近期，龙华频频曝出喜报，深圳高铁总部拟选址深圳北商务中心、2个产业园入选国家高新园区、建设两大5G产业集聚区、建设8条轨道交通连接各区……让人不禁感慨，你宇宙中心还是你宇宙中心！
龙华潜力无限，不少房企也把目光转向这里，身为“豪宅专家”“关外地产王”的鸿荣源也不甘落后，继推出龙华老城区的壹成中心、鸿荣源尚峻的新盘，民治第三工业区项目动工之后，又有龙华区内的旧改项目开始拆除了！
这一次，是有着35万平体量的住宅综合体——宝山工业区旧改！
（图源：咚咚找房）
从地图上不难看出，宝山工业区地理位置优越，临近上塘、深圳北站两个商业片区，本身又毗邻龙华区主干道，在交通、商业方面优势得天独厚，再加上项目自带、由万科代建的九年制学校，鸿荣源通过占股佰亨置业58％拿下这一块地，显然雄心勃勃。
联想龙华金茂府10万+的价格，不知道鸿荣源的宝山工业区旧改项目会不会也冲破10万的单价呢？
NO.1
交通利好，商业利好，民治宝山或许冲破房价10万？
宝山工业区项目位于龙华区民治街道，西侧紧邻龙华区主要干线梅龙大道，往北接入布龙路，南侧是民旺路，接入民治大道，东侧是民福路。
（图源：龙华区城市更新和土地整备局）
从地图上来看，项目临近红山文化商业片区及深圳北核心商务区，地理位置相当优越。
从交通看，项目西侧紧邻梅龙大道，是龙华区通往福田区的主干道。
周边有地铁4号线红山站，距离1.3公里，步行约15分钟，未来还有规划27号线从附近穿过，在交通上还有一定优势的。
而且，项目一街之隔有民治文体中心和街道公园，地块西南方向还有中国电信民治支局改建公园，整体人文素质和绿化环境都很不错。
除此之外，红山文化商业片区未来还会有美术馆、图书馆、剧场等公共设施建成，人文气息浓郁，非常适合培养孩子的人文情怀。
当然，最重要的还是住宅问题。到目前为止，深圳北站附近建造的项目都以写字楼和商业为主，还有少量商业公寓为辅，但真正的住宅项目还是比较稀少的。
新盘中有均价6.3万/㎡的深国际万科和风轩，和均价7.1万/㎡的安宏基天曜广场了，但这两者距离深圳北站在3公里左右，而民治宝山工业区则在2公里内，相对来说，距离优势明显。
更别提还有项目自带的鸿荣源出品的14万平商业，能弥补当前民治宝山附近的商业缺失。
小编查询了一下项目附近的二手房房价，发现基本上除了深高北的学区房，其他的价格在4.7-5.6万左右，是一个比较符合龙华民治附近的房价。
（图源：链家）
不过，从地图上也能看出，越是临近红山、深圳北地区，二手房的价格越高，在这一点上，民治宝山工业区“深圳北住宅”的优势非常明显。
加上今年金茂府可能会以10万+的价格入市，还会把红山-上塘片区的房价往上推动，作为“距离北站最近的住宅+14万平商业+优质九年制学校”，宝山工业区未来房价上10万似乎也是可期的。
NO.2
站位龙华CBD，商业扎堆，鸿荣源商业能否脱颖而出？
查看地块规划，小编发现开发建设用地计容积率建筑面积为35.3万㎡，包括了住宅计容建面约20万㎡，和商业、办公及旅馆业建面约14万㎡。
其中，商业部分包含有建面约1000㎡的社区肉菜市场，1.58万㎡的公共配套设施，一所3200㎡的12班幼儿园和5300㎡的文化活动室等。
（图源：咚咚找房）
20万㎡的住宅搭配14万㎡的商业，供给小区配套是绰绰有余了，但大体量带来的商业辐射效应一定会向外扩散。
经过实地踩盘，小编发现，项目附近的商业情况有点复杂，如果鸿荣源打算在这里继续沿用“住宅+商业”的造城模式，恐怕要面临不小的挑战。
首先，项目附近1公里之内，暂时没有商业大厦或者购物广场，仅有两栋写字楼。一个是专攻茶叶领域的南贤广场茶城，产品单一，领域面相对狭窄，另一个是七星商业广场，低层有部分商业，但总体来说，商业并不是特别完善。
从这一点来看，鸿荣源在这里建造大体量商业还是有一定优势的。
南贤广场茶城
国安居及七星商业广场
但是，其次，项目2公里以内，有两个大型购物商场，九方购物中心和红山6979。
（图源：链家）
红山6979，建面体量约为7万㎡，预计今年底将正式运营。距离项目1.2公里，步行大约15分钟左右即可到达。
到目前为止，红山6979招商达到80％，主打的知名店铺分别是CGV影城、盒马鲜生和开心麻花剧场。其余还有良品铺子、KFC、胖哥俩等。总体而言，餐饮+儿童的商业店铺比较多，属于还算不错的商业配套。
九方购物中心于2014年9月开始运营，距离项目大约1.8公里，步行时间20分钟左右。作为龙华首席都市生活中心，九方购物中心的商场配套相对齐全，融购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等于一体。
这两个大型商场在配置上还是很不错的，尤其是九方购物中心，经过5年的运行基本上已经算是成熟的商业配套了，虽然距离项目有点远，但就人流和客户忠诚度来看，鸿荣源想要竞争，还是要花费不少心思的。
红山6979
除此之外，项目周边还有一些未来会打造成商业的项目正在动工，离得最近的就是与项目东侧，与项目隔了一条民福路的泰安楼旧改。
泰安楼旧改项目由卓越集团和华基地产共同打造，旨在打造全新的商务中心，底部自然也会带有少量的商业配套。项目已经于2019年3月1日动工，预计2020年8月30日竣工，目前已经拆除了部分建筑，施工现场搭建完毕。
同时，在项目的西南方向，还有鸿荣源在民治的另一个旧改项目真正该火热建设——民治第三工业区旧改！
该项目总建面约50万㎡，打造的是商业综合体，规划建设成多栋高层摩天写字楼，计划与深圳北站其他楼盘进行商务组团，在商业配套方面也不会逊色。
目前，建筑物已经拔地而起，楼层达到十多层。
总体而言，鸿荣源宝山工业区旧改项目的“20万㎡住宅+14万㎡商业”的模式虽然体量占优，鸿荣源招商能力占优，近距离内的商业配套比较少，但是受“宇宙中心”红山片区和深圳北站片区的影响，商业数量多，竞争力大，尤其接下来几年内陆续会有不少商业开业，对鸿荣源商业未来的发展还是限制了不少的。
NO.3
工业区拆除近半，万科2.6亿代建九年制学校明年开校？
从8月份开始，房网上就有网友陆陆续续发布关于民治宝山工业区拆除情况的帖子。如今过去一个半月，拆除进度有了很大的进展，不负“深圳速度”的美名！
东北地块已经拆除完毕，目前正在清理建筑垃圾。
西南地块还有临近花园的一栋房子没有彻底拆除，其他地方的已经拆除完毕，建筑垃圾同步清理中。
临近中国电信民治支局及其改建公园的东南地块目前还没有开始拆除，但创意园内部已经清空，只留下8、9栋空置的房子。
不过，民旺路临街的中国邮政还在正常营业。
项目的西北地块是学校用地，用于建设自带的九年一贯制公立学校——龙华区教科院附属实验学校。
该校隶属龙华学校集团“龙华区教科院附属系列”旗下，是龙华区教育局倾力打造的高标准学校之一。
学校地块于今年3月份开始动工，从现场安置的施工牌来看，预计2020年6月底竣工。项目由万科发展有限公司代为建造，总计工程投资2.6亿元，可谓大手笔。
不过，这所学校地处龙华CBD，临近红山-深圳北站，是龙华区教育局倾力打造，又由万科代建，未来极有可能发展成为一所名校。这一点还是非常值得大家想象和期待的。
根据深圳市和龙华区教育发展规划，学校拟规划建设成为45班，共计提供学位2100个，包括30班/1350个小学学位、15班/750个初中学位。
据了解，为了解决2018年报考民顺小学的A类小一新生的就近入学问题，学校已经提前招生，在民顺小学借址办学，与民顺小学的学生共享教育教学资源。
而学校本身的招生范围也已公布：
学区划分小学部：梅龙路以东、民兴街以南、民福路以西、民旺路以北范围及世纪春城小区（世纪春城保留原大学区范围）。
（图源：本地宝深圳升学）
学区划分初中部：梅龙路以东、民安路以南、通菜街以东、布龙路以南、平南铁路以北范围（保留原大学区范围）。
（图源：本地宝深圳升学）
从学校地块的现场来看，拆除任务已经完成，目前正在清理建筑垃圾和平整土地。据现场的施工人员描述，再过不久，等土地平整结束，学校地块就能进入最重要的地基建筑阶段了。
总的来说，鸿荣源宝山工业区项目的拆除进度还是非常快的，进度已经近半。学校地块进度不错，看来明年开校应该是没有问题的了。
NO.4
总结
1
优势：
1.自带大体量商业。
2.毗邻龙华区主要交通干道，未来有地铁27号线经过。
3.新造龙华区教科院附属实验学校，区教育局重视，由万科代建，总投资2.6亿。
4.周围旧改项目规划多，未来前景好。
5.临近红山片区和深圳北商务中心，站位龙华CBD。
2
劣势：
1.距离地铁4号线较远，步行需要15分钟，不方便。
2.学校教学水平未知，需要静待时间检验。
3.商业项目的竞争比较大。
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