开发商最大的风险是买贵地，普通人最大的风险是买错房

| 全文共3053字，阅读约需7分钟，来源：朱罗纪

年底了，开发商推盘的速度加快。上周日晚上龙华金茂府突击开盘至今成交量成谜，周一光明华润公园九里推414套去化约8成，周四前海招商领玺推出456套房出现日光，周六前海颐湾府推367套去化超9成，而周六晚上光明龙光玖龙台推705套房更是出现秒光。买房对于普通购房者来说是一件大事，特别是刚需族。而作为普通购房者的我们，“最大的风险是买错房”。

大家在买房子的时候，究竟注重什么？是注重产品，还是更注重地段价值？或许从每个开盘现场中，从大家的选择上，我们能直观找到答案。

今天分享深圳资深地产媒体人@朱罗纪 一篇文章：《开发商最大的风险是买贵地，普通人最大的风险是买错房》。

来源 | 朱罗纪（ID：newJurassic）

原标题：开发商最大的风险是买贵地，普通人最大的风险是买错房

（招商领玺开盘现场，摄影：深圳买房计划）

首先要声明，今天我弹的赞的，都没给钱我，咱就是想写点东西。

11月24日，龙华金茂府开盘，精装均价10.3万/平米，陷入了到底是销售41套还是161套的旋涡。这个事情行内今天还在发酵，我在事前判断过，这个价格没有吸引力，销售不会好，价值也不高。在此不争论销售量的问题，整体看，销售的确不好，这个是事实。

（金茂府开盘现场，摄影：深圳买房计划）

今日，前海招商领玺开盘，精装均价10.8万/平米，最低8.6万/平米，最高11万/平米。456套单位，1306批客，3人抢一套房，4个小时售罄。

（招商领玺，摄影：深圳买房计划）

看到下面这个，我代表穷人膨胀了，对比一下。

今天有朋友发贴说：“前有5000万蹲，现有1800万大棚座。招商蛇口，专注为民虐土豪”。

你们还记得去年不？

说正题。

那么，这个说明了，金茂府销售遇冷显然不能说明深圳市场有拐点，相反，市场有很强大的承接力，因此，这是买家用钞票投票进行的产品选择。

差不多的价格，差不多的时间，都是深圳极好的地段，但销售反差一个天上一个地下。

怎么看待这样的现象——产品的失败？营销的失败？地段的失败？

要我来看，金茂府卖得不好，就因为一点：价格太贵了，其它是次要的。而价格的背后，反映的是地段的价值——宇宙中心暂时还无法支撑起10万+的价格。

把金茂府和领玺放在一起对比，这个问题就变成了：同样是10万+，你是买龙华还是买前海。吃瓜的群众自然是可以评头论足，但真金白银拿钱出来的买家一致性的投向了前海。

在产品上，我不认为领玺比金茂府强，应该是反过来，金茂府在产品上更能胜出，包括还引进了上海非常好的华东师范学校。讲到产品，顺带一句，金茂府叫“深圳第四代启蒙者”，我认为太夸张了，根本担不起，它的产品投入、行业影响力、创新突破，都远不及红树西岸、深圳湾壹号当年。从这个角度讲，理论上开发商继续疯狂投入做产品，比如一开始就请一个普利兹克奖的建筑大师来设计，那么这个价钱可以卖得更好，但那样成本也更高。

继续推论，这再一次印证了：人们在买房子的时候，看的主要不是产品，而是地段价值。相比龙华，买家显然更加认可前海的地段价值，这让金茂府有了巨大的可替代性。

我们之前讲到，如何判断一个地段，要点是看它的垄断性、稀缺性高不高。在这一点上，深圳超过前海的不多，但不比龙华差的不少。这就是答案，同样的价钱，金茂府产品上比招商领玺更好，但是龙华的地段价值不及前海。非是说龙华不好，但不够前海好。

在这个基础上反过来看价格，便能看出，金茂府的价格是贴着天花板定的，领玺的价格却是真正的被限价了。这从周边的二手房均价可以来看出来，当然要承认金茂府在一定程度上是超过龙华现有产品的，但是开出的价格不是没有反映这一点，恰恰是给了它额外的溢价。但是在前海靠月亮湾大道另一侧的楼盘，都纷纷蹿到10万+了，以同样的价格买到位置更加核心的新盘，这是限价带来的。

今天有朋友说，金茂府将来还是会赚钱。这我认同，这个价格开发商的确是不怎么赚钱的，但是买家拿个几年，还是能够赚钱。但问题在于，我们的比较是，同等条件下，都可以选择的情况下，未来金茂府能不能跑赢前海？如果要投票，我会继续将票投给后者。所以，我这位朋友的观点还是不成立。能否赚到钱是一回事，能否跑赢同侪是另一回事。

继续往下看，金茂府的房价高，在于来自地价的成本太高了，它是当年的地王——2016年6月，金茂电建联手拿下这块地，楼面价5.7万/平米。

这是最大的硬伤，这个决定了，除非你愿意忍受亏损，或者是绞尽脑汁一直往后拖，拖到深圳的房价再翻一倍，否则，只要你要在一定的时间里要把这个产品推向市场，就要认清这个现实，产品再怎么打造可能意义都不大。买了地王的结果，就是很有可能挂掉。这是我之前好几篇文章一再强调的，不要简单的用地价来推导日后的房价。而是要注意到，开发商最大的风险，就是买了贵地。这话不是我说的，是孙宏斌说的，我认为一句到精髓。拿地王的开发商，往往结果都不怎样。在这一点上，我认为万科的“绝不拿地王”还是最聪明的。

同样是在“好城市”，开发商买了贵地，要比普通人买了贵的房子，风险更大。因为个人可以忍耐的时间，要比企业更长。企业买了贵地，按照现行规定，满2年不开发，就可能被视为闲置用地。但是普通人买房子，政策政策怕的反而是你短炒，希望你拿的时间越长越好。

所以，一旦当市场面临调整，开发商拿了地王的风险就陡然大增。必须要卖，否则政策成本、资金成本、时间成本，都越积越高。我们的开发商基本是要靠销售回款来还债务的，没有销售就没有生命。地王囤在那里产生的资金成本、机会成本是非常高的。

但是价格卖低了，亏钱，那不行，辛辛苦苦干几年，还亏钱，玩儿呢，整个团队都要被干掉的。但价格卖高了，就可能挂墙上，市场一下子又接受不了。怎么搞？

金茂府就是面临这样的尴尬。

我在当初这个地王产生的时候就写过文章，拿地王是“央企的冲动”。也许当初金茂还是带着“广渠门15号”的经验主义，以为拖个几年，市场又来个爆发，那样就能大赚。但是，地王最怕的，第一是市场下跌转熊市，第二是市场调整期长。

顺着这个逻辑，我们还可以把深圳乃至全国大城市的地王捋一捋，都差不多的。比如融创在黄江的公园首府，那个项目怎么赚钱？比如光明出的地王，也很难搞的。

遇到这种事，我们要冷静，不能光去吹，“面粉贵过面包没关系，因为我未来做的不是面包”。

你难道还能把面包做成金包？（某种条件下也许可以，但是需要非常多的配合，比如非常稀缺的自然景观资源，这一条就可以怼掉大多数地王）

转过头，来看普通人买房。因为把金茂府和前海领玺放在一块儿，就涉及到普通人的选择对比。你选什么不选什么，背后都有思考的。

和开发商最怕买了贵地不一样的是，普通人最怕的是：买错了房子，没买对。

如果是在一个“好城市”，北上广深最好，杭州厦门东莞也都好，就算是你买到了高点，但是“时间还是站在你的这一边”。拿的时间长一点，还是能够翻回来。

比如说，1998年买香港，2007年买深圳，都行，到现在，都可以有5倍的回报。但你买了个烂城市，比如啥啥海边，或者什么什么煤炭城，就没救，只能割。

在领玺和金茂府单纯两个选择里，选择前者是对的，选择后者肯定要逊色，这是单纯在升值预期上看。不过，如果要是放大范围到全深圳，这个价格选择金茂府，应该也不会是很惨的，因为龙华长期看还是一个非常好的地段，增值动能还是存在。虽然有更好的“好价格”楼盘没有买到，但大体上还是能说买对的。

和这个类似，比如当初买深圳湾壹号的，价钱也非常贵，当时同样的价格可以全深圳闭着眼挑，挑周边的宝能太古城，最后都比深圳湾壹号涨得多。但是，买深圳湾壹号，你不能说买那个是买错了，只能说是不那么对。

真正惨的是，你买了那些不涨价的，比如，能买前海、后海不买，哪怕是龙华也没买，偏偏买了东部的天麓，或者是惠东海岸线。那这个，真的就只能叫买错了。

关于买错的案例，太多了，买错城市——买错地段——买错产品类型，这三种一累加，几十个随手都能列出来。大家觉得金茂府今天这个蛮惨的，但其实，还有比它更惨的。金茂府这个，顶多是开发商不怎么赚钱，但是以这个价格买来的业主我认为以后还是能够赚到钱的（虽然跑不赢前海、后海）。

然而，市场上是有那样一些“神盘”的，不但是开发商赚不到什么钱，买来的业主也没赚到什么钱。双惨。不过，今天这文章已经“黑”了太多开发商了，得打住了，不然要被追杀了，我们私下再做更系统的梳理比对。今天的重点是，结合着现实的案例，和粉丝们分享如何避免买错踏坑，多数时候买对是很难的，但是少入坑还是能做到的。建议大家认真琢磨一下。