被低估的大盘“规模法则”，有楼盘十年房价翻了6倍

近段时间，深圳购房者对大盘产生了谜一般的兴趣。

6月11日，宝中建面约35万平综合体新锦安海纳公馆入市，暴雨天气中卖出约721套，销售额超58亿亿元；

6月29日，坪山百万大盘恒大城开盘，到场客户超千人，小户型备受欢迎；

7月初，深圳2019上半年楼市成交榜单出炉，成交量TOP10的前五名全都是建面超50万平的综合性大盘。

一系列数据，反应出的都是购房者对于大盘的喜爱。那么，经过楼市调控不断洗礼的精明的深圳人，为何如此衷爱大盘呢？

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大盘的规模效应

市场对于大盘的认可，很大程度缘自其本身所携带的独特优势——规模效应。

正如英国作家杰弗里·韦斯特所著的《规模》中所提及的关于万物生长的理论：

世界上的生物，它们的生命形态与体型、代谢规律等高度相关，越是大型动物，其心跳越慢，代谢率越低，其寿命越长；

如图表所示，大象的体重差不多是老鼠的10000倍，相应地，大象的细胞数也是老鼠的10000倍，不过尽管要为10000倍的细胞提供支 持，但大象的代谢率只是老鼠的1000倍，代谢过程中的细胞损伤率的下降也成了大象更加长寿的基础。

这是伴随着体积的增大而取得规模经济的绝佳例子。按理说如果一种动物的体重是另一种动物的两倍，前者的代谢率也将是后者的两倍，然而，规模法则是非线性的，代谢率并没有翻番，实际上只增长了75%，规模每扩大一倍，便会产生25%的节余。

城市经济也是如此，规模越大，人均所需要的配套设施，诸如商业、教育、交通等指标都随人口规模的变化按比例缩放，其丰富程度也就随之增加。

例如欧美各国城市规模和加油站数量的关系，以及荷兰餐厅数量与人口规模的关系，基本都是正向相关，人口和城市规模越大，相应的配套数量就越多。

而聚焦到一个大型楼盘，规律同样如此。当所能容纳的人群增多，其配套设施考虑到人均水平都会相应增加：

首先是交通，生活中我们经常见到公共场合会有多个安全通道和出口，以便及时疏散人群。人口聚集的社区也一样，群体的出行需求自然比零星个体更多，而为了方便及时缓解可能堆叠在一起的出行需求，在前期规划中就会配套更多的出行方式以及更加便捷的交通。

其次是商业，大型社区所容纳的巨量人口，其潜在的消费能力不容忽视。而为了满足这一需求，商业配套体量自然也会随着人口规模而扩大，当街区商铺不能提供更多服务时，大型集中式商业也就应运而生。

最后是教育，居住人群越多，意味着新生命越多，教育问题就是民生问题，随着更多的新生命来临，教育配套也会更加完善，而完善的教育体系又会吸引更多的人群到来，它们会形成一种相辅相成的效应。

此外，一些必备的公共配套，如生态环境、医疗资源、市政设施等，本身都会按照平均水平来配置，而当人群越多，总量自然也越大，丰富程度也就不言而喻。

因此，从居住方式来看，大型楼盘会自成一个完整体系，当规模足够大的时候，相应的会拥有更多的配套，反过来看，更多的配套又将吸引更多的人，而随着随着越来越多的关注度，楼盘价值自然会在无形中增加，这就是所谓的“大盘规模效应”。

而对于购房者而言，规模效应更加有利的是其抵抗风险的能力。

就像轮船更大便能够运送更多的货物，不仅能使平均在每个货物的成本降低，更能在遇见风浪时以总量优势维稳。

大型楼盘也一样，由于它们拥有真正的生活价值，无论市场怎么波动，始终都会受到置业者的热捧，即使在市场冷淡期，“报团取暖”也能抵御价值波动风险。

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大盘的市场优势

如果觉得上述理论还不够直观，一些真实的市场数据也可以看出端倪。

以大家熟知的深圳早年的品质大盘东海国际、星海名城、莱蒙水榭春天和碧海富通城为例，它们的产品优势经过多年的市场检验很有说服力：

2018年，二手房市场最受欢迎的是南山的星海名城以及龙华的莱蒙水榭春天，搜索量位居全市前列，市场认可度可见一斑。

其中，莱蒙水榭春天接驳4号线红山站，6站出入福田CBD，配套大型集中式商业和风情商业街，以及后续引入的深高北学校，都对房价起了很大的提升作用，自2011年开盘至今，8年时间房价涨幅高达245%。

星海名城则是南山有名的低容积率舒适大盘，1公里内聚集了地铁站、购物中心、生活超市，还有省一级重点学校前海小学和前海中学，2007年六期开盘价还仅为1.65万/平，11年时间房价翻了三倍。

东海花园位于深圳外国语小学（原深外东海附小）学区范围内，在这所学校就读，有较大机会能上“四大名校”深圳外国语学校，所以吸引了很多重视孩子教育的高知家庭，而碧海富通城由于地铁11号线吸引大量刚需，房价都有了重要支撑。

纵观这些经过时间洗礼仍备受大众认可的楼盘，无一不是将生活配套做到完善成熟，居住价值运用到极致的品质大盘。

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买房投资，首选大盘

现阶段，受国内外经济环境影响，深圳楼市处于波动期，可以肯定的是，每一个楼市波动期都是一个价值低点，不失为一个买房的好时机，如果不知如何下手，选择大品牌全配套大盘项目大概率不会出错。

而按照大品牌全配套大盘的标准淘楼，楼校长认为关键词有以下几个：交通、学位、生活配套、产品品质。

便捷的交通保障上下班通勤，学位为孩子提供教育，生活配套满足日常居住所需，产品品质则是长期舒适生活的根本保障，而大盘的规模效应还将带来人群、商业聚集等递延优势，关注度越高越抢手，价值自然水涨船高。

对照上述条件，2019上半年深圳楼市销冠——建面近百万的全配套品质大盘万科星城无疑是不错的选择。

更重要的是，它除了拥有大盘规模效应之外，楼盘本身也极具创新优势。它是万科转型为“城乡建设与生活服务商”后首次完整落地的标杆项目，总建面约90万平，分为6个地块开发，每个地块都赋予了不同的生活场景，集教育、租赁、商务、商业、居住、文体、生活服务七大业态于一体，将现代生活所需要素全部囊括在一“城”之内。

万科星城效果图

而根据楼盘资料，该项目几乎能满足购房者对于生活各个方面的需求：

1、重视教育：目前万科星城的学区划分为宝安中学（集团）第二外国语学校（九年制）（教育信息截止2019年，具体学区划分及入学条件以教育局公布为准），同时，项目内还代建了48班九年一贯制学校及18班幼儿园，教育资源很丰富；

2、需要通勤：项目位于沙井上星南路，能快速连接107国道，可以直达宝安中心区、南山科技园以及福田中心区，通勤时间基本可以控制在一个小时之内，交通还是非常便利的；

3、在意生活品质：从街区规划、园林规划、到空间设计，万科星城都是全新的高规格品质，可以说是整个片区新一代的品质标杆；

4、要求生活便利：万科星城社区里有园区公园+室外空中跑道（规划中）等，周边围绕着沙井市民广场、深圳书城宝安书城、新桥文化艺术中心，不远处还有万丰公园和大钟山公园，日常生活需求通通都能满足；

5、看中投资收益：就房价而言，深圳西部是深圳仅剩不多的价值洼地，随着交通+产业+旧改的升级发展，它的房价不可能停留在目前的水平，而万科星城作为片区内的标志性楼盘，未来二手房的价格必将成为片区的风向标。

6、增值服务：物业服务，万科的物业管理服务一直有口皆碑，对于万科的业主来说，选择万科，不仅是买到一所房子，更是得到一种高品质的生活方式。

总体而言，不管楼市冷暖，“按需购买”不会错，但也不是所有的房源都是好选择，具备核心地段、全能配套、高性价比、品质大盘的项目才能跑赢大势。

据了解，深圳西部标杆性综合大盘——万科星城，目前正热销建面约19-247平街铺，还将于近期推出新品：层高约5.1米、商业属性的主力建面约55-66平创变空间，70年产权不限购不限贷。

本周六，万科星城的这类创变空间产品，将有装修公司进行类似产品的创意展示，有兴趣的朋友可以多加关注。

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