一针见血，中国房价背后的三个真相

1、还要不要买房

过去十年，中国广义货币增速虽然逐步下降，但仍高于同期GDP增速，从总量上来看，接近200万亿人民币。而货币增速主要源于金融宽松。金融宽松的基础在于居民、企业、政府向银行的融资，银行随后以这些债权向央行提取货币。居民、企业和政府拿了这些钱去做什么呢？通俗讲就是去投资，居民区买房、企业去投资、政府搞基建。这是一个全民杠杆的时代，如果你不借债上杠杆会有什么后果呢？

从货币角度来看，社会的总负债跟它的总净资产其实应该是动态相等的，如果说你名下的净资产大于总负债的话，那也许别人正在用你的钱实现他自己的投资收益。通俗一点说，你把钱存银行里，等于给钱银行、开发商、贷款企业拿去赚钱了。所以你没有实现收益，他人实现了收益，于是距离差就出现了。别人的资产越来越涨，你手里钱越来越贱，则你相对变穷了。

一个人如果没把通胀的问题想清楚，他永远都没有勇气买房。因为这种人会把贷款利息当作银行剥削，动不动就说银行太黑了，买房贷款要交这么多利息，我还是不买了。

早年我一个好友，看完房子之后，让售楼部给他算一下贷款利息，最后他搞明白了，振振有词地跟我说：“不买了，我贷款30年买一套房给的利息相当于我最终要花两倍的钱才能买下这套房，太不划算了！”

我当时真被他气死，甩了一句话：对，算上利息最终是要花两倍的钱才能买下来，但是你觉得30年房价都翻不了一倍吗？

无奈，我这朋友就是想不通，不愿意买，我跟他交情很深，觉得自己如果不好好劝劝他，以后一定后悔，也对不住他这个朋友。于是我拦着他，抢了他的车钥匙，不给他走，告诉他：“你今天不买，以后嫂子一定念叨你。”

最后，他极不情愿地买了。后来发生了什么呢？

大家也猜到了，他的房子翻倍不用30年，仅仅几年时间就翻了一倍，接着我又教他裂变优化已经大涨的房子，短短十年，他的资产实现了十倍的增长。

这个朋友算是幸运的，我身边还有另一个朋友。他也是一直把买房当作负担，总是向他老婆抱怨房地产，大骂开发商，动不动就说房子再也不涨了，现在国家调控，买房利率很高，不划算。最后他老婆回了几句：“这个世界上做什么不用付出就有回报的？小钱不出，大钱不入，连月供都不愿意承担，哪个银行愿意借钱给你买资产呢？我们家什么时候才会好起来？”最终他们买房计划不了了之。

很多人买房的时候把房子当作负担，但是房子涨了，你们把它卖了数钱的时候怎么不说它是负担呢？既想打鬼又怕黑，哪有这样的事？

房子不是汽车，不是去国外旅游，也不是名牌包包，本质上房子不是消费，而是投资。消费才会带来负担，投资如果得当反而减轻家庭负担，赚个几百万马上就能改善生活。

平心而论，这社会有很多投资回报远远比房子高，无论创业、股票，还是期货，但它们风险也很大，只不过买房子是本金比较安全的投资罢了，房子嘛，再跌也不会全部跌光，跌10%就上新闻头条了，本金始终都安全。但是创业、期货这些呢，有可能一夜亏光。

再加上通货膨胀一直在稀释你的房贷，过个十年八年，房贷就缩水得差不多了，这时房价也涨起来了，两者形成一个巨大的剪刀差，产生了投资回报。大部分买房的人，其实赚的都是通货膨胀的钱，并不是他们有多聪明，而是他们有勇气买，货币通胀造就了他们惊人的财富。

（多方数据建模截至2050年中国城市化走势）

很多人看跌楼市十几年，但是房价却翻了n倍，人一生就一辈子，有钱赚时狠狠地赚，错了就再也没机会了。只要货币通胀与城市化没有停下来，都要继续买房，保卫家庭资产。

2、限购真相

土地是最根本的财产，被西方经济学家誉为财富之母，因为任何生产活动都必须在一定的土地上进行。人们之所以相信货币有价值是因为土地上面的人在创造价值，那么在这片土地上创造的价值就会趋近这片土地上的房价。

在中国，土地是人民币的影子，土地供应垄断类似货币发行垄断，换言之，房子是类货币。大家都在通过房子进行大面额的货币交换：赚到1000万，马上买个房储存起来，将来房价涨了，家里又需要用钱，把房子一卖，换1500万回来……

既然土地和房产都是垄断供应的，那么它本质上就属于一种特权商品，从这个角度来讲，限购的本质是限权。

土地是最优质的资产，是抗通货膨胀的，如果不做必要限制，很多权贵家族会通过运作，把钱洗出来全都换成房产。

这个时候小老百姓的房产会慢慢全部转移到大官贵人或者非常厉害的商人手里，慢慢地，部分杰出者会变得富可敌国，形成中国古代那样通过土地兼并而产生的地主豪强，这些人依附某个潜在的政治反对派，源源不断输送经济资金，对帝国造成巨大威胁。

限购政策大大减缓了土地（房产）兼并过程，增加了社会稳定性，也保护了暂时来不及买房的刚需。

但是限购是有后遗症的，那就是：一限就横盘，一放就跳涨，楼市呈阶梯式上升。同时限购也造就了一批炒房客。

如果没有调控，就没有炒房。因为如果不调控，人人随便可买，一窝蜂上，所有的上涨会一下子释放，然后就是漫长的市场去债务，去泡沫。

3、买房时机

楼市短期涨跌难以预测，所以抄底是一个伪命题，真正正确的思路是：规划好现金流，然后找到合适的房子，买。

但放弃抄底念头，不等于不考虑时机，盲目入市，我们还是希望买在相对低位的。

那如何判断楼市是否处于价格低谷呢？先来回顾一下历年房价大涨前的信号：

2008年降息4次，2009年降息1次，2009年房价暴涨；

2009年加息2次，2010年不加息，2010-2011年房价温和上涨；（房价惯性上涨，没刹住）

2011年4月开始，再加息3次，2011年下半年房价大幅下跌；（刹车太猛，差点翻车）

2012年大力度降息2次，2012年房价止跌上涨；（楼市一跌，经济就变差，怕了，又降息重回上涨）

2013年至2014年不加息，房价温和上涨；（惯性上涨）

2015年为保GDP增长，连续降息5次刺激经济，5年期以上贷款利率处于历史最低位，一线城市率先大涨。（经济一变差，房价就会因为高层救市而上涨，熟悉的配方）

2016年不加息，再加上大力去库存，全国房价暴涨，包括二三四线城市。（火上浇油）

2017年，不加息，大力政策性调控，限购、限售、限贷等纷纷出台，楼市整体平稳，但由于棚改项目大量资金投入，部分城市仍然上涨。（开始慢慢刹车）

2018-2019年，惯性走势，分化行情。（全国有涨有跌）

从历年涨跌规律，我们可以知道利率调整对楼市房价的影响重大，一般滞后半年左右才会显现出效果，降息次数越多，期间如无反向新政，对后市影响时长越久，涨价越厉害。

那么现在的利率什么情况呢？

持续下调。

（根据国家监控数据显示，70个大中城市房价已经横盘见底，跌无可跌）

显然楼市最艰难的冬天已经过去，高层正在试探性地一点点下调利率，明年楼市会进一步松绑，离2022年全国大涨的期限越来越近了。

但是，我们分析政策不是为了短期投机，而是在合适的时刻切入一个长期的趋势之中，如果投资没有长期视野，是很难赚到钱，无论你投什么。

有人说投资费什么劲啊？直接闭眼买茅台就好。其实，茅台12年收盘价到现在，也不过4.5倍而已。而且中途还要先遭遇45%的下跌，这还是买在12年收盘低点位置。要是买在12年创新高的9月，5年至今收益率不过2.3倍不到，期间遭遇最大回撤60%。这种投资波动你要能接受，那其它能挑的简直太多了。

投资这钱其实既挺好赚，但又没有你回过头去开上帝视角那么轻松。每个人都说自己错过了房子大涨的前夕，其实真让你回到2008、2012、2014年你还不一定有勇气买房。

说投资的钱挺好赚，是因为把握住根本后，波动更多带来的是机会，每次表现细节都不一样的背后，底层规律都一样。就像楼市涨涨跌跌这么多年，每次我们几乎都买在合适的时机，因为规律是不变的。

说没那么容易，是因为上帝视角下个个都能逃顶抄底，但回到当时场景下并真切一路走过来，你该挨的煎熬和忍耐都躲不了，所以，投资这点儿事儿，应该反人性操作，敢于别人恐慌的时候大胆出手。

长期视角，注重过程，不预测走势，耐心坚持，相信概率，这是我一直信守的原则。

投资是一个关于时间的回报，其实每个人都应该抱着这样的心态去看待这个回报，时间足够长，才能看到这里面过程中会发生什么，有什么样的细节，如何论证，如何预测，如何获取回报。

一年两年，你只能看到春去秋来，八年十年可以看到生老病死，百年千年可以看到王朝更替，时间是投资的第一门课，参透了才能成为高手。

希望每个人都是高手，买好人生中每一套房。谢谢大家。

作者：功夫财经楼市团长