因城施策时代到来，四点读懂下半年楼市

导语：回顾上半年你会发现，此前楼市的很多趋势都将继续延续。首先是因城施策和楼市平稳周期时代的开启。因为高层已经把调控权下放到地方，也就意味着地方上可以根据当地的情况对当地的楼市进行精准调整，对症下药，这相当于熨平了楼市的波峰和波谷；其次，城镇化进程还将继续支撑房价。目前国内的城镇化率仅为60%，未来还有很大的空间，这也为下半年乃至未来几年的房价提供了支撑；最后，各线城市之间的房价的分化趋势也会因为政策导致的人口和产业集聚而变得越来越明显。

正文：7月份是展望2019下半年楼市的重要节点，咱们可以用几句话来总结一下：

1、因城施策时代的到来。楼市调控全国一刀切的时代已经过去了，比如上半年苏州限价，楼市年涨幅不得超5%；南京上调房贷利率....此外，全国其他城市也分别有不同的限价、限购、限售政策，最重要的是这些政策只对当地情况有效，这意味着此前的全国性调控周期已经过去，精准调控，对症下药才能达到高层想要的结果。

2、楼市周期不再有大起大落。在稳预期的大前提下，楼市未来几年将不再有全国性的大起大落了，因为楼市调控权已经从中央下放到地方，就像上面所说，地方可以根据当地不同的情况，通过金融政策、人口引进政策、土地供应等措施来实施精准调控，这样带来的结果就是，有的城市比较火热，可能马上就被压制了；有的城市比较冷清，就马上托底，相当于熨平了楼市的波峰和波谷。

3、城镇化还将继续支撑房价。截至2018年底，我国城镇化率仅在60%左右，对比世界主要发达国家（美国83%，韩国83%、日本94%、英国83%、法国80%），甚至一些发展中国家（巴西86%、墨西哥80%），咱们的差距依然很大。

城镇化水平是衡量一国经济发展水平的重要指标，所以下半年必然也是城镇化继续深化推进的阶段，这是经济规律。

政策上，今年4月，国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出，推动城镇化进程，出台全面放宽、放开落户户籍限制政策，这也是对人口的引流。人口的流动可以对下半年，乃至未来3-5年的楼市都能起着重要的影响。

经济上，确立“粤港澳大湾区”、“长三角”、“金融中心”等城市群，拉动产业和人口集聚，助推政策实现。

4、热点城市和其他城市房价分化加大。用一句话来形容热点城市（包括一线）的房价：上批进城的人还没买房，下批就来了。以深圳为例，据不完全统计，2017末深圳商品房套数仅128万套，而每年深圳新增落户人口数都在几十万人的级别，因此像深圳这种有很强吸引力的城市的楼市一直都是处于供不应求的。

而相比那些人口流出的城市，情况就完全不同了，买房刚需不断的离开，老的城市人口又有现成的房子，因此就这点是无法支撑三四线城市的的房价。

5、房地产投资企稳。今年一季度，房地产投资增速为11.8%，4月份房地产投资开发投资完成额累计同比为11.9%，较前值上行0.1%，创2014年12月以来新高。

这些数据都说明了今年一季度宏观经济的开局是比较良好的，因为在制造业投资低迷，消费承压等不利因素下，后期楼市的支撑依然很大程度上能得到基本面得支撑。因此2019年房地产投资可能依然有下行压力，但是下行空间非常有限。

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