新笋。

提问：青春美丽的房姐，又要问您了，晚上好！我在上海长风公园有套老破小，出租在，刚买3年不到，一直没怎么涨，2020年底小区附近通地铁，1:以您的看法通地铁后不知道会不会涨？因为老不涨我又想卖掉套现，到武汉买2套，2:不知道这样做对不对？按您回复别人的是说入手关山大道一套和三环内一套，3:请问为什么这么组合？4:我想考虑入手中心城区比较好租的小户型是否可行？还是按照您的观点合适，5:能否2套一起做首套？烦请你解答一下，非常感谢！

回答：上海现在不是出手好时机，武汉小单融资再入吧。关山大道短期内还是领涨，三环内寻找价值洼地。投资不买小户型，占房票，涨幅弱。中心城区是指哪里？同时买2套二手房，可以做并发贷款，首付3成买2套。具体操作

提问：房姐，我主场渔村，你觉得在开哪里的分仓好？北京？还是上海？

回答：选主场渔村，也是一线城市里最有活力的。

提问：房姐，您好！对敲和代持有什么区别，能否告知一下？

回答：1.对敲是买卖，把你的房子卖给亲戚，本质是要获取贷款。详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

2.代持是用别人的购房资格买，实际产权人是你。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》

3.把知识星球内部资料再读一遍，里面都有。

提问：请问美丽的房姐，汉阳四新的二手房适合自主的有对口好点学校的那些小区可以推荐下，另外想买的面积100到120之间，一般单价控制在多少呀

回答：玫瑰园小学芳草校区：和昌森林湖、纽宾凯汉city国际社区

墨水湖小学：招商公园1872、纽宾凯汉city国际社区、南国明珠四期东岸、观澜国际

钟家村小学新区分校：卧龙墨水湖边、御水澜湾、广电兰亭盛荟

西大街小学英才校区：金地澜菲溪岸

单价1.5左右最佳

提问：新人首问，子弹90，投资用，目前考虑增城科慧花园。两个问题：1是否还有其他非限购楼盘推荐？2全款买一室一厅还是贷款买两室一厅？

回答：如果单纯投资，子弹90，广州和深圳限购区有更好的选择。增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来，就是个环一线新城，不属于A类优质稳健资产。

提问：美丽的房姐：你好，请问你对学区房怎么看？长沙教育资源很好，有个一线小初双学位的10年房龄公务员小区，16-19年已经涨了3倍，目前价格2.3-2.5W左右。感觉这种小区是稀缺资源，且政府扶持学位稳定，未来长期看好。请问这种已经涨了不少的顶级学区房，如果不用于小孩上学，单纯投资有价值吗？

回答：没有价值，对学区房的看法 详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

提问：房姐，最近在摸索买房子的事情，问题比较多，希望你赐教。我想问，光谷那边主要是关山大道那边繁华，然后房价短短几年内从几千涨到一两万，光谷东距离有点远也属于三环外了，房价现在也一定一瞬间涨这么高了，现在入手是不是没有什么潜力了，毕竟武汉再发展也是发展三环内吧不会三环不发展发展四环。所以希望赐教。青山区以前建造了很多工厂，价位也是后来涨起来了，适合自住和投资吗？汉阳也同样是从2016年才上涨起来也是次于汉口和武昌，你也什么说也看好这两个区？原因呢？我打听了很多买过房子的亲戚，他们意见是居住还是住汉口比较宜居最好还是武昌。如果要买汉口可以考虑星悦城三期那边，你有什么意见呢？请赐教

回答：你好，很多新手都跟你一样，根据环线来判断楼市价值。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。

不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

光谷的关山大道和光谷东因为有产业，所以房价比其他区域同地段价格更高，你观察沌口的房价也是一样。

武汉土著总是认为老汉口才是真正的武汉，目前的价值判断也是武昌>汉口>汉阳。从自住角度考虑星悦城可以买。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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