剖析深圳土拍之后房价新格局：龙华破10万、光明破6万-深圳楼讯

剖析深圳土拍之后房价新格局：龙华破10万、光明破6万

BOSS找房 2019-06-26 10:00 阅读 2000+

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来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss}

“6月24日土拍大战”无疑是深圳土拍史上浓墨重彩的一笔，5宗地吸金223.84亿、80多家房企参与竞拍报名、保证金已经高达1100亿、300多轮竞价激战、最高楼面价6.7万/平……

不过，相比“土拍吸金223.84亿”等，绝大部分人更加关注的是如此高的楼面价之下，未来开发楼盘的开盘价到底是多少？

楼面价与开盘价关系：如何估算？

什么是房价？

房价，是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即：房价=土地价格+建筑物价格+XX附加值等。

进一步来看，楼盘开盘价格=土地价格（楼面价+土地契税+市政配套费）+建安工程费用+财政管理费用+净利润+企业所得税

楼面价并不是最终的地价，开发商还需缴纳土地契税（成交价的3%）、市政配套费（深圳的标准是按总建筑量的165元/㎡）。

建安成本：简单讲就是盖房子的成本大约2000-3000元/㎡。

财政管理费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括各种税费、财务费用（贷款的利息）、管理费用（员工薪资等）、营销推广费用等，这部分费用为售价的12~17%左右。

企业所得税：税前利润的25%

净利润：10-15%左右，比如万科2018年营收3000亿，利润327亿，利润率11%。（万科2018年度年报）

从往年数据来看，房地产企业净利润超过15%有8家，10-15%有7家，其余的在10%以下。

举例来看，楼面价1万/平，开盘均价最终大概在1.76万/平。计算方法参见如下：（设开盘价为X）

X=1+0.0165+1·0.03+0.2+0.15X+（X-0.0165-1·0.03-0.2-0.15X）·0.25+{ X-0.0165+1·0.03+0.2+0.15X+（X-0.0165-1·0.03-0.2-0.15X）·0.25 } ·0.1

最终计算：X=1.76（万/平）。

~注：净利润取10%，建造成本取2000元/平，财务管理费用取15%。当利润越高，售价自然越高。

但与网传的房价与楼面价的2.1-2.5倍，实际上有部分出入的，毕竟每平米建造成本、财务管理费用等基本不会变。故此类估法有误，不宜采用。

另外，像开发周期、竞品价格对比、限价政策、产品户型设计因素、配套产品丰富性等综合因素有关。很简单的例子，比如宝中地块的海纳公馆、云玺锦庭、都市名荟等早期拿地非常便宜，开盘价格也不能通过简单计算，净利润远超一些地王项目。

深圳5宗地估算开盘均价一览

根据以上估算法，最终得出以上预估开盘价格，比如尖岗山拍地最终估算开盘均价在9.16-9.61万/平，龙华上塘拍地最终估算开盘均价在9.76-10.06万/平，光明（中海）拍地最终估算开盘均价在6.26-6.45万/平，光明（电建）拍地最终估算开盘均价在6.34-6.54万/平，坪山拍地最终估算开盘均价在3.4-3.86万/平。

当然以上开盘均价仅是估算得出，考虑深圳新盘限价政策，一是10万+基本备案通过概率很低；二是以后趋势不会出现“剪刀差”倒挂行情；三是需要参考周边二手房均价以及竞品分析。

01.尖岗山拍地

尖岗山拍地出让条件中，明确规定竣工时间：自合同签订之日起一年内开工建设，三年内竣工。

图片来源：买房之前

尖岗山区域别墅较多，纯住宅项目较少，均价10-11万/平，但考虑到泰禾宗地依旧未入市，加之按照出让条件规划产品可能会偏普宅，故而定价9字头概率可能会高些。

02.龙华上塘拍地

龙华上塘拍地出让条件中，明确规定竣工时间：自合同签订之日起一年内开工建设，四年内竣工。

图片来源：买房之前

一般而言，项目开发周期在1-2年后即可申请预售，龙光上塘拍地可参考白石龙的龙光玖龙玺项目开发进度，2014年12月以46.8亿元的总价拿下龙华地王，楼面价逾2.5万元/平，而仅在2015年10月第一批开盘，均价为5.9万/平；第二批12月加推，均价6.2万/平；第三批2016年3月加推，开盘均价6.5-7万/平。