最近的楼市，有些热闹了。

这个周末，笔者一些地产销售朋友圈里刷屏两个深圳湾楼盘热卖的消息。携颜值和实力的再一次将深圳楼市推上热搜！

很多事情你不愿相信，但真实存在！近期三月成交大数据：

深圳一季度商业物业成交汇总 数据来源：深房网

深圳真实的公寓市场，甚至可以说还给出了一份略显不错的“成绩单”。

未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售。其实关于这一点分析不用深，理解一下就能知道，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，深圳的公寓现在是买一套，少一套。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任——宋丁：“3月份，过去一个月来看市场整体表现，市场活跃度确实明显增加了，成交量提升，甚至价格也出现了波动，市场回暖明显，所以可以确认是出现了楼市小阳春行情。”

管中窥豹 究其原因，主要有以下几点：

深圳土地资源稀缺 开发的土地仅有1%！

深圳的“地利”正应了中国的古语“物以稀为贵”，深圳陆域面积为1996km²，仅是北京的八分之一，天津的六分之一，上海、广州的三分之一。

在2018年年中，王石曾在一场论坛上谈到：深圳剩余开发的土地面积已不足20km²，土地资源非常紧缺，每年新增用地面积不足2km²。全深圳总面积只有1996km²，也就是深圳能开发的土地仅有1%！

其实早年，深圳市房地产研究中心的数据就曾预测过，未来几年深圳每年实际仅有0.33km²的新增住宅用地供应，几乎无地可供，日后房地产90%住宅项目来自旧改。

而这新地供无可供，这才是深圳房价长期看涨的源头，据目前市场反应情况来看，深圳的房子其实已经开始呈分化状态：豪宅莫名其妙的涨，刚需上车盘进入横盘状态。而且，这种现象越发的严重。

深圳优质资产会越来越稀缺 分化加剧是必然

据笔者判断，目前深圳市场也在发生根本性的变化。

一方面，土地资源稀缺导致，供需矛盾差，导致豪宅与刚需物业的两极化。

高净值人群财富增长速度远超刚需人群。

2018年《财富报告》则跟踪了全球超级富豪人数的增长情况，该报告预计，2017年至2022年期间，中国内地的超级富豪人数增长最强劲，亚洲超级富豪增长人数或有近半数出自中国。

分区域来看，北上广依旧是高净值人群扎堆的地方。其中，北京可投资资产达到600万元的家庭数量最多，达63.5万，而广东和上海分别为 62.8万和55万。

同时，据胡润研究数据显示：如今高净值人群广泛涉及地产、股票、固收、基金、艺术品等领域。

其中，地产比重以 24% 的占比排名第一，其次是股票，占比为 22%，房产依旧是高净值人群的投资理财的首选。

其中，而那些占据着城市核心区域、健康生态、名校学区的优质物业......更紧俏资源及优良品质注定了豪宅匹配财务更为雄厚的圈层精英。

更何况，深圳顶级豪宅刚需价格比一般为2-3:1，上海普遍为3-6:1，“国际惯例”一般为5-7:1。这意味着深圳豪宅豪宅刚需价格比之间的分化将进一步拉大。

另一方面，在深圳楼市限购的政策因素下，不限购、不限贷的深圳商务公寓自然成了投资客的新宠，商务公寓承接了部分住宅外溢的居住需求，对比价格，公寓价格相对住宅较低。

目前，深圳公寓市场也呈现两极分化的趋势。

①以大户型为主的商务公寓，投资门槛高，定位高端，需求较窄，适合自用。

②而另一种以中小户型为主的商务公寓，面积小，总价低，更容易受到青睐。

去年深圳湾、香蜜湖等个别豪宅片区房价均出现逆势上涨，80-90㎡的户型已经1000多万了，例如香蜜湖万泽云顶尚品花园87㎡也卖到了1600万。

从2018年过往一年，深圳商务公寓成交数据也可以看出，商务公寓的产品价值已经得到市场的认可，成为购房者置业投资的好标的。

深圳商办市场的未来如何？

笔者预计，未来伴随深圳住宅可售货量的减少（2017年2.6万套，2018年可能2.1万套，甚至可能不到2.1万套）。

深圳入户政策收紧之时，就是公寓加速上涨之时，尤其是城市新中心、资源稀缺、品牌知名高的公寓产品更是市场重点关注对象，既能满足自住又可投资，其价值可能迎来爆发！

深业中城 低门槛进驻顶级豪宅圈层的门票

大湾区风口之际，深港加速融合，掀起深圳置业潮之机，深圳中心湾芯硬核资产，也吸引了各界的瞩目。

亦如深业中城，为进驻顶级豪宅圈层、入驻中心区提供了入场券。

○“深圳金融街“国际金融中心，咫尺近享

深业中城位于香蜜湖国际金融中心核心地段，咫尺比邻2019年将重点推进的深圳国际交流中心。

香蜜湖片区规划了连通福田CBD“深圳金融街”打造国际金融中心。

一方面，金融街将为全球金融企业、银行，高净值人群提供更多优质物业的选择；另一方面，将提供金融聚集的基础，打通供应端，形成产业积聚带。

○ 43万㎡城市生态氧吧！感受城央深呼吸

最让人赞叹的是，深业中城位于香蜜湖核心位置，项目可通过连廊直通43万㎡的香蜜公园（最终以政府确定的规划为准），公园绿地率达到81.2%，是深圳唯一的和稀缺的城市核心公园，深业中城环香蜜湖、傍塘朗山，在深圳绝无仅有。

未来，一旦入驻，放眼望去，天赋独厚臻集。一半是建筑天际，与CBD从容对视；一半是稀臻生态，靠山面海，倚园阅湖，涵养家族。

○ 顶级圈层，可住可租，投资回报高

香蜜湖聚集东海花园、水榭花都、香蜜湖1号等代表性豪宅，一直都是深圳豪宅的标杆区，群聚最精英的财富圈层。

可以说，香蜜湖恒久以来便是深圳财富、圈层、权贵的标签，进入香蜜湖就相当于融入一个城市的顶级圈层。

未来公寓出租，租客将是全球顶尖高端人士，其租金承受能力强，目前周边东海国际公寓租金约338元／平*月，以深业中城50㎡公寓为例，月租金将达到1.7万。

目前片区更深圳中心入门资产——深业中城稀臻国际寓所在售，项目建面约49-118㎡精质公寓和124-310㎡行政寓所，小面积的单位产品，是千万级门槛的香蜜湖片区独一无二的臻稀公园资产，是各大投资客、海归精英入驻香蜜湖乃至福田的最后绝佳入场券，稀缺无比，无可复制。

作为深圳中心最后的入门机遇，深业中城产品面积多元、选择多元，适合家族资产配置、资产传承、行政官邸、入门资产、海归投资等多种用途。