房地产市场——大湾区七大城市房地产排位，广佛第一、深莞第二

这篇水一下我对大湾区七大城市（广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州）的理解，也没有对错，吐吐槽，也许有启发。

一、广佛地区

广佛地区在中国房地产界的地位非常高，大部分房地产企业都是先进了广佛，然后以广佛为跳板配置团队、积蓄资金然后再扩张至大湾区其他城市，金茂、龙湖、旭辉这些企业进珠三角的路径莫过于此。

理由有两个，房产市场容量大、土地市场相对公开透明。

1、市场容量大

广州商品房一年销售额3000亿+，佛山商品房一年销售额2000亿+，两个城市已经抱团成了5000亿的规模，GDP上广佛是3万亿+，地位上广州是岭南政治中心、佛山是制造业基地，无论从现状到潜力广佛的地位都是举足轻重的。2018年保利在广佛地区销售额达成450亿，碧桂园是380亿，万科300亿，在各自公司的版图中这两个城市的销售额就能力顶外地一个省的销售额。

2、土地市场公开

大湾区不少城市都有坑爹的三旧改造制度，人为形成了很多壁垒，但是广佛在之前是另类（当然现在也在探索三旧改造），大部分土地都要上招拍挂公平公正公开竞价，这就为没有本地基础的外来企业入场提供了很好的营商环境。想去广州发展的开发商，有条件用钱来开路，而且因为公开的土地非常多，市场上还可以挑挑拣拣，选择最适合自己公司的项目。

市场容量大、土地市场公开，这两个特点造成了一个现象，开发商进广佛相对容易、销售上面也无惧天花板，而且因为招拍挂的土地开发速度快，开发商往往很快就能形成一定的销售规模，可以利用广佛的现金流去支持其他城市的拓展。

也就是说，广佛最大的优势就是做规模。

当然，问题也是有的，就是广佛的项目因为跑量容易降价就卖，拿地激烈地价不低，大部分项目复盘下来都不太赚钱。

二、深莞地区

深圳东莞两个城市合在一起说，两个城市应该也算整个大湾区的第一梯队。东莞因为自身正湾区的站位、以及华为移师松山湖的昭示性，其实算是已经融入了深圳，而且本身的产业基础也比较好，2018年GDP8279亿大湾区在佛山之后位列第四。两个城市的土地供应都有点类似，东莞做了一段时间政府行为的“收储—市场化竞价”之后，又开始转向三旧改造，拿地非常困难。

房地产容量上，深莞属于大湾区的第二梯队，2018年的销售额上面，深圳2000亿+，东莞1000亿+，当然深莞的需求也被惠州（1778亿）分流了一部分，这个下文再说。销售额有限，结合高企的房价，其实楼市的状态并不是跑量的状态，比如深圳华润城，一年卖21万平就能卖销售额168亿，深圳龙光玖钻，一年卖23万平就能卖160亿。

（我个人感觉这种状态还是有点诡异的，毕竟深圳旧改出来的商品房、动迁房那么多，总市值不知道能不能顶得住，毕竟只要10个这种类型的楼盘就是销售额1600亿）

深圳有很多总部，万科、中海、华润、恒大等等，都是如假包换的地产大鳄，对深圳市场的理解、项目信息的获取能力、项目的协调能力、基于总部辖区考虑的出价能力都比其他外来企业强很多，也就是说深圳、东莞的守门员数量庞大、能力出众，外来企业进入非常难。

而且深圳东莞缺乏公开招拍挂的项目，这就导致了大部分开发商为了拿地都会寻求旧改的路径，随着旧改项目身价倍增，原有的业主胃口越来越大，已参与的旧改企业也不想好好运作项目、反而是想着如何直接转让主体资格来套利，这种项目测算利润越来越薄、心态越来越浮躁。以前很多企业做旧改是看到了旧改的超高的利润率，现在做旧改感觉就是为了做布局完成任务，几年才能弄出来、利润到底高不高反而不是最关心的问题。

深圳东莞主要做旧改，导致这两个城市项目的周转越来越慢、当地企业规模越来越小（都是有一顿没一顿、等着孵化）、利润也随着无序抢地的增多越来越薄。

深莞做旧改的主要逻辑还是因为地少人多，拍的时候大家不敢拍、回头就有点后悔、后悔后隔壁搞了个旧改，其实深圳的招拍挂地王还是有不少赚钱的，有兴趣可以看看龙光，不少拍的地都是赚大钱。

不过貌似除了旧改，也没啥更好的办法。

三、珠海、中山

这两个城市是属于大湾区的西区，属于侧翼。两个城市的GDP都不高，珠海2915亿，中山3633亿，两者加起来还比不上第四位的东莞，经济属于后发。所以在很多湾区的开发商眼中，这里不是主战场，往往是被忽视的区域。但是因为有澳门及横琴新区的存在，所以珠海的战略地位还是有保证的，也是开发商重点布局的目标城市。

但是大部分开发商在珠海和中山都捡不到什么便宜。比如中山，历史上是烂尾项目遍地，收拾这些烂尾项目费事费力最后一算账也没赚什么钱，还要忍受中山楼市不温不火的焦虑状态，后来市场稍微好点了中山又搞了全部招拍挂项目现房销售，现房销售总算取消后土地价格又直接拉到亏本线，让很多开发商都很无语，要不要玩得那么绝。又比如珠海，最大的问题就是人口少，人口少的影响就是本地没那么多需求，外来投资的比例就很大，事实上一开始北方人群南下、后来的港澳人士投资，珠海楼市的波动性就是随投资的人群变化有很大的反复。

总而言之，珠海中山不是主战场，但也是扎根湾区的区域公司一个比较好的补充。毕竟2018珠海单盘前十的门槛是17亿，最高的销冠横琴中冶卖了40亿，2018中山单盘前十的门槛也是去化1100套（找不到金额的数据），最高2300套。

四、惠州

把惠州单列出来讲，一是因为他不是正湾区，二是因为他承接了深莞客户的投资需求，也有一定的价值。

在湾区的几个城市里，广佛自成一体，广佛市区的客户如果希望投资，增城、从化、花都、三水、高明，甚至顺德禅城南沙的部分区域房价也适合投资，基本上在区域内就消化掉了。

如果是深莞的客户希望投资，基本上1万至1万5的房价从市区往东30-50公里也能找得到，也就是惠州。

但“30-50公里”、“外埠”这两个属性决定了在深莞人眼中，惠州永远只是惠州，没办法的办法无奈下的考虑罢了，波动性一定会很大，就像瀑布一样，水满了就很好看，水没满的时候就是一坨难看的山崖。

惠州有没有内生性？有没有自己的产业能力，就像长三角的嘉兴一样？反正从年报来看感觉不出来，如下图（数据来源统计公报），GDP增长只有6%，还得益于大亚湾的石化入市猛拉一波，外资撤退，产业的压力还是蛮大的，惠城、仲恺、龙门都处于经济下行的压力位。

产业发展不好，产业人口逐步撤退，大家都把产业用地三旧改造做住宅去了，然后又导致住宅供应井喷，又恶化了本地的供需结构，导致只能做房地产的外向经济——向深圳东莞出口房子，但关键深圳和东莞的发展方向是西边，未来会咋样有点看不太懂。

惠州的楼市靠深圳，这是共识，很简单的一句话却又很复杂的理解和制定策略。

正文完，感谢阅读

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