宝中豪宅下半年入市！4房1500万起-深圳楼讯

宝中豪宅下半年入市！4房1500万起

BOSS找房 2019-06-18 18:50 阅读 3000+

来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss}

随着粤港澳大湾区规划方案落地，以及前海建设进度加快，一站之隔的宝安中心区关注度上升了不少。区域内住宅楼盘多以2005年以后为主，整体均价8.5万/平，次新盘屈指可数，因而区域内几个待开新盘物业如都市名荟、云玺锦庭等引发多方虎视眈眈。

新锦安海纳公馆一周前开盘，售出700多套，整体表现较为正常，而不远处的都市名荟、云玺锦庭迟迟无新推盘进度。近期小楼获取到云玺锦庭户型图，接下来点评下户型以及预测下价格，仅供参考。

项目信息

云玺锦庭总占地面积1.51万平米，总建面约10.56万平米。其中住宅建面约4.86万平米，商业建面1.15万平米。整体计容面积6.6万平方米，容积率为4.36。

项目规划3座住宅楼，其中A座32层（111.8米），B/C座34层（114.05米）。大体布局呈现“品”字型。B/C座位于社区的南面，分别靠近新湖路和圣明路，两座塔楼形成约90°的夹角对向路口。

云玺锦庭规划共382户，其中A座92户，B/C座290户，停车位565个，车位比1:1.48。

玻璃幕墙+干挂铝板，整体较为潮流

项目动工时间为2015年10月31日，早已处于接近现房阶段，开盘节点依旧不明朗。

1号线新安站C出口

配套方面，云玺锦庭为地铁口物业，与1号线新安站无缝对接。

宝安实验学校学区范围

项目处于宝安实验学校（九年制）学区范围内，近3年全市排名较为平稳在30名左右，也是目前宝安中心区唯一排名稍前的学校。

除自带1万平商业外，周边大型商业壹方中心仅有500米左右的距离。

附“前世今生”——项目建设历程

2009年3月

当榕江云玺项目还是一片荒地，榕江项目、熙龙湾二期、新安医院都在这一条视线上。

2014年4月

周边空地较多，基本已整备完成，均处待建中。

2014年12月

推土机运作，正在测量，准备动工。

2015年12月

动工、打地桩阶段。

2017年7月

3栋住宅建设中，部分出地面十多层高。

2019年3月

基本完工阶段，外立面完整，修理空中花园。

户型分析

房BOSS从一些渠道上获取到项目户型资料，结合之前项目公示的总平面图和资料，真实性还算较高。

云玺锦庭平面图

据悉，项目A座全为大户型，共92户，建面为151/153平4房、243/258平复式户型。

B与C栋各145户，户型为一致，建面为97平2房、113/114/119/120平3房。

项目总平面图上介绍资料

结合之前，项目平面图来看，套内面积小于90平，占比近80%。因而，97-120平户型套内面积均小于90平，即整体得房率在73-75%，在新房中处于正常水平。

另外，参见内部项目资料可以发现，B/C座户型整体得房率为74.85%，基本吻合以上推论，侧面来看户型真实可靠。

A座户型

建面153平4房2厅2卫

朝向东南或西南，南北通透户型，采光、通风均良好。客厅开间4.4米，带有1.9米进深大阳台。主卧开间3.5米自然通透，室内空间比例合理。次卧开间都在3米左右。餐厅可向次阳台扩展。

建面151平4房2厅2卫

该户型与153平基本一致。

建面258平复式与建面243平复式4房+

两个户型格局尺寸类似，朝向东南或西南，大开间短进深，通风、采光均良好。餐客厅开间均达到7.3米，并且拥有1.6米进深阳台宽大阔绰。相对来说258户型的厨房和位置更为合理，但公卫不可自然通风采光。

B/C座户型

建面97平2房2厅2卫

东南或西南朝向，户型方正，采光、通风良好。客厅开间3.7米，带1.7米大阳台；主卧开间3.2米，带独立卫生间；次卧开间3米，空间舒适。一字型厨房，带生活阳台，餐厅位置略显紧促。

建面113平3房2厅2卫

东南或西南朝向，所有卧室朝向采光优秀。客厅开间4米，带有1.6米阳台；主卧开间3.4米，进深比例合理，空间利用高；次卧开间3米，空间方正；书房开间2.7米，位置相对独立。餐厅空间宽敞，不足与厨房相对隔离。

建面114平3房2厅2卫

东南或西南朝向，动静分区，卧室采光整体偏好。客厅开间4米，带有1.6米阳台；主卧开间3.9米，明亮舒适；次卧开间3米，小房间开间2.8米，空间利用高。餐厅位紧凑实用，厨卫采光效果会一般。

建面119平3房2厅2卫

东南或西南朝向，南北通透户型。客厅开间4米，主阳台宽敞实用。主卧开间3.4米，空间实用。次卧开间均有3米，居住舒适。入户空间可与生活阳台合并使用。餐厨一体，采光通透，餐厅位置可后拓与次阳台合并。

建面120平3房2厅2卫

东南或西南朝向，横厅设计，拥有8.3米餐客厅大开间，空间舒适，自带3X1.5米大阳台，实用性不错。主卧开间3.4米，自然通透；两次卧开间均有3米，空间合理；厨房可向生活阳台拓展一体，通透性优秀。该户型拥有入户过道，可获取较高实用价值。

小结：

整体户型朝向东南或西南、方正、空间合理，在采光、通风等均不错。建面上，舍弃了小建面，最小97平2房起步，故而门槛较高，97平2房两房市场接受度会偏一般。113、114、119、120平3房户型整体性均不错。大户型4房，看最终价格，再作对比。

价格预测与分析

01.参考标准：宝安实验学校学区

目前宝安中心区地段内的宝安实验学区楼盘有西岸观邸、金泓凯旋城以及熙龙湾二期3个楼盘，均价上从8-12万/平，分布较为广泛。

具体来看，区域2房最低门槛为西岸观邸50平左右两房，总价门槛在550万左右。云玺锦庭最小97平2房，即使单价在8字头，总价也会去到800万，对于大众市场而言该户型总价偏高，可接受程度会一般，故而去化可能一般。

区域3房最低门槛依旧是西岸观邸80平左右2+1房，总价门槛在730-830万区间。云玺锦庭113/114/119/120平均为3房户型，即使8字头总价在900万起步，但考虑到西岸观邸高赠送、金泓凯旋城品质一般（3房106-127平3房900-1000万）等综合来看，云玺锦庭均价9字头概率会很高，但3房门槛基本1000万起步。

区域最低4房门槛依旧是西岸观邸93平3+1房，最便宜1套930万起步；云玺锦庭151/153平4房，由于建面大，单价9字头的话，基本1400万起步，与熙龙湾二期4房价格较为接近，概率性较大。

就宝安实验学区房来看，考虑新盘楼龄、产品新颖等因素，云玺锦庭单价9字头概率很高。

02.参考标准：宝安中心区次新盘