罗湖的无奈，东门的困局

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来源 深圳梦

作者：福贵

记不得哪年的哪一天

很漫长又很短暂的岁月

现在已经回不去

早已流逝的光阴

——李荣浩《老街》

一九七九年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边画了一个圈，这个圈成了一夜崛起的城。

历经近40年的发展，深圳已经屹立于世界之巅，成为一个国际性的城市。

不过，在深圳取得这一令人惊叹的成就时，也有人说，深圳是一个没有文化底蕴，只注重经济发展的浮躁城市。没有千年商都广州深厚的历史文化底蕴，也没有香港的中西文化沉淀……

因为它崛起得太快了，快到人们还没反应过来，就已经成为和北上广相比肩的存在。

作为一个平均年龄仅28岁的城市，已经40岁的“中年壮汉”——罗湖——则成了老城区的代表，其他区的人没什么事并不是很愿意去这里。

90年代的罗湖 来源 背包健康百家号

但是，这里却是最能展现深圳风貌的地方。在这里诞生了中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一家地方商业银行以及内地第一家麦当劳。可以说，罗湖的历史就是深圳的发展史。

尽管在很多人眼里，罗湖已成为过去，但是要了解深圳的崛起历程还得从罗湖开始。而了解罗湖，还得落在东门身上。

位于罗湖核心区的东门步行街，作为深圳形成时间最早、最成熟和最具规模的商业旺区，俨然成了深圳商业的标志性代表。

东门，明清时被称为“深圳墟”，深圳也由此得名。从太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，形成了全国面积最大的商业步行街，在相当一段时间内，是引领全国时尚的标志商圈。

“不到东门老街，就不算来过深圳。”这句话也成了对东门地位最好的诠释。

市井文化、多元人群、多维体验等相融合，使得东门有着独一无二的构成要素，也构成了无数深圳人的“东门情结”。

但是，随着深圳商业的发展，商圈从东门逐渐遍地开花，遍布每一个区，人们的选择更多了，东门也不再是消费者购物首选。

来源 珠三角商业地产

业态低端，大型施工现场

租金并不便宜

和福田、南山中心区商圈的业态相比，如今东门的业态可谓是差了几个档次。

业态低端，同质化竞争严重

大型暴力施工现场

从1990年中国第一家麦当劳进入东门，到现在已近30年，在这30年里，东门也经历了多次改造，逐渐形成了太阳百货、茂业百货、天虹商场等多个百货商场组成的商圈。

但是，在这里开店的商家走了一批又一批，卖的商品却没多大改变，同质化竞争极其严重，为了获得顾客，清仓大甩卖成了常规操作。

笔者是上周二（10月29日）来到东门的，这也是笔者今年第三次来东门。和前两次一样，基本没看到什么变化，还是一样的配方，还是一样的效果。

小吃、服饰、小饰品店随处可见，成为整个东门的主流业态，东西好不好吃，质量好不好，全靠运气。

有的小食店门口坐一排，也有的惨淡经营，只有店主人孤零零一个人，门口贴着店铺转让的小条子。

从整体业态上来看，东门商品同质化竞争严重，但也不能否认它的人气一直很旺，很多人在这里淘金，但是也有很多人经营几天后，默默退出淘金大军。

笔者在整个步行街逛了一圈，发现人流还是更多的集中在太阳百货和茂业百货一块。

在笔者看来，或许是因为这一片区域更加规范，看起来更新一些，而且就业态来看，也是很多年轻人所喜欢的。

像东门町美食街这一片区域的街道人流就少了很多，可能是这里架着脚手架，正在装修施工中。

并且有的施工位置，除了放几个障碍指示物，并没有做多少防护，而施工现场两边的商铺仍在营业中，可以想象如此重的承重钢板若是出了意外会造成多大的影响。

或许也正是因为这一片区域处于施工状态，有不少一楼临街商铺都已关门。

当然了，最凄惨的还是属于深圳百货广场，本来还靠着电玩城吸引一些年轻人前往，现在因为施工范围扩大，里面的人也寥寥无几，只听到嘈杂的电钻声。

施工现场未看到任何指示围挡

暴力施工，无视还在营业的商家和消费者的感受，在这种情况下还愿意去的，或许才是真爱吧。

这种改造，或许对于东门来说，也算是家常便饭，早就轻车熟路了。

然而，就是在这样的情况下，这里的商铺租金也是不便宜。

租金超90元/㎡·天

没有最高只有更高

根据中指研究院调查数据，2018年下半年，深圳重点监测的东门步行街、深圳湾步行街、华强北步行街3条步行街商铺租金全部上涨，其中东门步行街涨幅最高，环比上涨2%以上，租金超90元/㎡·天。

来源 CREIS中指数据，3Fang.com

东门商圈、南山中心区商圈、福田中心区商圈、华强商圈4大商圈租金对比中，东门商圈租金涨幅2%左右，租金超60元/㎡·天，高于其它3大商圈。

来源 CREIS中指数据，3Fang.com

与同时期全国百大商业街商铺平均租金23.9元/㎡·天，环比上涨0.45%相比，东门步行街的租金也是遥遥领先。

2018年下半年租金涨跌幅较大的商业街

来源 CREIS中指数据，3Fang.com

这意味着，在东门步行街，一个100平的商铺，一个月的租金平均需要27万元左右，位置比较好的地方，租金则会更高。

高昂的铺位租金，意味着需要庞大的人流来支撑，但是在高租金和日均30~50万人流背后，却也有着一系列的问题。

规划多年

体验差、交通不便等问题明显

改革开放之前，东门只是一个小集市，在这里做生意的都是一些小摊小贩。

来源 网络

在深圳成为经济特区后的80年代，老街以其特有的岭南文化和商业经营方式，一度成为深圳的特色地区。

1983年的东门 来源 浪深圳

随着城市规模和品质的不断扩展，加之老街在早期建设的过程中，重速度而轻规划，也出现了一系列问题。

如在改造前缺乏系统规划，开发强度过大，一些旧城风貌就此消失；场地环境脏乱差，影响市容景观；道路狭窄，交通问题严重；等等一些问题的出现，使得政府有了改造旧城的念头。

来源 网络

1989年，深圳市政府制定出一套完整的东门老街改造计划。不过，对于东门改造，当时有两种不同看法，一种是改造说，一种是保留说。

改造说认为：东门老街没有文物保存价值，且不符合深圳发展成大都市的要求，应该彻底改造。保留说则认为：这里有很多有价值的老建筑，且是深圳历史的见证，应该分类保留。

但最终改造说战胜了保留说。1998年，市政府将老东门商业步行街区的商业环境改造列入为市民办的实事之一。罗湖区提出了彻底整治东门老街的实施方案。东门老街开始了大规模的拆除重建工程。

1999年3月，《罗湖旧城规划》最终出台，老街区城内违章建筑拆迁完毕。1999年10月1日，东门老街第一期升级改造后重新开街，东门商圈重焕新颜。

来源 萧家老大搜狐号

1999年，东门的成功改造算是开启了东门1.0版本，此后近20年，东门如扎针灸一般，这里改一点，那里改一点。

不过，交通问题、业态同质化严重等老大难问题却是一直存在。

曾经的城市中心区，也被后起之秀所取代。

到如今，福田、南山已成为新的中心区，罗湖也已被宝安、龙华等后起之秀赶超。今年上半年，深圳11个区GDP排行，罗湖排在第六位，GDP不到南山区的一半。

来源 深圳微时光

规划再起

老城能否换新颜？

目前，由于东门同质化竞争极其严重，很多人去了东门，直接就在沿街逛一下，基本就可以获得需要的东西，二楼及二楼以上的商铺空置率达到近50%。

地下空间不连通且没有有效利用，笔者每次去基本都是走1234space商场的地下通道，走其它的通道怕迷路。

而且部分道路交通拥堵，通行能力差，缺乏临时停车上落客空间，车行可达性欠佳。

这些问题都是制约东门再度辉煌的障碍，东门改造又一次被提上日程。

在今年罗湖区《政府工作报告》中，启动东门2.0版成为重中之重的工作，重塑升级特色商圈，将为片区发展带来新的机遇。

罗湖区委书记罗育德称：“东门历史悠远，商业和文化氛围厚重，要坚持最高品质、最严要求，着力打造成高品质商文旅特色街区。要求对标国际一流、立足东门实际、利用东门优势、突出东门特色，抓好商圈的环境、产业和文化提升。”

改造后的东门町效果图

根据深圳市城市更新网公布的罗湖旧改项目图来看，未来几年，罗湖将有15个区域会成为旧改重点，当看到东门街道区域是在华润湖贝旧改项目中，心里想着，这次东门旧改有希望了，毕竟华润在深圳的地位摆在那里。

来源 深圳市城市更新网

然而，当看到华润所负责的具体区域时，才发现，华润湖贝中心完美的避开了东门步行街区域，跟东门旧改半毛钱关系都没有，对于东门的期待也不由得下降了一些。

来源 深圳市城市更新网

就目前所了解的情况来看，东门步行街正在改造的区域主要是在东门町广场和深圳百货广场，由东门町老板兆基邦操盘。

不过仅从现场暴力施工情况来看，这里会改造得多好也不做过多评价，一切都会在改造完成后揭晓。

单从东门2.0版改造需要实现的目标来看，此次对东门的改造将会是一次大换血，但是东门历史遗留已久的问题将会对东门改造一定的阻力。

来源 腾讯房产深圳站

加上多年来，深圳西移战略步伐从未停止过，相比西部而言，对东部的发展支持力度相对要小很多。

未来，东门改造还是任重道远，不知此次改造会否再现曾经的深圳速度。

对于东门

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