深圳地产从全国的样板房“堕落”到只剩下money，幸耶悲耶？

关于深圳的房价教授如是说：2006年初我见到那里的楼价开始稳步地上升，其图案反映着有商业价值的科技知识正在深圳急速地增长。这个话题上世纪七十年代我跟阿尔钦等人讨论过，得到启发：资金的汇报是利息，劳动力的回报是工资，而科技知识的回报减除研发者的收入，是跑到地价那边去。

深圳城市发展的康波周期与深圳地产的交汇与分野

是深圳这个大熔炉造就了深圳地产的繁荣，但深圳楼市的高企却主要得益于深圳高科技企业的贡献。

首先从深圳地产的行业角度看，作为改革开放的试验田，深圳地产行业曾经创造了无数个第一。

张五常教授此次在讲演中甚至说了一个段子，深圳于1987年12月举行首次土地拍卖，事前去香港大学找教授，问哪里可以借得一个拍卖用的木槌？现在这把槌是深圳博物馆的镇馆之宝。

得益于深圳改革开放的先行先试之利，深圳在土地市场拍卖、工程招拍挂、开发第一个商品房社区、物业管理、园林景观以及开发模式等等一度走在前列，号称创造了无数第一。

那时节全国各地的地产人把深圳当做“样板房”，一来深圳就呼朋唤友“虔诚”地参拜明星楼盘，细细感受深圳的开发水准、操作细节和一线氛围，然后把深圳的开发理念和实操细节带回去。

深圳地产的迅速繁荣，也造就行业人才的井喷——从拿地、开发、园林景观、营销策划、广告、物业、中介、传媒等上下游产业链得益于春风化雨，以致人才辈出，让人慨叹一时间多少豪杰！

成之样板房，败之样板房

对于房企来讲，土地就是生命线。

没有土地储备、没有项目开发，对房企来说就是死亡。

深圳高峰期有2000多家房企，现在还能每年有项目面世的开发商只有50-60家，多少项目公司只开发1-2个项目就挥挥手不见踪影。

拿地成本居高不下，深圳只有区区2000平方公里的面积（不记算深汕特别合作区），建设用地只有760平方公里，以每年10平方公里的速度开发，深圳早已面临无地可用的困境。

深圳喊“无地开发”、闹“地荒”已经好多年（今年头一遭深圳有五块地公开出让，地产圈普大喜奔）。

正是源于深圳无地开发，深圳地产商“不得已”倾巢而出、大举北上，争相去各地南征北战。深圳地产人不时传来去各大城市的消息，伴随着地产项目的征程，策划、广告、中介、物业等一批人散布在每个城市。

但国内房企各大榜单TOP20，于今已经找不到几家来自深圳的房企。

这么多年深圳房企持续“北伐”，但真正修成正果、成为全国性的领导品牌没有几家。

深圳地产不再是全国的样板房，也不再是房地产行业的黄埔军校。大家更热衷谈论闽系开发商的生猛和绿城的极致唯美，深圳很长时间没有给行业贡献新的谈资。

套用一句话，深圳地产是不是也步入中年油腻期？

深圳地产界是在原地踏步还是不进自退？

近两年深圳地产引发大家关注的无非是这些：

“深圳疯狂购房：招商双玺摇号买房现五千万蹲”、“深圳6平米88万天价鸽子笼长啥样”、“深圳水贝村旧改每户赔偿2亿系谣言，村民已报警”，不断刷新大家对高楼价的恐慌和焦虑感，仿佛高楼价才是深圳地产的唯一标签。

不再贡献地产开发模式，

不再贡献地产人才，

不再贡献明星楼盘，

你可以说深圳的样板房阶段性任务早已完成，现在不是一枝独秀的年月，现在准一线、二线、三线省城动辄每年一千到两千万平米的销售量，哪一座城市不是高楼林立、CBD美轮美奂的样子？深圳论每年的销售量（2018新房销量不足3万套）在广东都进不前五名。去年连万科都高喊“活不下去”，今年又说“找不到足够容量的新产业”，加之不少地产公司纷纷改名“去地产化”，无非是沿产业链在商业地产、文旅地产、长租公寓、养老地产、物业公司上市做延展、做加法，转型也好，升级也罢，企图寻找新的水草丰盛的牧场、新的利润增长点。

当深圳成为不依赖土地收入的异类城市，卖地收入占财政收入的比例不到一成，是国内对土地财政依赖度最小的城市。

中国的城市化进程已进入下半场，在摆脱土地财政的道路上深圳又成为新的标杆。