虽然2019年已经步入尾声，但今天小编想谈一谈三年前的深圳楼市。
2016年对于深圳楼市来说是值得铭记的一年，除了严苛的“深八条”在那一年出台之外，当年的深圳土地市场也让人记忆犹新。
2016年6月初，龙华的A816-0060宗地被中国电建联合广州方荣以近82.9亿总价拿下，楼面地价高达5.68万/平方米；6月8日，光明成功出让了一宗混合用地，龙光以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%。
时光荏苒，转眼间龙华和光明都已经升格成为行政区，龙光拿下的光明地块也早已入市销售，而位于上塘的金茂府地块，近期在市场上也有颇多动作。一边是满天飞的软文，另一边是数场“星光闪耀”的明星发布会，一时之间成为了当下深圳楼市的“网红”，今天小编就来说道说道，它到底有多红。
C位出道的光芒有点刺眼
2016年，深圳楼市先是经历了328调控，紧接着6月的两场土拍再次刷新了当时的各项记录。
尤其是位于上塘的A816-0060地块，彼时共有18家房企参与了报价，最终被披着马甲的中国金茂与电建地产联合体以82.9亿将这宗地收入囊中，楼面价56780元/平方米，当时周边的二手房均价约在5.5万/平，用现在一句很流行的话来说就是“C位出道”。
当然，这块地在出让的时候也附加了严苛的条件，毕竟C位没有这么好拿。
（摄于2018.10）
“必须现房销售”就是其中一条，这对于开发商的综合实力也是一个很大的挑战。但是中国金茂作为国企，能在18家开发商中杀出一条血路，应该也是不一般。三年过去了，金茂府一直在抓紧建设，小编也见证了它从工地到楼房的变化过程，当然现在项目还没有完全建成，所以具体的开盘时间和均价还在待定中。
（摄于2019.10）
其实现房销售对于房企来说是一个很大的挑战，不论是前期投入的建设成本以及开盘后销售将要面对的压力，一般普通的开发商未必能够承受。对于置业者来说，“所见即所得”也在一定程度上会打破他们的幻想，而金茂要如何在这样的情况下为消费者营造一个top级别的产品，还有待揭晓。
牵手top级学校
对于龙华乃至整个深圳的家长来说，紧缺的教育资源是横亘在他们心头的一根刺。只要有一丝关于学校的新闻都不会被放过，曾经有传言称“金茂府能卖多少钱，就要看它代建的学校是什么血统。”
10月18日深圳市龙华区政府、华东师范大学、中国金茂在上海举行了华东师范大学附属深圳龙华学校合作备忘录签署仪式。这也就意味着，龙华金茂府项目对面的公立性质九年一贯制学校终于拉开了神秘面纱，学校就选址在项目东侧，仅一路之隔，拟于2020年开工建设，2021年投入使用。
（疑似学校地块已经动工）
对于周边小区的一些家长来说，或许是一个天大的好消息，但是小编不禁也想问，一个外来的虽然是top级别的学校，真的能念好深圳教育这本经吗？
纵观龙华区的教育格局，红山有深高北和龙华实验驻守，上塘也有高峰学校，深圳北周围还有深圳外国语龙华分校，可以说龙华的学校并不少，所以华东师范大学能否在这里“一战成名”，或许还要打一个问号，但是有总比没有好，期待未来能从这所学校走出更多的清北学子。
（深高北校区）
价格不够装修来凑
在当年拿地的时候就有人算过一笔账，项目除去幼儿园可售面积13.7万平，楼面价已超6万，加上三年的建设周期，项目本身前期投入已经很大，还有必须现房销售，项目单价能够达到10万/平也只是能够刚好保本，但是不禁有人质疑龙华上塘的新房真的能卖到10万/平吗？毕竟被称为“龙华南”的福田整体均价也没有突破10万/平。
（图源贝壳找房）
当然小编也不敢随便下定论，不过从周边的一些数据来看，可能还是有一定的难度。根据贝壳找房目前的数据显示，与项目一街之隔的中海锦城目前在售10套二手房，均价8.3万/平，值得一提的是，中海锦城也是当年的高价地，2013年拿地时楼面价约1.46万/平，2014年入市销售时均价约3.25万/平。另外还有鸿荣源尚峻，2017年开盘价约6万/平，现在二手房均价约7.4万/平，涨幅也不算很明显；还有潜龙曼海宁，目前的二手均价也在6.4万/平左右。
（图源贝壳找房）
想要打破这样的僵局，该怎么办？
聪明的开发商开始从装修切入，不仅打出了“科技赋能，人生从容”的宣传口号，对外展示了所谓的十二大绿金科技，但是由于小编没有资格进入项目现场（需300万资产证明）亲身感受，也不能对这些所谓对黑科技作出点评。
（图源开发商）
不过近几年在装修上做文章的开发商在深圳楼市并不少见，曾经龙光玖龙台就以每平米4500元的装修标准让市场一震，不过小编也从侧面了解到龙华金茂府邀请了程绍正韬来进行整体的设计，华润深圳湾悦府就是这位设计师的作品，看来金茂府也是铁了心想要把项目品质做到top级别。
（图源开发商）
当然，项目现在还“待字闺中”，品质感的究竟几何，还需等待神秘面纱揭开的那一刻。
政府“点杀” 一街之隔宅地限价销售
就在金茂府想要通过自媒体的宣传达到预期效果的时候，深圳市规划和自然资源局就挂出了一宗位于龙华上塘的居住用地，并且将于11月22日出让。
（图源规土委）
与6月出让的红山地块不同的是，这一宗地的出让条件由单限双竞变成了双限双竞，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。
（11.22将出让宗地）
就是这个出让条件，将这一宗与金茂府隔街相望的土地未来建成的商品房销售均价限制在了7.14万/平。有业内人士分析，这个销售均价其实是综合了周边目前的销售均价以及未来发展所定下的，所以还是处于一个比较合理的范围，但是这也对金茂府造成了一定的压力。或许影响并不是很大，但是多多少少还是会存在，毕竟“盘红是非多”。
（与金茂府一街之隔）
但是也有另一种声音认为，对某一个项目或者某一块土地的价格进行限制，其实对区域整体的房价限制并不是很大，近期的例子就是华润城去年入市时限价8.5万/平，但是目前华润城二手房均价已经去到127688元/平，华润城所在的科技园片区均价也约10万/平。
户型豪但区位一般
回到项目本身来看，金茂其实在全国已经有了四十多个“府”系产品，并且都成为所在片区的标杆，拥有众多明星业主。而龙华金茂府所在的上塘也是近几年龙华区重点发展的片区之一，但是相比与北京的几座金茂府都在传统的高品质住宅小区，龙华上塘的区位优势黯然失色。
（北京广渠金茂府）
国内第一座金茂府位于北京朝阳区，东起东四环路，西至大郊亭中路，南起广渠路，北至百子湾南路。毗邻中国国际贸易中心、华贸中心、中央电视台新址、北京电视台等标杆建筑，周边配套成熟，四通八达。相比深圳第一座金茂府所处的上塘，的确是要优越得多。
（北京广渠金茂府效果图 图源中国金茂官网）
从户型来看，金茂府将推出125平三房，155平三/四房，185平四房和248平五房共5种大户型住宅。货量共665套，产品总价基本上1700万起，周边的中海锦城目前在售的二手房多为78-133平户型，鸿荣源尚峻主要是80-95平户型，潜龙曼海宁的户型也主要是80-120平，相比起来龙华金茂府的户型实在是显得有些大。但是也有人说，这就是金茂的不同之处。
总价相对较低的125平产品也相对较受关注，但是也有内部人士透露，这个户型基本上是“抢不到”的，因为货量较少且位于小区最南端，繁忙的龙华线整天门口经过，居住品质或许还需打一个问号。
而另外几个更大面积的户型，其实仔细一算都可以入手一套华侨城新天鹅堡，甚至能拿到一张水榭花都的入场券，但是金茂的名声和所谓的产品，或许可以劝服部分所谓的塔尖人士入手龙华。
从目前曝光的户型图来看，总体来说算是比较中规中矩，但是这个来自北方的开发商或许没有想过“因地制宜”，有几个户型并非所谓的南北通透，而是餐厅连接厨房，这样其实会有一个比较大的问题就是部分户型客厅的采光或许会受到遮挡，当然248平五房的户型还是有一定的优点，比如专梯专户，书房直连卧室，还有家庭厅的设计，在有意无意都透露出一种品质感，还是可以秒杀一些深圳本地的开发商。
另外小编在踩盘时候有一个很大的亲身感受就是，金茂府和旁边的中海锦城都是超高层住宅，猛然一抬头还是有很强的压迫感，密度较高，不敢断言未来的居住体验感会如何。
（上塘的天际线）
不过从目前释出的一些项目内部的图片来看，整个项目还是有一定的品质，小编也瞥见了建设中的园林，整体感觉不错。
（图源开发商）
小编说
其实从2016年开始，深圳楼市就步入了一个横盘阶段，虽然近三年还是有一些自带流量的项目拥有高光时刻，但更多的置业者开始变得理性。不过深业中城经过八小时“马拉松”之后成功清盘，或许又给金茂府打了一剂强心针。但小编想说的是，在目前的楼市情况之下，审慎思考，理性出手或许是更好的选择。
当然，也要祝福金茂府和即将选择龙华金茂府的准业主们，能够拥有自己的高光时刻。
免责声明：
因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价