我为什么不买龙华金茂府

龙华金茂府" inline="0">

昨日（11月20日）龙华金茂府备案价出炉，均价10.3万/平，远低于早期KFS所谓的吹风价10-13万/平，于是乎一干媒体开始曝吹“限价红利”、“低于预期”、“错过不再”……

KFS惯用的伎俩无非就是先放风吹高价格，再备案低于吹风价，或者备案一些超低价格房源（内部房源）拉低整体均价，又或者改大建筑面积……总之，在当前新房限价放松的环境下，加之二手房上调豪宅线，打新不再成为唯一的选择，综合价格、地段、配套、户型、得房率等方面再作考虑。

作为金茂入驻深圳的第一个项目，金茂府产品堪称完美，吊打深圳湾一众产品，但最大的问题就是地段属性偏弱。

要知道，8年前龙华还是宝安老区的“小弟”——一个街道，2年前才由功能区转正成为行政区，正式与宝安区并立。“宇宙中心”一词本是戏称龙华因炒作之风盛行，后由于翻天覆地之变化，成为媒体和中介宣传词汇。

那么，均价10.3万/平，总价1200万起，最高7300多万的金茂府到底能否买？同样的价格，深圳其他区域还能哪些选择？

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金茂府均价10.3万/平，总价高、依旧贵！

龙华金茂府共推出9座665套住宅，户型建面约124-510㎡，均价10.3万/㎡，单价区间在9-14.4万/㎡，总价区间在1190-7337万/套。

进一步来看，124平3房总价区间为1190-1296万；155平大3房总价区间为1428-1538万；155平3+1房总价区间为1392-1624万；主力户型185平4房总价区间为1708-1957万；248平5房总价区间为2433-2768万；顶复总价区间为6757-7337万。

同区域内，金茂府无论是单价与总价均超出周边二手房一大截，但由于自身定位为豪宅，受众人群身价与周边二手房业主基本是两类人。因此，周边二手房业主需要卖掉2-3套住宅才能置换到金茂府，相比前不久的深业中城周边二手业主基本可以“卖一换一”，加之货量较少，深业中城根本就不愁卖。

金茂府4房总价基本在1500万左右，龙华目前二手总价突破1500万成交的房源基本很少，除红山片区深高北四大盘、深圳北站附近水榭山等3个别墅突破10万/平之外，其他地方无10万/平项目，因而周边购房力较为薄弱。

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金茂府站岗几率有多大？

一、金茂府投资偏一般，这是一切CEO盘通病。

CEO盘就是某个区域的贵妇盘，享受一切最好的配套，最好的产品、最好的户型等等，一切都是最好的盘。

举个例子，2005年红树西岸开盘价破2万/平，也是深圳第一个破2万的盘；旁边中信红树湾同年开盘，价格9000元/平；2019年11月两个盘价格相差不大，中信红树湾12-13万，红树湾西岸13-14万。从投资回报率来看，中信红树湾回报率远大于红树湾西岸。

二、置业趋势：关外改善会回流到关内！

龙华作为福田后花园，早期买不起福田的刚需跑到龙华购房，现在龙华房价反超福田，对于改善型需求来说，势必大部分人会首选回流到关内如福田、南山等。

况且龙华二手房主流成交总价在500-700万区间，总价1000万以上成交主要集中在深高北四大盘，超过1500万成交较少，购买力远不如深圳湾、宝中、香蜜湖、华侨城、蛇口等等。

三、金茂府破10万后，周边二手房如中海锦城等补涨。

中海锦城是上塘上一个地王项目，2017-2019年基本与上塘大部分盘一样没涨。8·18示范区消息和金茂府开盘破10万消息刺激后，挂盘价上调30-50万。

中海锦城整体不差，地铁物业+上塘区域最大商业，比周边几个盘都略强一些，目前8万多，到9万多没问题，毕竟金茂府都能破10万。

四、深高北四大盘才是龙华房价顶部！

目前深高北四大盘：金亨利、汇龙湾突破10万/平（除金亨利、汇龙湾大户型双拼双本证之外），水榭5期（大户型少）、水榭6期AB区（花园小，赠送少）整体均价接近10万/平，预计3年左右时间涨幅2万/平，基本可以实现。

相比之下，总价偏高的金茂府唯一的出路：只有把华东师范大学附属龙华学校办成名校，与深高北相差不大水平就行，贴合深圳本地购房的学位需求才有可能翻身。

五、买OR不买？土豪高兴就好！

一般而言，投资是噬利的，看重涨幅；自住是享受的，注重舒适度；两者结合，价格很贵，仅有的选择很少，除非预算到位。

比如去年华润城居住体验差但涨幅喜人，价格1050万买3房，很多人挑毛病花园小、户型差、靠北环、噪音大……尽管一直力荐，但买入的群体永远属于少数，成为2019年深圳“妖盘”，账面涨幅200万+。

再比如福田中心区四大盘，享受得天独厚优势，地处城市最中心、顶级城市资源配套，但涨幅就偏一般，投资回报率远低一些热盘。

小结：

金茂府由于总价偏高，对于周边业主而言，置换较难，主要客群多以外地客为主，况且周边二手房总价1500万+非常少。明年下半年交房，即2023年下半年第一批业主开始集体出货，至于是否能逆袭、不站岗，难度较大。

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3房1500万，4房1800万，还有哪些选择？

01.深圳湾

3房：太古城南区88平

4房：2000万以上

02.南二外

观海台暂无房源。

03.科技园南区

淘一淘，还有其他选择。

04.宝中

05.前海打新盘

招商领玺已截止认筹，认筹金200W一个号，据悉大概在1200多个，推出房源仅有456套，中签率大概在1/3，开盘时间在近期。

颐湾府下个月推出，合计358套房源，靠近招商领玺，建面为190平4房总价会高于招商领玺150平4房。

项目情况

龙华金茂府位于龙华上塘地铁站东侧，总建筑面积约20.5万㎡，其中地上建筑面积约14.6万㎡，地下室建筑面积约5.9万㎡。

目前周边正处于大更新阶段，共聚集了20余个旧改项目，除鸿荣源、恒大在此布局之外，还有华润置地、华侨城、卓越、佳兆业、莱蒙国际、恒大、中洲等一众国内优秀房企入驻。

交通配套：金茂府就在4号线上塘地铁站A出口处，临近在建地铁6号线上塘北站，基本可以说是双地铁的配套。

商业配套：与项目一路之隔就是AT Mall综合商业体，周边居住生活配套便利，而且紧邻红山，周边有大型商业体红山6979及各项文体设施，项目可以说是处于区域内比较繁华的地段。

教育配套：目前金茂府对应的学区应是小学：上芬小学；初中：龙华实验学校。规划九年制学校：已确定引进华东师范大学附属深圳龙华学校。

华东师范大学附属深圳龙华学校选址于龙华建设路与民塘路交汇处，南面紧邻岳盟工业区旧改，西面与龙华金茂府仅一路之隔。学校占地面积24400平方米，总建筑面积52000平方米，是一所54班九年一贯制公立学校，将实施小班化、个性化以及双语教学。预计将于2020年开工建设，2021年正式投入使用。

文化设施配套：片区规划有简上体育综合体、图书馆等市政文娱配套，周边大多是近几年开发的楼盘，区域较新，较少的农民房，环境和居住人群或比较高层次。