房地产一直以来都是人们关注的热点话题，其实在市场化非常发达的宋朝，就早已经有过一个异常火热蓬勃且不逊于当下的房地产市场了。历朝历代，皇宫基本上都处于皇城的中心，唯独南宋的都城临安，朝廷为市场让路，皇宫偏居一隅，反而将中心区都建设成了商业区、CBD，人来人往昼夜不绝。时常满大街都是房产中介，房产证上今天是张三的名字，可能没过多久，就换成李四了，房产交易速率很快，房地产市场的活跃程度可见一斑。

宋朝民居

人多地少，有钱自然要买房

宋朝房地产业发展得如火如荼，很大程度上是因为宋朝都城的人口大爆炸。宋朝的城市经济非常发达，周边农村地区的人口不断涌入都城，普通民众、商业手工业者数量激增。朝廷冗多的官员和驻京兵士，势必也会增加京城内官员亲属、亲族的人员数量。据宋史专家包伟民分析，北宋后期，汴京市区的人口密度大约为12000-13000人/平方公里；到了南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000人/平方公里；咸淳年间，甚至可能达到35000人/平方公里。

《清明上河图》中喧闹的市集

这数字是什么个概念呢？目前日本东京的人口密度约为38000人/平方公里，上海的人口密度约为24000人/平方公里，北京的人口密度约为20000人/平方公里，美国纽约的人口密度约为19000人/平方公里，埃及开罗的人口密度也接近美国纽约。宋朝都城当时的人口密度，已经超过许多如今国际化的大都市，如此高的人口密度，势必会导致商品房处于供不应求的状态及房价的急剧攀升。北宋的诗人、散文家王禹偁在自己的诗文集《小畜集》中也感叹道，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非勋戚世家，居无隙地。”如果不是皇亲国戚或者世家大族，是很难在都城里拥有自己的一处房产的。

在北宋后期，为了缩减朝廷开支，曾经施行过“并营”政策，就是削减都城内禁军数量，同时将城内冗多的兵营，整合到一起。随着士兵人员的减少和营地的整合，大片的营地就变成了废营，而这拆后空间利用问题就出现了。既然是政府的地，怎么才能快速实现这土地最大的价值，自然是盖房子。而这些土地，又很快被权贵官员们瓜分，所盖的楼房，要么用于买卖租赁，要么变成了餐馆、民宿、酒楼等，这在一定程度上推动了宋朝都城的房地产业发展。

废弃营寨变楼房

百姓买不起房，宰相也一样

在北宋初期，都城内普通人家的一套房子，卖价大约是1300贯。宋朝的1贯，就是1000文，它的购买力相当于如今的700元左右，所以一套普通民房的价格是91万元左右，而一套豪宅的价格，基本上是普通民房的十几倍。到了北宋后期，房价日益攀升，都城内的豪宅更是被富商和官员们炒到数十万贯，当时就有近亿元的豪宅，着实令人叹为观止。有记载显示，当时在北宋都城汴京，能拥有自己房子的老百姓，约占总人口的一半，这跟如今大都市的房屋自有率接近，越是城市化，经济越发达的大都市，人们的房屋自有率就会越低。

高不可攀的豪宅

这便是当时很多老百姓的蜗居现状，因为买不起房子，而现今居住的房子又太小，就只能在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小复式。卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的全都拼起来，让孩子们睡在上面。

房价居高不下，朝廷又没有给官员们分配房子，所以宋朝很多官员都买不起房子。当过御史中丞的苏辙，为官几十年，大半辈子都买不起房子，他也曾作诗自嘲：“我生发半白，四海无尺椽”。一次他的朋友搬新家，苏辙写了一首诗表示对他的祝贺，同时直接化身“柠檬精”，诗中透露出强烈的“羡慕嫉妒恨”。

我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。
儿孙期我八十年，宅成可作十年客。
人寿八十知已难，从今未死且盘桓。
不如君家得众力，咄嗟便了三十间。
李君虽贫足图史，旋凿明窗安净几。
闭门但办作诗章，好事时来置樽俎。
我恨年来不出门，不见君家栋宇新。
心安即是身安处，自揣头颅莫问人。
——苏辙《李方叔新宅》

到了七十岁，苏辙终于拥有了人生第一套房，不过不在首都汴京，而是在汴京南侧的二三线城市许昌，不过他还是非常高兴，又写诗庆祝了一番。

苏辙的哥哥苏轼，境遇跟他差不多，一直都买不起房，到了自己孩子要结婚的时候，还是没有新房，只好借了一个朋友的房子才能喜事办了。

同是“唐宋八大家”，且官至枢密副使、兵部尚书的欧阳修，同样也是买不起房，只能租房子住，但是因为没钱，租的房子又很破旧，一到下雨天就是外面下大雨，里面下小雨，让人非常恼火，他还特地写了一首诗来发吐槽。

嗟我来京师，庇身无弊庐。
闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。
邻注涌沟窦，街流溢庭除。
出门愁浩渺，闭户恐为潴。
墙壁豁四达，幸家无贮储。
——《答梅圣俞大雨见寄》

直到欧阳修42岁的时候，才在颍州购置了一套房子，得偿夙愿。

南宋的哲学家朱熹也曾说过“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”就算是宰相，那也只能是租房住，比如宋朝著名的宰相寇准。别人给他取了个带有调侃意味的外号，叫做“无地起楼台相公”，因为他在官场浮沉四十年，没有田地房产，要么去住寺院里，要么下班了直接住单位里，一直没买房子。当然，寇准不是孤身一人，同样得此“殊荣”的，还有南宋的宰相范钟。

大官们都没有房产只能去租房住，老百姓自然更加是如此了，因此汴京城内的房屋租赁市场一直非常火爆。司马光曾经有说过：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”意思就是说，如果你能在汴京城拥有自己的一套房子，并且当起包租公，每个月光靠房租收入15贯钱，十口之家的日常用度就已经没有问题了，可见当时租房价格之高。

元华饰演的包租公

不过一个月15贯钱房租已经算是性价比很高的房子了，到了南宋时，南京“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯之多，躺着就能把钱挣了。因为出租房子赚钱实在太快太容易，白痴都能干这活，所以当时的人们把租赁房屋赚来的钱叫做“痴钱”。

很多贪官污吏都看到了房地产业的高额收益，都纷纷将资本注入房产市场，这在一定程度上也推动了房价的上升。宋徽宗时期的宰相何执中，拥有的房产、商铺店面之多，冠绝京城，至今无法统计出他到底有多少房产，只知道他每天单单靠房租都有120贯钱的收入，月收入3600贯，而宰相当时每个月的薪水只有约200贯。秦桧死后家产被抄，光他的孙子秦埙，名下就有6000多亩地和13处房产。

看到房地产市场这么红火，朝廷也想着分一杯羹，于是盖了很多公租房，并且设立了“店宅务”这么一个部门，相当于国营的房地产公司，负责经营国有土地和公租房的租赁业务。如此一来，一方面增加了朝廷的收入，同时也保障了城市里中低收入人群的住房需求。据统计，当时“店宅务”名下有25000间左右的公租房，每间每月的租金大概在500文。而当时在街边摆摊做生意的小个体户或者帮别人家做工的人，每个月的收入大约有3000文，房租的支出不到总收入的25%，是一个比较理想的区间。

宋朝的房屋限购令

因为大量的资本注入到房地产市场，导致房价不断攀升，势必会影响广大百姓们的日常生活。朝廷自然也对此有所警觉，于是在宋真宗的咸平年间，颁布了第一条房屋限购令：“禁内外臣市官田宅。”就是说禁止朝廷官员，不论京官地方官，购买朝廷出让的公租房。这其实是保证了普通民众购买公租房的权利，让老百姓能有房可住。按现在的话来说就是，坚持“房住不炒”的原则。

到了宋仁宗事情，朝廷又推出了“第二套房”的限购令：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”京城在任的高级官员们，住了自己现在住的房子外，不能再另外购买房产，这在一定程度上对过热的房地产业产生了抑制作用。

对于普通老百姓，朝廷也有政策倾斜，比如在冬天大雪纷飞特别冷的时候，要求包租公们和朝廷的公租房免去租客们三日的房租，除此之外还有冬至、寒食等重要节日，也要求包租公们和公租房免租三日。

这对租客们来说未尝不是一件好事，但是长此以往，经常性地要求房屋租赁者们免租或者打折出租，进而会影响业主们的出租意愿，就算是租出去了，房子有了破损，也不会去修葺，最后导致民众们无房可租。能提供房屋租赁的基本都是有钱人家，如果朝廷一味地只照顾穷人的意愿，而全然不顾富人们的感受，破富而惠贫，也是不可取的，为政者当知“贫富相资”之理。

其实无论古今，住房问题一直影响着广大老百姓的日常生活，在这个常常以市场利益为驱动导向的宋朝，古人也都是“房奴”啊。