呵！吹得神乎其神的京基御景峯凉了！什么上接深圳北、下衔西丽城，南连科技园，蓄客时间以年计数，最后都敌不过去化不到4成！
“神盘”沦落不止京基御景峯，正弘林语轩不过才120套房源，开盘当日也才出手几十套，是楼盘不行，还是市场冷却？
今年天鹅堡三期、景华领峯、卓越中寰同样遇此尴尬！说好的奢华豪宅、品质刚需、后起之秀，任你“神”性百出，依然惨淡归案！
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京基御景峯推306套住宅，去化不足4成
该项目传闻2017年就要入市，一直拖到本月6日才开盘，可谓千呼万唤始出来。本以为蓄客两年，加上仅306套产品，不说“日光”，搞个七八成的去化应该是没问题的。
可是市场并不买账，传闻开盘当天仅仅卖出120多套，去化率不足4成；还有一种说法更为“惨淡”，一共卖出85套，其中35套为开发商关系户。
开 发 商：深圳市京基房地产股份有限公司
项目地址：深圳市南山区留仙大道长岭陂地铁站A1出口占地面积：64068.00㎡（约96亩）建筑面积：641729.00㎡物业公司：京基物业总房源：889物业费：4.90车位数：3427容积率：7.74绿化率：30.00%
京基御景峯虽尤其独特的区位以及楼盘优势，但是缺点也很明显，我认为大致有以下几点：
1、项目的硬伤是人气不足，缺乏配套，周边多为山岭，不是现在购房者置业的主流选择；
2、项目自身的容积率比较高，居住的舒适度很受影响，临近地铁就会有噪音影响，还有留仙大道和火车轨道的车流噪音；
3、教育资源不全，项目所处区域内有一所私立学校道尔顿公学，学区内3所学校分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学，但3所学校目前都只是小学，初中目前只能在二小借读，塘朗小学未来要拓建9年制学校！但目前来看是匮乏的！
4、此次推出的产品为111-155平米的较大户型，不是主流户型，而且总价门槛较高，一般人买不起。
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正弘林语轩推售120套住宅，当天去化不足4成
同样是上周六开盘的项目，正弘林语轩（以下称林语轩）相比大多数楼盘要低调很多，此前并没有进行大力度的宣传，可能是因为楼盘较小，房源不多，开发商认为慢慢卖也一样，没有必要花那个钱去搞一波营销吧。
开 发 商：深圳市富康城实业发展有限公司
项目地址：宝龙街道沙荷路与宝荷路支线交汇处北侧
占地面积：3600.00㎡（约5.4亩）
建筑面积：14400.00㎡
物业公司：河南正弘物业管理有限公司
总房源：120
物业费：3.95
车位数：100
容积率：2.67
绿化率：30.00%
该楼盘之所以去化偏低，除了宣传力度的原因，更多的原因还是以下几点：
1、林语轩的备案价格约3.7万，比正在发售的恒大城仅便宜1000块，可恒大城是大品牌带精装修的，林语轩则为毛坯，而且交楼时间还比林语轩要早，相比之下，购房者的选择更多；
2、楼盘体量太小，自身无商业，所处片区的商业配套也稍弱，宜居性受影响，而且小社区的未来升值空间也普遍不如大社区；
3、户型选择较少，仅有72和85平米两种，而且存在未来是否能改造的不确定性，大多数人是不会愿意在坪山买一个72平米的房的。
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卓越中寰二期推售300套，当天去化仅2成
关于卓越中寰，本号此前也做过专门的分析，因为与上述楼盘遇冷的原因不同，这里再给大家分析一遍。
1、户型方正实用，但是只有95和160平米两种户型，均价4.55万，最低总价约430万，购买门槛相对要高，这个总价在市场上还有很多的选择；
2、相比同区域的楼盘来说，地段不占优势，配套稍弱，华强城有地铁加持，万科星城有教育资源，卓越中寰缺乏强有力的加分项；
3、价格优势不明显，交房时间较晚，且已经被同区域的楼盘比如万科星城、华强城，博林君瑞等消耗了一批刚需客户。
地址：宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧
开发商：深圳卓越青浦房地产开发有限公司
占地面积：4万㎡（60亩）
总建筑面积：30.5万㎡
装修状况：精装
交楼时间：2022年6月
容积率：5.4（住宅）
绿化率：40%
车位比：1：1.4
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景华领峯推售415套，当天去化不到1成
该项目在开盘之前一度传出要“内部选房”才能买到，到最后却以不到1成的去化率尴尬收场，一度成为“笑话”。
开发商：深圳市景华投资发展有限公司
楼盘地址：水径社区吉华路中段西侧
物业类型：住宅
产权年限：70年
交房时间：预计2020年4月
容积率：6.36
绿化率：40%
车位比：1：0.9
原因大致有以下几点：
1、该项目是一个为刚需族设计的楼盘，不过价格稍高，超出置业者的心理预期；
2、出地铁距离300米是个优势以外，项目的其他配套较弱，项目周边仅有一个沃尔玛，大型商业有两三个地铁站的距离；学校为布吉中学，去年排名龙岗区倒数第4；
3、楼盘的外部环境都较差，周边遍布小产权房，卫生条件不好，比较依赖城市更新的进展；而且项目距离马路很近，会有噪音粉尘的污染；
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天鹅堡三期推售1110套，当天去化约1成
关于天鹅堡本号此前也做过分析，从不到3成的认筹比就猜到了大致的结果。
开发 商：深圳华侨城房地产有限公司
楼盘地址：华侨城天鹅湖北部
物业类别：普通住宅
装修状况：非毛坯
产权年限：70年
占地面积：4.02万平米（约60亩）
总建筑面积：29.9万平米
容积率：4.65
梯户比：4梯6户
天鹅堡三期销售成绩不好的原因大致有以下几点:
1、学位配套不足：南山第二实验学校，中考成绩排名并不突出，一直被诟病。学区生源来看，小学的生源范围主要是片区内的高端住宅社区为主，不过多以出国路线为主。少了优质学位的加持，项目升值空间相对有限。
2、户型面积单一：新天鹅堡3期推出1110套户型均为3房2厅2卫，这户型跟豪宅搭不上边，只能说定义为刚需或刚改更为合适，户型单一，基本上只能满足刚需群体，第二次改善型群体不一定会选择3房户型。
3、入手门槛高：项目备案单价区间在10.2-14.5万/平，总价区间在1244-1791万/套，对于刚改型购房者而言，上车门槛偏高，同价位放眼全市可有更多的选择，所以新天鹅堡3期就处于“高不成低不就”的尴尬处境。
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总结
1、购房者的眼光越来越挑剔，对于有硬伤的项目都会慎之又慎，地铁、学校、商业、户型产品和周边环境都是客户的买房标准，这也提醒开发商在用心做产品的同时也要引入优质资源来吸引购房者；
2、市场在经历了小阳春之后，不会再有“盛夏”出现，未来的趋势甚至会更加缓慢，这种趋势不会受拍地等事件的影响。
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作者：楼东疯
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