【楼讯101】土拍视角面面观

★深圳市自 2010 年后宅地供应面积逐年减少，土地供应维持低位水平； 

★本次深圳以挂牌方式公开出让五宗居住用地的使用权，累计供应土地面积约为 17 万平，总建筑面积约为 69 万平。此次条件限制相对宽松的 5 宗地供应，对于土地资源稀缺的深圳而言，可为高量供应。

★宽松不仅指供应量，还有限制性条件

1.单限双竞：从设置的购地条件来看，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房 面积，此设置即体现了公平性原则，又防止了地王出现地价虚高；

2.3年不得转让：“居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让”。目前深圳商品房市场已实行3年限售政策一年，加之深圳楼市本就是价值投资的大环境，不适用投机性买房，消费者已理性接受限售，所以此限制条件基本不会影响项目开发和销售；

 3. 90/70:“项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%”，已是符合一线城市现阶段开发走势的标配，可视作常规条件； 

4. 无价格限制：本次土地出让，没有限制售价；

5. 无绑定：“商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修”。 

市场交易环境趋向健康透明，制定合理售价，打造合理产品。

★双高成就新地王 

龙光地产以 65.85 亿元取得龙华民治 A817-0609 宗地！配建 36700 ㎡人才房，可售楼面价高达 6.7 万/平米。 

首创两高——一是人才房面积在初始面积上增加了 2.2 万平，二是可售楼面价高达 6.7 万/平，远超 2016 年龙华地王——电建和金茂联合（楼面地价高达 56781 元/平）。

★大潜力填平洼地 

洼地填平——光明双地块，一是中海光明地块，可售楼面价高达 4.22 万/平，二是电建光明地块，4.28 万/平；已基本持平在售项目房价，洼地被迅速填平。

★高成本超出预期 

成本激增——本次土拍，竞价增幅较大，容易呈现高价，人才房配置面积增加，开发商购置成本增加。 

深圳房地产市场，预期不断提升，保持坚挺！ 

购房者要尽快上车，和时间赛跑！

土拍影响预测

★注入深圳活力 尽早上车是王道 

开发商： 

集中竞拍且价格新高，核心城市的吸附力及关注力升高，开发商对核心一线城市的投资信心不减。 

购房者： 

高热度的土拍刺激购房者的信心，从开发商提高成本投票，为购房者打了一剂强心针； 

开发商买地成本增加， 未来购房成本向上不可避免，深圳楼市上扬的趋势不变，唯有尽早上车是王道。

★供需趋向平衡 人才导入是重心 

五宗宅地可平衡紧张的供需关系，未来宅地供应或逐渐增加； 

此次土拍的重点还是在人才保障房的供应上，此次都配建了一定面积的人才保障房，也说明深圳重视人才导入，提振市场信心。

★保供给优结构 平稳发展是宗旨 

本次出让的五宗地，未来深圳还会继续采用“滚动式”按计划供应居住用地， 继续抓牢房地产市场调控工作，保障房地产市场平稳健康发展。

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