深圳刚需人口的分布到底如何？

成交均价上涨，总价400万以内为主

2018年731政策即将一周年，市场的表现是：投资需求被打击、商业类市场受抑制，而刚需置业者在今年释放加快，市场主导地位更加巩固，推动住宅成交占比扩大。

研究院数据显示，2019年上半年深圳新房成交共计2.7万套，环比下降4.3%，同比增长16.6%，其中住宅1.8万套，环比增长6.6%，同比增长40%左右。2019年上半年二手房共计成交3.4万套，环比下降1.4%，同比下降9.6%，其中住宅成交环比增长0.8%，同比下降7.6%。

价格方面，2019年上半年全市二手住宅成交均价为58992元/平，总价中位数为355万元，环比分别上涨3.3%、6.9%，同比分别上涨2.8%、3.5%。值得一提的是，刚需置业成交均价为55734元/平方米，总价中位数为336万元，环比分别上涨3.9%、6.7%，同比分别上涨4.2%、4.0%。其中，龙岗、福田、宝安是刚需最爱的二手房置业片区前三。

尽管如此，刚需购买力仍低于整体市场。2019年上半年总价分布显示，200-500万元的区间内，刚需置业的占比高于全市水平，其中200-400万元占比超过五成，这些房源大多集中在龙岗、龙华、宝安、罗湖等区域，亦是刚需置业者较为青睐的区域。

除此之外，随着粤港澳大湾区规划的推进，未来深圳、东莞、惠州三市联动将会更加密切，房地产市场的发展也会相互影响。深圳贝壳研究院指出，2016-2019年，深圳调控连续升级、东莞出台限购，惠州出台了限售，深莞惠新房的占比变化较为明显。其中2017-2019年惠州占比持续在60%以上，东莞的占比压缩至20%，深圳占比持续低于20%，反映了深莞调控后部分需求转移至价格相对较低且不限购的惠州市场。

月供1.2万，平均年龄31

刚需开启买买买的同时，贷款是否增加？每个还多少房贷才是刚需？在《深圳刚需大数据》中有这样一组数据：2019年上半年，深圳购买二手房贷款比例为92.9%，相较去年小幅增长0.6个百分点。贷款成数方面，全市为59%左右基本与去年持平，其中刚需为62.6%，明显高于其他类型置业者。

从平均贷款来看，2019上半年二手房全市平均贷款238.4万元，平均月供13012元。其中，刚需置业平均贷款金额233.2万元，平均月供12725元，排名第二位，仅低于改善置业。

另一方面，刚需的置业年龄似乎也有年轻化的趋势。数据显示，刚需置业平均年龄为31.3岁，25-30岁占比超四成。全市置业平均年龄32.7岁，相比之下刚需平均年龄较小，为31.3岁。其中，刚需置业者超八成在35岁以下，25-30岁占比高达44.6%，比全市高9个百分点左右。

购房意愿：爱地铁名校，也爱购物中心

在“刚需置业调查”中，参与调查群体中22.9%的人表达了半年内买房的意愿，33.3%的人则计划在一年之后考虑买房。其中72%受访者表示购房总预算在500万以内，超过三成则表示首付预算不超过100万。

值得一提的是，在参与调查的人群中，家庭月收入3万元以上的占比约43%。在月供调查上，大多数人仍较为保守，七成人计划的月供占家庭月收入50%以内，两成人甚至占30%以内。

在看重的配套调查中，排名最靠前的是地铁和学位，分别占79.3%和77.1%，其次是大型商超，占比高达46.1%。对此，深圳贝壳研究院指出，近年不少区域因为大型商超的开业焕发生机，对租金有非常明显的拉动作用，因此买房收租的群体在选择物业时，常常会把大型商超这个配套作为必要条件。

此外，刚需职业者往往希望买房之后可以立刻入住，因此会更倾向于购买二手房。而对于投资保值的职业者来说，则分为两类：一类是月供压力不大的，他们会倾向于选择一二手倒挂的新房，一类是月供压力大的，则会倾向于选择二手房，因为买了之后就可以开始收租。

2019上半年深圳各区二手成交TOP5楼盘

福田

罗湖

南山

宝安

龙岗

龙华

盐田

光明