楼市升温？4月70城房价上涨数量再创新高

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正如市场所预测，楼市“小阳春”继续蔓延。国家统计局5月16日发布的4月70城房价数据显示，67个城市新建商品住宅房价环比上涨，仅赣州和韶关环比下滑，比上月增多2个，一二三线城市房价几乎均呈现上涨态势。在业内人士看来，信贷宽松、落户政策和入市动力积蓄等因素成为本轮房价继续上涨的动力。但在“房住不炒”的主旋律下，随着一城一策的落实，房地产市场基本延续平稳态势。

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房价上涨城市数量扩大至67个

70个大中城市商品住宅销售价格月度变动情况，在一定程度上反映了楼市的热与冷。此次国家统计局公布的数据显示，4月共有67城新建商品住宅房价出现环比上涨，仅赣州和韶关环比下滑，比上月增多2个。其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

从同比来看，70个城市新建商品住宅价格指数全部上涨，西安涨幅23.8%领跑，北京、上海、广州和深圳分别上涨3.5%、1.5%、13.3%、0.7%。

“从房价指数来看，70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.6%，与3月份持平，同比增幅则为11.4%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，4月环比增幅总体不变，说明4月继续延续上月的房价走势。而同比增幅继续扩大，这和过去几个月环比增幅数据相对偏高是有关系的。尤其是部分城市高价楼盘密集入市，从同比增幅来看也容易带来很多价格的反弹。

严跃进认为，1-4月份的数据都说明，当前房价正步入到继续上涨的通道中，尤其是和近期的银行贷款政策相对宽松、购房需求积极释放等有关。城市房价上涨的数量增加，若是从房住不炒的角度看，那么后续继续落实“一城一策”等政策内容的城市数量也会增加。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也表示，通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，新房市场整体仍较活跃，上涨城市数量增多，70城整体涨幅微涨0.01个百分点。二手房受市场调控表现明显，上涨城市数量下滑，但整体涨幅有所扩大。4月份新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量表现各异，但是市场逐渐趋于稳定，各地继续进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。

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落户政策影响房地产走势

“新建住宅是网签数据，新盘网签被政策影响最大，所以从整体来看，二手房数据更体现市场真实情况。”中原地产首席分析师张大伟表示，4月上涨比较多的城市有所向三线城市蔓延，特别是二手房，一二线城市依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。

二手房数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%；二三线城市中，西宁二手房价格指数环比涨2%，南宁、厦门、呼和浩特、乌鲁木齐、太原、秦皇岛、唐山、洛阳、长春环比涨幅高于1%，11城环比回落。

今年前4个月共有28家房企公布销售业绩，这28家企业合计销售额为15426亿，同比上涨9.2%。前3月销售额为10821亿，同比上涨为4.8%。28家企业中，前4月同比上涨幅度相比前3月，有13家涨幅放缓，14家上涨加速。

张大伟认为，出现4月房价继续上涨的原因主要还是信贷政策宽松、落户政策等多种因素叠加所致。信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕“踏空”，入市量提高后，价格开始出现上浮。

从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。在这种情况下，炒作更有可能会影响市场。

从房地产资金面看，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

从房地产调控内容看，的确出现了多城市宽松，叠加人口政策，如大量的轻微松绑政策被加码放大。但从当前信贷市场看，最紧的时间已经过去，包括认房又认贷，首套房与二套房的认定标准，贷款成数、按揭利率的变化，将是未来几个月影响房地产市场走势的最关键要素。

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“小阳春”难以延续

那么这一轮“小阳春”会持续多久？张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。过去一年，很多城市房价的确明显下调了，而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

楼市持续回暖之际，年初至今的“小阳春”也引发了对市场炒作的担忧。4月以来，从中央到地方的多项政策再度释放了调控趋严的信号。楼市调控持续，出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险，房价明显上涨，土地市场明显过热。“上涨不是稳定，下调也不是稳定，预计后续楼市调控政策将继续稳定房地产市场。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院此前发布的《中国住房市场发展月度分析报告》认为，2019年初，局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，以营造楼市整体向好的氛围。但应当看到，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。

另一方面，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善，政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施也将使房地产市场间接受益，这些因素都使得三四线城市房价下跌的动能减弱。如果房地产调控政策能够坚持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。