谈谈小区更换物业企业的那些事

物业管理区域内选聘和解聘物业管理企业，根据《物业管理条例》属于小全体业主共同决定的事项，必须召开业主大会会议，应当经专有部分占总建筑面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，更换物业服务企业通常有三种情况:1、小区内召开首次业主大会会议成立业主大会，选举产生了业主委员会。业主大会会议决定终止《前期物业管理服务合同》更换前期物业企业；2、《物业管理服务合同》到期业主大会会议决定不再续聘原物业企业；3、《物业管理服务合同》没有到期，小区召开临时业主大会会议决定解聘原物业服务企业。

第一种情况，小区内执行的是开发商与前期物业企业签订的《前期物业管理服务合同》。由于小区内召开了首次业主大会会议成立了业主大会，选举产生了业主委员会。小区通过召开业主大会会议，全体业主投票决定，不再聘用前期物业管理企业。并由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。

前期物业企业是由开发商根据国家有关规定按照市场竞争机制选聘的。知名的房地产开发商通常会要求物业服务企业在小区规划设计阶段就已介入，并贯穿小区的怎个建设过程。物业企业员工熟悉小区管线和隐蔽工程为后期的物业管理工作做好充分的准备。知名的房地产开发商通常都有自己的物业管理企业，而且多数为优质的管理业服务企业，他们普遍受到业主的喜爱和欢迎，在小区召开首次业主大会会议，成立业主委员会后通常还会续聘前期物业企业，例如：万科物业、中海物业、保利物业、金地物业等。

但是那些不规范的小型开发商在选聘前期物业时，通常违反国家有关规定，由开发商老板的亲戚或朋友临时组建物业企业对小区物业进行管理。由于缺乏管理经验及物业工作人员多为临时拼凑，缺乏岗前培训在物业服务活中管理不规范，侵占业主权益 。这些小区在成立业主大会，选举产生业主委员会后，通常会召开业主大会会议更换物业服务企业。

第二种情况、小区执行的是《物业管理服务合同》但是合同已到期，小区通过召开业主大会会议决定不再续聘原物业管理企业，重新选聘物业服务企业。这种情况小区业主对原物业企业并不是完全不满意而是希望能找到更好的物业企业。支持和反对解聘物业企业的人数是相当接近的，在决定是否解聘物业企业时应该认思考、反复研究、多作对比，每个业主都要独立考，不可被些激进口号和情绪蒙蔽而轻率做出决定。如果新进住的物业企业服务不如旧物业企业那将会造成小区业主之间的矛盾激化，甚至冲突。

第三种情况、小区执行的是《物业管理服务合同》合同期还没有到，但是物业管理企业无法履行《物业管理服务合同》，由小区20%以上的业主提议召开临时业主大会会议，临时业主大会会议决定终止原《物业管理服务合同》，重新选聘新的物业管理企业。这种情况是小区业主无法接受物业企业提供的服务，物业企业有严重违约行为，且解聘物业是绝大多数业主的意见。

以上是更换物业管理服务企业的三种情况，但是无论通过哪种情况解聘物业管理企业都必须遵守国家法律法规， 根据《物业管理条例》及小区《业主大会议事规则》在物业管理区域内召开业主大会会议，应当经专有部分占总建筑面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

在物业管理区域内更换物业管理企业必须认真谨慎，广泛的征求小区业主的意见和充分的酝酿。切不可一时冲动，头脑发热更不可听从某些人的挑拨。物业管理工作有一惯性和长期性的特点，每一个物业企业的工程技术人员要了解和熟练的掌握小区内的公共设施设备的情况是需要一个过程的，如果过于频繁的更换物业管理企业对小区内的公共设施设备的维修，养护和管理是十分不利的。因此不到万不得已的情况下，切勿频繁更换物业管理企业。