很难相信！深圳的房地产已经变态发育到这个地步了

前 言

前几天因为一些事，我回了家乡几天。这是一个依靠能源成长起来的重工业城市，虽然是省会，但随着资源的枯竭，它曾经的光环也逐渐暗淡，现在勉强挣扎在二线城市里吊车尾。

今天我们讨论的不是这个城市的价值，而是在北方家乡看房几天后，我才深刻的认识到，深圳的房地产已经进化到了中国最顶尖的一列，毫不夸张。

好在哪里？我给你一一解析。

户型设计前卫

在深圳我看过的很多房子里，基本上都做到了动静分区、全屋明亮、南北通透。很长一段时间，我的认知中这些都是房子的标配。

但是在北方，户型设计是没有明显的动静分区概念的，除了大开发商去下乡降维打击当地房企，很多户型都是房间绕着客厅随意拼凑。

最典型的就是卫生间主要以暗卫为主，房间采光非常差。比如我一位亲戚家127平的大三房，两个卫生间全是暗卫，白天也需要开灯。而这些，在我们那边是认为理所应当的。

于此相反的，是我曾在宝安西乡所看的一个盘，89平米的三房两卫，南北通透，通风效果极佳，夏天可以不用开空调；一面望海，景观资源也很优质，非常宜居。

不仅在户型上很多开发商尽量做到全明朝南、南北通透，深圳一些产品设计上走在前面的，已经开始了住宅全生命周期的创新。

例如万科的125万花筒户型，承重墙全在外围，内部全是活墙，变得非常灵活可拆卸，房子可以根据家庭的需要变化出不同的户型。

这样考虑到一个家庭的发展变迁和未来房地产产品发展趋势的尝试，在北方是极少的。这样的产品和先觉理念，注定永远走在市场的最前端。

得房率高到吓人

在寸土寸金的深圳，多做出一个房间远比多一个大房间更受刚需族的欢迎。

我曾在碧海湾看过的房子，它把主卧旁边的飘窗做大，只计一半的面积。等到交房之后再搭建一堵活墙就能分成一个单独的房间，这样88平米就平白无故「多」了一间房，你愿不愿意要？

89平米三房放在全国任何一个城市，都是局促不安的，但这在魔鬼深圳属于低档常规操作，甚至是弟弟行为。

在不违反《建筑面积计算规则》的前提下，开发商们使出浑身解数各个变「神偷」：露台、凸窗、飘窗全送、阳台计一半…

这些神操作使得深圳的得房率一直位列全国前茅,有些开发商已经做到88平米四房、77平米三房，得房率100%、110%，高到吓人。

这个位于光明区老公明的新盘，让我印象非常深刻。88平米做3+1房，简直是教科书般的偷面积。虽然看户型图每个房间尺寸非常有限，但的的确确是四个独立的空间。

左图飘窗外凸1.2米，收房之后只需要在主卧多加一道隔断墙、做一个开门即可分割成两个房间；右图关闭次卧通阳台的门，另在室内开门，加一个围挡即可改建成一个小房间。

为了房间数已经丧心病狂的深圳开发商怎么能理解北方130、140仍然做三房的豪迈大气。

大房间怎么做都好做，面积放在那里。但能在狭小的空间把房间活活『偷』多一个，才是真正考验开发商设计能力和综合实力的。

景观资源无敌

北纬22度的深圳处于我国大陆最南一带，亚热带气候决定了深圳一年有四分之三的时间处于夏季。夏季气候湿热，降雨多，适合植物生长。加上深圳产业机构转型，工厂外迁污染少空，气质量很好。

这也使得深圳住宅的园林景观有天然的优势，至少在一年四季有不败的绿植盛开在小区里。

根据相关规定，住宅小区绿化率（包括公共绿地）用地的绿化面积不能少于总面积的30%。在深圳，很多小区绿化率已经做到40%，甚至50%。

我家对面的这个小区，已经交付十年。绿化率依然在40%左右，走在小区里，满眼都是密布的绿色景观，非常舒服。

除了园林绿植景观做的很好，深圳还有很多得天独厚的景观优势：地处珠江出海口有伶仃洋相拥，境内又有莲花山、梧桐山、香蜜湖、西丽湖等多处山河湖海自然景观。这也就决定了深圳住宅的景观资源在全国都十分稀缺。

同样2500万价格的豪宅，北京霄云路8号望出去是这样的。有朝阳公园永久无遮挡景观。

深圳红树西岸望出去是这样的，坐揽深圳湾和沙河高尔夫球场。

围合式社区普遍

在社区楼栋排布上一般有三种方式：点群式、行列式以及围合式。

相比于前两种排布，围合式排布里所有楼宇坐在社区边缘，最大程度的将中间空出一块地作社区园林景观和活动中心，是所有排布里最合理最能提升居住品质的一种。

在楼盘四周没有不利因素的干扰下，围合式的社区排布不仅可以保证楼间距够宽、每一户的采光最大化；楼栋弧形各式朝向的分布也能确保景观的不同，深圳很多优质楼盘都首选围合式排布。

我住的这个小区，9栋楼在小区边缘排布，中间做了绿色景观和大型的游泳池，每次一下班回到小区，看到四周楼盘包围院内景观，私密和观赏性都很强，走在里面也很舒服。回到家中，每一户都能看到大院子里的社区园林，显得整个小区非常大，空间感十足。

而这种好，在深圳非常普遍。

非常注重居住品质

深圳的楼盘现在已经不仅要满足简单的居住需求，更是注重居住品质的提升。考虑到业主的日常的活动场景，很多开发商设置了人车分流、游泳池、公共会所等丰富提升业主的居住品质。

• 人车分流

近几年频频发生的小区内开车刮蹭老人、儿童等不仅威胁业主的人身安全，也压缩了业主们的活动空间。在深圳，除了20年以上的爷爷盘，不论是二手的、在售的、待售的所有楼盘都已经实现了人车分流。

人车分流的社区机动车直接从地下车库口进入，庭院内没有机动车轰鸣，更加安静适合居住；而且没有机动车尾气排放，对园内的绿化植物、空气质量也有保障。

• 带游泳池

这一点，在很多城市都不能实现。

一来，北方夏季短暂，每年能用泳池的时间不过一两个月，大部分时间排水干放着，变成了非常鸡肋积灰盒的存在；二来，游泳池维护成本较高，物业费太低物业公司不干，物业费太高业主不买单。

但是在深圳，天气炎热且漫长，物业收费较高。游泳池就成了业主消遣放松的场所。基本上所有的在售新盘都带有游泳池。围合式社区里一般会带露天游泳池，有社区会所的会在会所设置室内游泳池。

• 带露天阳台

北方冬天雾霾严重且天气寒冷。人们的活动一般在室内，为了保暖，很多住宅的阳台都是全封闭的，也很少有人在开放式的阳台上休闲放松。虽然有些新盘安装了新风系统，但空气难免不流动。

在深圳，90%以上的阳台都是开放式的。不仅可以在增大了房间的采光面、通风面，而且在大而宽的阳台上休息放松也提高了生活的舒适度。

• 公共社交空间

我看过很多二手房，从交付两三年的次新房到二十多年的老楼盘，社区内的业主邻里氛围非常好，一起下棋、打麻将，这很大程度上得益于开发商设置的公共空间，给了业主交流的场所。

在深圳，很多楼盘一楼选择挑高架空，宽敞大气的入户大厅是楼盘的脸面，也成了业主们活动交流的场所。入户大厅都配有空调和座椅，邻里之间进来出去可以在这里放松；庭院里，深圳的楼盘都在围合式空间里修大量的空间活动设置，促进业主的交流。

深小楼观点

同样一个中国，为什么深圳的房地产就做的这么领先能吊打全国？除了得天独厚的地理位置和山海资源，我认为有以下三点原因。

首先，政府对违规建设监管较松。

关于外拓违规加建，深圳各区的土规监察局执法力度不一。南山、福田等核心区监管比较严格，但是关外的光明、坪山等较松。审批部门没有统一严格执法堵塞违建漏洞，导致楼盘才验收完就超出图纸施工，而查违部门因强制手段不足，往往难以根治违建行为。

这就出现了得房率超高的项目，虽然违建不安全，但消费者才不管这些，多得到的就是好的。

其次，开发商竞争激烈。

在深圳1997平方公里的土地上，30年里至少涌现了1000家以上的房地产商。很多大房企都是从深圳起家走向世界，例如万科、华润、招商、华侨城、星河、茂业…

随着深圳目前能批的宅地越来越少，开发商竞争更加激烈。前一阵子深圳一次性出让的5块宅地，吸引了超过80家房企前来竞拍。

拿到地之后开发商们更是使出浑身解数建好的产品争取市场份额，户型创新、景观创新、偷面积做大使用率等等。「有竞争才有发展」这句话在深圳房企被印证的铁打无疑。

最后，购房者识货。

能在深圳买得起房的，都是来自全国各地的精英，不仅认知上比普通城市的消费者更强，购买实力也更加雄厚。

深圳这些年房地产的发展，无数的好产品已经养刁了深圳人的口味，在一盘一盘的对比中、在购房前后互相交流讨论的学习中，来自全国各地的精英购房者自然明白什么是好产品，什么是糊弄人的产品。

用脚投票，优胜劣汰很正常。