一半城市都在跌，但这些“妖城”却还在涨

最近，统计局公布了10月房价数据，其中，有一半的城市二手房下跌。

而10月刚好是楼市传统营销季“金九银十”的最后一月，同时又临近年底冷淡期，形同一整年的最后冲刺期。这次10月数据的出炉，相当于提前定调了今年楼市进入了“寒冬”行情。

“寒冬”究竟有多冷？我们来看看具体的数据：

新房方面，全国70城新建商品住宅价格指数环比上涨为0.5%，同比上涨8.0%，相比上月分别下滑0.03个百分点和0.57个百分点。

如果你认为这样的降幅无关痛痒，那就大错特错！把数据摊开来看就会发现，自今年6月以来，无论是在环比还是同比上，70城价格指数都呈现一个明显的下滑趋势。

但单单看新房价格是不够的的，众所周知，新房价格受政策影响大，加上很多城市存在结构性的市场差异，新房价格往往很难代表一个城市的真实价格。

能够真正反映市场真实行情的，只有二手房房价：

二手房方面，70个大中城市中，31个城市二手房环比上涨，35个城市环比下跌，占比一半。这是自2015年 3月以来，再次出现半数城市二手房价格下跌的现象。

并且截止到今年10月，已经连续5个月超过20座城市房价下跌。

新房价格连续半年呈现趋势性下滑，二手房价格时隔4年再现半数城市价格下跌。

这一刻，楼市大势，再明显不过。

然而，在楼市整体“凉凉”的情况下，却有一些“妖股城市”逆势上涨。

先来看看新房环比涨幅超过1%的城市：

二手房环比涨幅超过1%的城市：

可以看到，10月新房涨幅靠前的城市的多位于中西部城市，这些城市大多限购政策宽松，前期房价涨幅有限，城市轮动上涨效应显著：这些城市在热门二线城市相继熄火之后，迎来集体补涨。

而在二手房方面，城市轮动上涨效应有所减弱，涨幅超过1%的城市的数量大幅下降，但深圳最为特殊，是唯一上榜的一线城市。

在广州郊区部分二手房出现降价行情的同时，深圳二手学区房首先迎来上涨，随后快速传导到普通二手房。至此，深圳已经正式进入到普涨的阶段，横盘的局面已经被打破。

尤其，在北上广城市房价普遍下调的同时，深圳部分板块部分区域迎来了10%左右的涨幅，而豪宅市场更是迎来了近30%的涨幅。究其原因在于“社会主义先行示范区”的长期政策利好以及近期的豪宅税调整。

前面说过，二手房市场是最能体现当下房地产的真实情况。因此，在上面的两个表格中，二手房环比涨幅超过1%的城市含金量更高，可以说，这些城市属于真正的“妖城”

那么，问题来了，这些“妖城”值得投资吗？

先放结论：除了深圳，其他都不值得。

首先，10月的二手房数据虽然重要，但是仅仅只是单月数据，要评判一个城市的整体行情，至少也有要连续三个月以上的涨幅，而其中，福州、吉林、九江这些城市都不符合标准，这些城市更多的只是结构性上涨。

其次，哈尔滨、唐山这两座城市的上涨，主要还是因为宽松的限购政策，同时还有自身城市的特性的原因。特别是哈尔滨，自带旅游特性，加上本身城市人口基础不小，房价迎来上涨倒是清理之中，但这种涨幅能否保持，并不确定。

最后，更重要的原因是，除了深圳，其余城市都是弱二三线城市，城市能级较低。同时这些城市都远离三大城市群，京津翼、长三角和粤港澳，无法受到城市群辐射，城市竞争能力偏弱，很难具备投资价值。

有些人说，讲来讲去，最后只有一个深圳，谁不知道深圳最有价值，这和没说有什么区别？

没错，这些的确是正确的废话，但是这就是很多人不愿意听的楼市真相：这一刻的楼市寒冬，真正有价值，同时房价又不跌的城市少之又少，甚至已经少到手指头就可以数得出来。

如果你问我，现在哪个城市最有投资价值，深圳就是一个最为典型的额例子，甚至在这一刻，全国也只有深圳能够配得上这个名头。

因为深圳的涨幅，不仅看得见，还是基本确定的。原因老生常谈，深圳有稀缺的住宅用地、源源不断涌入的人口以及实力雄厚的产业基础，这些都是深圳房价保持上涨的动力。

除此之外，深圳还有超强的营商环境和一批具备超强商品化意识的业主，他们对政策利好的嗅觉是最敏感的，所以在818社会主义先行示范区以及豪宅线取消后，深圳已经迎来一轮补涨了，业主反价的消息来得非常迅猛，这就是魔幻的深圳。

不管你现在愿不愿意相信，市场就是已经开始涨起来了，而留给每个打算入手深圳的机会也不多了。

不过还好，深圳并不是一个孤立的城市，产业辐射强，人口外溢显著，同时又被广州和香港围绕，逐步形成了一个都市圈发展，再联动周边的东莞、惠州、佛山等城市，都市圈进一步扩大为城市群，粤港澳大湾区正是基于此正式提出。

但粤港澳大湾区也并非都有价值，他们彼此之间都有有梯队的，除深圳外的第一梯队，应该是广州，第二梯队是东莞、佛山、珠海、第三梯队是中山、惠州，第四梯队是江门、肇庆。按照这样的梯队去选筹布局，大概率才不会出错，不过第四梯队的城市，我不太看好。

有资金有实力的建议布局第一二梯队，再不济的也应该是第三梯队，把资金用对城市，才能实现资产最大化。