干货｜广东省三旧改造项目开发体系及投资拓展流程全解

旧改老吴 2019-11-09 08:41 阅读 1000+

城市更新项目不同于一般的净地开发项目，程序繁琐漫长，我们接触的不仅仅是村集体，还有各级各个政府部门，有必要对开发报建技巧有一个清晰的认识，才能更好解决一些问题。城市更新本质是一个洗地、做大蛋糕的过程。

01“三旧”改造项目开发体系

“三旧”改造概念

“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：

1.城市市区“退二进三”产业用地；

2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规5.划确定改造的城镇和村庄；

6.列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

三旧”改造价值

1.社会价值:提升城市公共环境、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。

2.业主价值:居住环境改善、资产升值、资金扶持、物业合法化等

3.政府价值:促进GDP增长、规划实施、提升土地资源、增加税收等。

4.企业价值:获取优质土地，通过开发满足公共利益并获得合理开发收益。

广东省级“三旧”改造核心政策

惠州市级“三旧”改造核心政策

2016年96号文件

《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》

【解读一】可以自行申请旧改了

对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得设立不合理限制条件。

【解读二】出让收益返还政策可适用于所有权利人

对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。

【解读三】自己开发，必须回馈社会

由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。

【解读四】鼓励农村土地转国有建设用地

鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。

【解读五】鼓励和处罚措施

完成“三旧”改造年度任务的，按照不少于完成改造面积的20%奖励用地计划指标；未完成年度改造任务的，适当扣减其用地计划指标。

【解读六】改进了报批方式

【解读七】建立批后监管机制

【解读八】“三旧”改造存在难点：需要完善部门配套政策

三旧”改造操作程序

深圳更新方式

自下而上 —— 市场化程度高

意愿征集——土地房屋信息核查——计划申报审批——土地房屋确权——规划编制审批——搬迁补偿安置协议签订——实施主体确认——房屋拆除产权注销——土地出让开发建设——回迁销售

广州更新方式

自上而下 —— 市场化程度低

基础数据调查 ——城市更新中长期规划——划定城市更新片区——片区改造策划（片区策划方案）编制审批——控规调整论证批准——更新年度计划——项目实施方案编制审批公示——搬迁补偿安置谈判——改造实施（一次性引入合作企业或土地整理、土地开发两阶段引入合作企业） ——立项规划国土等行政审批——土地出让——开发建设安置

惠州更新方式

自上而下 —— 市场化程度一般

根据三旧改造计划，改造意向主体提交申请——开展权属调查——“三旧”改造办公室初审——编制规划——制定改造实施方案——方案审查——项目认定——项目拆迁取得土地使用证——开发建设

珠海更新方式

集体经济组织为主 —— —半市场化

意愿征集和实施方式确定——用地和建设情况调查公示——房屋合法性面积认定———编制拆迁补偿安置方案——测算项目总成本和计容建筑面积——编制更新单元规划——设计方案编制及批复——公开选择实施主体——签订监管协议及补偿安置协议——项目实施计划申报核准——房地产权注销——项目报建

为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定“三旧”改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小于1公顷），并开展“三旧”改造单元规划编制，以明确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等内容。

可借鉴深圳市城市更新工作的做法

确保改造范围内用于城市基础设施、公共服务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地不小于改造范围的15%，并视不同需求按5-15%的配建比例落实保障性住房（实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例）。