消息称龙湖深圳总经理离职，房企“一线总”成高风险岗位

作者：赵璐璐

编辑：房涛

一线城市总经理正在成为房地产企业内风险最高的岗位。

36氪从知情人士处获悉，深圳龙湖总经理鞠文杰已经提出离职，下一步去向未明。目前龙湖集团尚未发布正式公告。这已经是今年第四位就职于大型房企的一线城市总经理发生工作变动。

2017年5月16日，龙湖以4.82亿元总价竞得深圳市盐田区梧桐山地块，正式进入深圳市场，实现了一线城市全布局。

据媒体报道，吴亚军在2016年曾对广东省领导表示，龙湖集团高度重视在深圳尤其是在前海片区发展，将进一步整合资源，积极参与深圳养老产业和金融业等发展。可见深圳市场对于龙湖而言非常重要，是大湾区布局中最核心的城市。今年4月份，龙湖集团首席执行官邵明晓还表示会加大在大湾区的布局。

但在龙湖进入深圳两年时间，深圳总经理这个职位已经更换了四任主人，可见这个岗位的挑战性以及压力非常大。

2016年底，龙湖深圳公司进入筹备阶段，龙湖上海总经理张泽林被调往深圳公司任总经理。当时，业内对此评价道：“张泽林调往一个筹备中的城市公司，是一个令中海籍高管心寒的信号。 ”

2017年4月，任职仅4个月之后，张泽林就离开了龙湖，深圳公司总经理一职由仕官生张智聪担任。但在将近9个月之后，张智聪被调任为养老事业部总经理，深圳总经理一职由龙湖集团副总裁胡若翔兼任。

2018年4月，鞠文杰接力胡若翔上任深圳总经理。截至目前，鞠文杰是在这个岗位待的时间最长的一个，但也仅有一年时间。

上述知情人士认为，深圳的城市更新项目可能没有达到预期速度。以深圳目前土地出让情况来看，产业和更新是两大主流渠道，且难度与日俱增，对于新进入房企的挑战也越来越大。对于龙湖而言，招拍挂是短线项目，城市更新是长线项目。“深圳第一个旧改项目已拿到实施主体确认，实施主体确认相当于二级市场拿到地，项目在深圳龙华区，10万平米，非常好的位置，住宅项目，同时深圳还从公开市场拿到盐田项目”，龙湖集团CEO邵明晓在2018年3月举行的业绩发布会上表示。

但是，深圳城市更新动辄数年，一年内入市很有挑战。从龙湖2018年的年报来看，上述深圳旧改项目还在建设中，计划于2020年竣工，距离兑现业绩还有一段周期。

无独有偶，今年5月初，万科在深圳市场的负责人也出现变动，万科发布公告称，高级副总裁张纪文，不再负责南方区域集团，改为负责教育板块；执行副总裁孙嘉，负责南方区域集团，任命为高级副总裁。

业内推测，导致老臣张纪文被调走的原因主要是南方区域业绩不及预期，以及城市更新项目停滞。万科2018年年报数据显示，南方区域销售额1434.68亿元，在集团全部销售额中占比23.64%，低于上海区域和北方区域。而南方区域此前是万科最重要的区域，2017年在销售额中占比28.6%，位居首位，并贡献了30.52%的营业收入和40.73%的利润。

“通过这次调整，不仅能点燃孙嘉的战斗激情，同时在决策层干过的他回到大区总位置上，也能对南方区域的业绩注入一针强心剂。”业内人士对万科换帅事件点评道。

今年5月在千亿房企中，一线城市总经理离职的还有泰禾上海总经理刘颖喆。刘颖喆从2015年9月起执掌泰禾上海区域，统管上海、南京、杭州、苏州、江阴等公司，从上任开始，刘就把上海打造为公司第一大区域作为目标，上海院子曾被评为2016年最值得期待的中国别墅项目之一。

2018年，泰禾董事长黄其森提出的2000亿元目标，上海区域积极响应，为了完成这个目标，泰禾上海区域发布了“泰禾华东集团有限公司上海区域上半年业绩冲刺动员书”，倡议员工放弃休假，周末加班。即便如此打鸡血，2018年，泰禾上海区域的销售额仅有109.98亿元，也没能助集团完成2000亿元的销售额。

稍早之前，2月26日，地产黑马新城控股集团也发布了人事任免公告，住宅开发事业部副总裁兼广州区域总经理周成辉将不再继续任职。

在新城控股快速发展的时候，广东区域对集团的贡献有限。2016年，新城控股广州区域公司成立，根据2018年年报显示，新城控股广州区域的9个项目中仅有6个在售。2018年广州区域的这6个项目销售额为48.36亿元，只占新城控股全年销售总额的2.19%。

一线城市对于开发商来说是品牌重地，在一线城市立起来的产品可以作为标杆产品往下沉，然而在紧绷的市场环境下，一线城市越来越不好做，一方面拿地成本高，售价又被限制，再加上竞争对手很多，拿地越来越困难，包括融创、龙湖在内的千亿企业都压力倍增；另一方面，即使拿到地，一线城市在政策高压下销售压力也很大，销售速度下降，营销费用上升，账不好算，一线城市的总经理面临着前所未有的生存困境。

开发企业的一线城市总经理拿着数百万年薪，却扛着上百亿的担子，靠打鸡血过着“苦”日子。

然而地产的游戏规则在逐渐改变，从去年旭辉的北京区域事业部总经理孔鹏离职，到龙湖的深圳龙湖总经理鞠文杰离职，身处最前线的职业经理人不得不接受这种状态：项目总卖完一个项目，下一站可能就要去到另外一个城市；城市总年底结算一下业绩，下一年可能就需要一张新的名片。

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