业主大会未同意就涨物业费？法院判定龙华一小区涨价合同无效

原标题：物业费不是你想涨就能涨！法院判定龙华一小区涨价合同无效

晶报2019年07月01日讯 你所在的小区物业提出过涨价吗？物业费调价到底谁说了算？近日，记者从“平安龙华”微信公众号了解到，龙华法院审理一起确认合同无效纠纷案，百名业主的合法权益得到有效维护。

在该案件中，原告是深圳" target="_blank">龙华区鑫茂花园部分业主，被告是该小区第二届业委会。法院审理认为，被告存在未经业主大会合法表决的情况下私自与物业公司签订物管费涨价合同的行为，因此判定，该小区物业服务合同中关于调整物业管理费的约定无效。

■涨价始末未经业主大会合法表决私自调整物管费

该案件的发生要追溯至三年前。2016年5月25日，鑫茂花园第二届业委会在小区张贴通知，定于6月13日至27日召开业主大会，投票表决是否同意调整物业管理费事宜。调整后，小区高层住宅的物业管理费将由原先的1．98元／平方米上调为2．6元／平方米。

6月28日，投票结果出炉，根据当时该小区业主大会会议记录验票结果确认书显示，同意票户数与票权数均过半。6月29日，业委会和物业公司签订物业服务合同，上涨物业费收费标准。

随后，多名业主对同意票中的347票电话委托票能否作为有效票计入表决结果提出异议，并投诉业主大会程序违法，要求重新核查业主大会投票原件、重新公布结果。

8月11日，该小区业委会在小区内张贴通知，确认经街道办协查，347票电话委托票不符合投票规则，不计入投票数量，从而有效投票数达不到法律规定的50％比例。至此，业委会一致认为此次涨价无效，暂停此次物业涨价流程。

就在小区居民以为此次涨价事件已得到解决时，2017年春节前后，该小区物业公司趁大多数业主不在深圳，向业主发出《通知》，决定自2017年2月1日开始，按照新标准收取物业管理费。3月2日，业委会发出说明，告知上涨物业费的表决事项获业主大会通过。

■法院判决

意思表达不完整，私自签订约定无效

明明投票数量没有满足法律规定比例，物业公司凭什么还要涨价？业委会又凭什么在未经过业主大会合法表决的情况下私自与物业公司签订物管费涨价合同？业委会与物业公司的做法引起了众多业主的不满，最终向龙华法院提起诉讼，将业委会与物业公司告上法庭。

法院审理认为，案件的争议焦点在于，二被告签订的物业服务合同关于调整物业管理费的约定是否对小区业主发生法律效力。业主委员会作为业主大会的执行机构，应在业主大会合法表决通过的决议范围内与物业管理单位签订物业服务合同。本案中，业主代表、业委会及物业公司均同意重新检验业主大会投票。在上调物管费表决结果确定前，涉案小区全体业主对是否同意调整物业服务费的意思表示未完整表达，该民事法律行为依法未发生法律效力。故原告起诉要求确认物业服务合同关于调整小区物业管理费的约定无效，具有事实和法律依据，龙华法院予以支持。

法院判决结束后，该小区物业公司不服一审判决，提起上诉。2019年3月27日，深圳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

■业主意见合理涨价可以接受，现阶段问题太多

目前，二审判决已下达，该案件也已告一段落。记者通过鑫茂花园小区业主得知，该小区的物业管理费已调回了1．98元／平方米。物业公司方面已将之前多收的管理费部分通过银行退款以及后期抵扣两种方式还给业主。但对于小区物业管理方面的问题，不少居民仍然存在质疑。

“不能不明不白地涨价，合理的涨价可以接受，但是要有合适的理由。”业主王女士认为，目前小区的管理有待提高，比如小区大门的门禁形同虚设，谁都可以进来。

业主刘先生是从小区开盘至今的第一手业主，物业管理费涨价事件的整个维权过程都有参与。他向记者指出了小区物业管理方面存在的众多问题。据刘先生介绍，小区的水电费用十几年来都是由物业代收，造成小区用电长期得不到有效维护、管理，电线乱拉乱搭，设备老旧得不到有效保养、更新，线路混乱存在重大安全隐患。此外，小区的会所本应服务业主，却未经业主同意，被管理方私自出租给健身俱乐部对外公开经营，影响小区公共安全与环境，经投诉后已被关闭，但其后也被荒废至今。还有小区的喷泉、地灯、凉亭等公共设施都已损坏多时，却未被维修。

■物业回应

愿与新一届业委会共同推动解决问题

业主认为物业服务不值所收费用，物业公司却有自己的看法。“2006年入户时定的1．98元的物业管理费，13年来都没有涨过。”鑫茂花园小区物业管理公司负责人石先生告诉记者，这么多年来物管费一直未涨，物业成本却一直在增加，已经与物业服务不匹配，当初的涨价诉求也是按照相关程序在走。既然法院已经做出了判决，物业方面已经将物管费调回了原先的1．98元／平方米，相关退费目前已经操作了800余户，其余的也会尽快退回。

据了解，该小区第二届业委会任期已于2018年8月到期，目前，第三届业委会正在筹备中。对于业主提出的关于小区管理的各项问题，石先生认为，部分人的意见并不能代表全部，目前物业首先要做的就是把基础工作做好，所有的问题等业委会换届后，会与新一届业委会共同推动，一起将小区建设好。

■专家意见

一个负责任的业委会应与物业充分沟通

鑫茂花园所面临的物业费涨价问题在深圳并不是个例。记者咨询曾创办深圳市透明和谐社区促进中心并任党支书、总干事的深圳物业专家，特区物管条例修法评审专家杨志敏得知，深圳绝大部分小区都面临着物业费自开盘以来从未涨价的局面，物业提价从物业行业的需求方面来看是有普遍性的。杨志敏表示，难以调价的原因在于业主、业委会和物业管理之间，缺乏对于物业收支真实性和必要性的一种互信，这也导致了大多数小区陷于低价低质的恶性循环。“如果一个小区的业主、业委会能够确保自己小区的物业的所有收支是真实的、必要的，相对而言这个小区业主同意调费的可能性才会比较大。”

对于鑫茂花园的这一案例，杨志敏认为，案例中出现的347票电话委托票是十分荒唐的，电话委托票在深圳的相关条例中是不被承认效力的，且深圳政府早已推出了电子微信投票系统，只要业主通过自助式的关注，3到5秒钟即可绑定身份，业委会只需在线发出问题，业主能够立刻参与。

“一个负责任的业委会应当跟物业公司充分沟通，同时把提价幅度、原因是否恰当等都做充分审慎的调查，其后再向业主大会提出。”杨志敏说。而鑫茂花园业委会显然没有做到这点。（晶报记者杨飘）来源：晶报