2020年深圳出现了36次项目开盘即“日光”的壮观景象，如今，2021年刚开始，对于各大即将在今年入市的“网红盘”的猜测和盘点便已经开始“营业”了。耳听为虚，眼见为实，凤凰网房产推出《深圳“网红盘”探盘攻略》大型专题，实地测评、深入分析、区域盘点那些热度极高的“网红新盘”，以最真实、最专业的视角给大家还原深圳即将入市新盘的全貌。
本期【深圳“网红盘”探盘攻略】将实地测评位于罗湖的两大地铁“神盘”——笋岗中心万象华府和信城·缙山府，在老房子遍布的罗湖，周边环境和配套都亟待提升的这两个新盘凭什么10万/平？
罗湖作为深圳的“没落贵族”，近几年早已被南山和福田远远抛在身后，虽然现如今在依靠旧改去焕发新貌，但按照旧改动辄5年起的“蜗牛速度”，整体配套和环境想要提升还是需要一定时间的。
不过“没落贵族”也是贵族，如今新盘10万/平起的价格也让例如宝安、光明等西部大热片区自愧弗如，当然，宝中片区除外。
在2021年待入市的128个新盘里，位于罗湖的住宅只有寥寥7个，而这其中，最受大家关注的两个新盘非缙山府一二期和笋岗中心万象华府莫属。今天的探盘就从背靠戒毒所和深圳中学，面朝地铁口和“万年堵车”深圳北环大道的缙山府开始说起。
均价10万/平起的缙山府，优点和缺点都太明显
缙山府位于罗湖北环大道和金碧路交汇处，东面和南面被深圳中学泥岗校区包围，东北面有个戒毒所，西面和笔架山公园只隔着一条北环大道，北面是深圳汽车站及配套宿舍。
根据规划，项目总占地约3.45万㎡，总建面约17万㎡；其中，住宅建面约10.8万㎡；商业建面约500㎡；配套用房建面约5300㎡(公交首末站1500㎡、文化活动室1000、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡、社区服务站400㎡、物业服务用房230㎡、社区管理用房250㎡、公共厕所60㎡、再生资源回收站60㎡、社区警务室50㎡)。
去踩盘时，在北环大道上，大老远就看到了缙山府的楼盘，大概建了20层左右，下午四点多，北环大道略堵，驱车又绕了一圈，才找到项目入口。
有几栋楼的绿网已拆，现在依靠外爬架在继续进行建造。
项目与深圳中心泥岗校区只有一路之隔，站在项目门口，就可以看到深圳中学泥岗校区的教学楼。深圳中学泥岗校区于2020年9月正式开学，设75个班，提供3750个学位，是一所全寄宿制高中。
据悉，项目周边有金湖幼儿园、泥岗幼儿园及武锦幼儿园。项目小学对口凤光小学，中学对口笋岗中学。同时，项目周边还有银湖二小，旁边还规划有一块九年一贯制教育用地，据了解，这所学校未来可能由深中接手。总体来看，学位配套还是比较有优势的。
项目距离地铁九号线及六号线银湖地铁站步行只有1分钟的距离，并且，1公里步行距离内还有泥岗站，二者相距约756米，步行约11分钟。项目距离地铁口是真的近，地铁通勤是真的方便。
但问题来了，项目不仅距离深圳中学笋岗校区和地铁口近，距离旁边的戒毒所和每天上下班都堵车的北环大道也是真的近。
据小编踩盘时发现，项目的东北面仅一路之隔的路对面就是一家戒毒所，门口有两个门卫，在检查出入车辆。虽然并没有见到任何人进出，只有几辆私家车和警车出入，但总感觉有些不寒而栗。跟营销中心的销售询问戒毒所情况时，项目销售表示，对项目路对面有一家戒毒所并不知情。
不止是戒毒所，项目周边的整体环境也是一言难尽。首先，项目附近的老旧楼房比较多，楼龄较老，街道面貌陈旧，其次，项目附近底商较多，周边缺乏大型商业，距离附近的大型商业都有一定的距离，第三，旁边的深圳汽车站是卓越拿下的旧改，等项目完成，业主入住后，卓越的旧改可能才刚刚开始，项目工地的粉尘和噪音影响怕会很严重。
项目西面就是北环大道，先不说噪音和粉尘的影响，就说这个堵车情况就令人堪忧。地铁通勤还好，如果是开车通勤的话，在上下班高峰期，必然会堵在家门口的北环大道上。特别是下班的时候，家就在路对面，车堵在路上，人和家的距离就只有几十辆车尾灯的距离，也是有些无奈。
关键是，买得起新盘10万/平的购房者，有几个人是坐地铁通勤的？关于私家车，还有个问题，项目的车位比不足1:1，停车位有些紧张，建议家里有车的购房者关于停车位的问题，好好问一下项目销售再决定是否入手。
虽然缙山府有一些缺点，但是它的优点也同样亮眼。
生态配套是真的好，项目对面就是笔架山，项目附近有包括146公顷笔架山公园在内的1431公顷的银湖山郊野公园、相思林公园、银湖会议中心、坂银绿道（省5号绿道）、深圳体育中心、高尔夫球练习场、足球场等多远生态配套，周末的休闲活动随便安排。
同时，银湖片区因为背靠银湖山，毗邻笔架山等优秀的生态资源，催生了一批又一批山体豪宅及湖滨社区，比如金湖山庄、银谷别墅等深圳初代豪宅，齐明别墅、银湖公馆等知名别墅均坐落于此。也吸引了不少城市新贵、港资外商聚集生活，也一直是市政府接待国宾与外交使节的主要地点之一。周围高净值人群聚集，可以说是深圳最具old money的代表区域了。
交通配套方面，除了北环大道之外，还有坂银通道、泥岗东路、清平高速等主快速干道，排除堵车的情况，自驾还是十分便捷的。
商业配套方面，虽然项目周边都是底商，附近也没有大型商业，但项目自带500㎡商业，等建成之后或许会给附近整个片区带来一些新的商业面貌。
项目内部的设计也比较有特色。
首先，虽然项目共规划1030套房源（其中，一期602套，推出84-193㎡的住宅产品，2梯4户、2梯2户的梯户比），停车位880个(地上272个，地下608个)，车位较少，但项目容积率仅有3.3，这个容积率在深圳的高层住宅中相对较低，属于低密度，比较少见，非常提升居住体验。
同时，项目楼栋规划为一字排开，南北朝向，相对隔离了大道对单元的负面影响，居家静谧性也有了保障。
在户型设计方面，整体户型都比较方正，各个功能区有明显的界限，客厅的采光和通风都不错，且整体户型的收纳能力较强，实用性高。
笋岗中心万象华府，被旧改包围的华润新盘
众所周知，罗湖旧改有三大重点片区，蔡屋围、湖贝、笋岗。其中，以笋岗推进速度最快，毕竟这里原本是物流、仓储、工厂区域，产权集中，旧改容易。笋岗也曾经是深圳开发最早的“边缘片区”以规划最大的仓储和转口贸易基地，在上世纪八九十年代被誉为“中华第一仓”。
如今，得益于地块产权单一及拆迁成本较低，作为深圳旧改规模最大、更新速度最快的区域之一，笋岗片区吸引了华润置地、招商蛇口、深业泰富、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目，建成后总体量超过350万平米。而据资料显示，其大部分项目可在三年内上市，将成为近三年深圳开发强度最大区域之一。
而笋岗中心万象华府便是华润在罗湖落子的第三个项目。
项目位于罗湖区笋岗街道梅园路，近7号线笋岗地铁站A出口，更新单元用地面积约4.6万㎡，开发建设用地面积约2.9万㎡，总建面约45万㎡，计容建面约29.5万㎡。未来将打造成为集购物中心、甲级写字楼、住宅及商务公寓于一体的现代城市品质综合体。
项目由2栋写字楼(T1栋93.5米高与T2栋168米)、1栋商务公寓(T5栋198米高的商务公寓)、2栋住宅(A/B座196米高的住宅) 以及1栋裙楼购物中心及4层地下室组成。
从现场进度来看，笋岗中心万象华府办公及公寓产品位于梅园路，住宅及代建的笋岗小学则位于桃园路上，目前均施工中。
踩盘时小编发现，虽然距离7号线笋岗站A出口特别近，但项目附近多是城市道路，由于目前翻新施工道路较多，项目周边交通会有些许拥堵，而且噪音和粉尘也会比较严重。当然，除此之外，笋岗中心万象华府无论是去北环大道，滨河大道等多个城市主干道也是非常方便。
同时，拘于年代原因，部分规划和配套设施比较老旧，周围新盘不多，片区氛围比较老化，目前还处于更新当中，生活还是会受到部分影响的。
在学校配套方面，笋岗中心万象华府小学学区划分在红桂小学的学区范围内，根据地图测距，该学校与项目距离1.5公里，步行约24分钟。后期待项目南面规划的一所小学投入使用之后，有望在家门口的新建小学上学（具体学区划分以教育局公示的信息为准）。
笋岗中心万象华府初中学区在桂园中学的学区范围内，近几年桂园中学的中考成绩在稳中有升，较为靠前，算是中等偏上的学校。整体来说，笋岗中心万象华府划分的学校教学质量及师资水平一般，不算特别优秀。
商业配套方面，笋岗中心万象华府自带约7.8万㎡自营商业万象食家，可以满足自身购物需求。除此之外，距离笋岗中心万象华府仅106米就有乐尚购物广场，距离项目1公里内还有麦德龙、沃尔玛等，4公里内就可达到东门及万象城等大型购物中心，不同层次的购物需求皆可得到满足。
生态配套方面，笋岗中心万象华府3公里范围内还有7个大小不一的公园，其中包含洪湖公园、荔枝公园等著名公园，整体绿化景观较好，生态配套较好。
整体而言，笋岗中心万象华府一边以旧改或老旧矮房为主，一边以宝能第一空间为代表的高端写字楼为主，更新迭代明显，居住氛围醇熟。商业配套和生态配套不错，但学位和周边环境方面有待提升。
最后，把缙山府和笋岗中心万象华府的优缺点都列出来了，大家品一品，这两个均价10万/平的新盘，到底值不值？
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