现金与房产的抉择和房产购买模型的提出

在目前来看80万市值的房产和80万人民币存款，在5年后，哪个价值更高。

来自人民银行官网

情景一：假设房产以每年5%的增速上涨，人民币存款5年定期3%的收益率。80万存款5年后不如80万房产价值更高，房产除了每年5%的价值上涨外，还有租金收入，如果租金收入在2%，则每年至少7%的回报。

但如果用80万现金作为首付，买入240万的房产，假设租金收入和房价涨幅不变为7%，贷款利率假设为6%，那么收入为每年80万部分的7%和160万部分的1%。

情景二：假设房产每年市值未变，租金收入在2%，人民币存款5年定期3%收益率。显然80万存款5年后收益更高。

情景三：假设房产前4年市值未变，第五年涨幅30%，租金收入在2%，人民币存款定期3%收益率。

第五年涨幅30%平均到5年，每年6%，高于存款。

此时如果用80万现金做首付，买入240万房产，那么收入是80万部分的30%，和160万部分的2%（平均涨幅加上租金收入减去贷款利率）。

综合上述情景，如果房产5年内平均涨幅高于贷款利率，则加杠杆买房有较高回报。如果房产5年内平均涨幅低于贷款利率，若租金收入较高考虑持有房产，及全款买房，否则持有存款。

但对于刚需来说，如果买入房产，就不会拥有租金收入这项。如果房价五年平均增速高于贷款利率，考虑买房居住，起杠杆也可以有收益。

但如果房价5年平均涨幅低于贷款利率2个百分点，及贷款部分要亏2个百分点，则减少贷款甚至全款买房，这是如果是100%杠杆买房，及所有资金都是借来的，那么每年要付出2%乘以房屋价值等于租金收入，这时买房跟租房没有区别。

这里我们可以定义租买临界点为贷款利率减去房价5年的平均涨幅的差值等于租金收入/房价。在房价上涨的过程中，未来5年的涨幅将会下降，租金收入/房价也会下降，从而导致贷款利率减去5年的平均涨幅的差值最终大于租金收入/房价，达到租买临界点，租房和买房无差异。

我们可以在这个模型上进一步拓展，如考虑到经济走势，基准利率是否会进一步下降，房价在多长时间内受到政策限价影响等，从而把这个模型应用于实际，满足投资、理财、刚需、租赁各类人的需求。

模型由幂级研究提出。