2022上半年深圳房地产市场回顾与展望线上发布会

2022年6月30日，闻名全世界的物业服务提供商戴德梁行举行2022上半年度深圳房地产市场回顾与展望线上发布会，关键回望深圳市商业房产市场、大宗交易规则及文旅地产情况，并预知未来深圳市各物业管理市场的发展趋向。

疫后人气值有一定的修复，但甲级写字楼总体需求仍偏慎重

2022年上半年度，深圳市甲级写字楼市场迈入48.5万平方新增加供货，全市总总量升高至713万平方。同时期全市甲级写字楼净吸收量取得16.7万平方，在其中深圳前海净吸收量占全市47.4%，而福田中心区、后海为象征的完善中央商务区随着新供货的刺激性也是有不错的吸收主要表现。

需求端看来，遭受今年初迄今中国好几个关键大城市发生新冠疫情及规模性监管，经济发展股票大盘承受压力和国际环境等多种要素危害，公司广泛趋向慎重和客观，重视降低成本、精益化管理而不是粗放型扩大。最近的租用案例中，除开增加免租、装修补贴等普遍特惠以外，发生一部分公司在协议中添加保存扩租权的条文，在以较低的成本费达到现阶段办公室需求的与此同时，保存短期便捷扩租的支配权。由此可见小区业主的出租对策越来越更为灵便，而对将来扩大怀有一定自信的公司在操作过程中也更加慎重。在多种压力之下上半年度全市甲级写字楼市场仍然维持延展性，保持了相对性稳定的行情，年里均值房租取得每个月每平米209.1元，较上年底降低0.7%；出租率则升高3.2个点至22.4%。

图1：深圳市全市甲级写字楼供求及出租率行情

材料由来：戴德梁行研究部

融合上半年度全市的出租交易量看来，全市金融行业租用交易量总面积占比较高达43.2%，国资控股公司仍然在这其中占主导性，与此同时证券公司主要表现活跃性。而TMT领域则因为进到深层转型期，租用需求发生显著变缓，上半年度TMT领域交易量总面积占有率仅为18.9%，较同期相比降低约18个点，均值租用交易量总面积亦降低了44.8%。在TMT各细分市场中，半导体业趁势保持了较强的人气值。

戴德梁行大中华地区高级副总裁、华南地区及华中区执行总裁程家龙表明，从地区喜好看，深圳福田CBD依然是金融业及技术专业服务行业现阶段更为喜好的地区，上半年度2个领域约一半的交易量总面积尘埃落定在该片区。但伴随着后海等规划区配套设施臻于完善，近期峻工的甲等房屋质量优异且租用成本费相对性较低，除开TMT公司之外也慢慢吸引了传统金融领域及500强实业公司公司的眼光。除此之外，宝安中心根据类似的原因、更低的成本费及其前海扩容的现行政策车风，得到TMT公司的喜爱。技术专业服务行业则持续保持比较高人气值，在办公室市场需求总体变缓的而新时代背景下占有率提高至13%。

图2：深圳市关键租用需求领域占有率（按总面积）

材料由来：戴德梁行研究部

供货高峰期延迟，需求乏力趋势或将持续

戴德梁行研究所副院长、华南区研究部执行董事张静端觉得，不断高供货仍是深圳办公室市场的最大的考验之一。将来5年东莞将迎接约602.8万平米的甲级写字楼新供货，在其中后半年预估将有48.6万平方甲级写字楼新增加供货交付使用，特别是在总体需求变缓的新时代背景下竞争压力不降。此外，一季度规模性监管和常态防疫措施对工程施工造成影响，大环境的变化也给房地产商资金链断裂产生考验，建设中的项目的竣工时间广泛必须延迟，以后提供的高峰期预估从去年末可能的2022—2024年推迟到2025年。

随着疫后市场需求的重新启动，办公楼的来访量在二季度有较显著修复。上半年度中国几个关键大城市轮流发生规模性封控，或促进知名企业出自于避开市场集中度风险性的考虑到加快在各省范围之内开展区块链技术合理布局，深圳市有希望吸引住该类公司来深新设公司办公室。但总而言之，需求人气值的改进，还有赖于经济发展总面积极数据信号的刺激性。

图3：全市总量及将来供给量比照

材料由来：戴德梁行研究部

新冠疫情要素下交易需求变缓，总量商业服务迟缓去化支撑点出租率持稳

相比2020年初疫情爆发冲击性零售市场从而令高品质购物广场均值房租在半年内下降9.1%的状况，2022年初的新冠疫情借助于深圳市大数据的精确防治工作能力及其完善的疫情防控工作经验于3月中下旬获得有效控制后，商业服务市场也实现了迅速的修复——在需求大涨的支持下，深圳市高品质购物广场主要表现优于预估，最佳层均值房租同比微升到每平米860.21元。虽然一部分教育培训、饮食业态受疫情监管危害造成需求、收益双下降而挑选闭店的状况偶发性，但另一方面在大型商场恢复过来运营后，核心商圈早期签订的高品质商家陆续进场室内装修或开张，再加上包含云城万科里、领展中央城等以内进行大规模的更新更新后的工程主要表现持续向好。在之上要素的一同功效下，全市高品质购物广场总体出租率保持在5.7%。

图4：深圳市高品质购物广场均值房租及出租率

材料由来：戴德梁行研究部

刺激政策加快市场修复，新能源车需求活跃性

二季度后，深圳市慢慢井然有序修复平时生产生活，交易市场也逐渐升温，具体表现在解封后新冠疫情监管期内库存积压的社交媒体、交易心态得到释放出来，需求反跳；另一方面自4月底至今市、区县级政府部门陆续派发多次卡券，及其颁布车辆、电子器件及家电消费优惠政策提升消费者自信心；而大型商场在举行五一、端午节活动及其周年庆典、年里营销的从而陆续让价发布交易优惠券和团购券，强化措施进一步激起市场发展潜力，预估交易提升的呈现将进一步体现于事后的宏观经济政策数据统计中。

特别是在全车消费板块，深圳新增小汽车指标、放开申请资格、补助鼓励、车展优惠等为汽车市场产生强大驱动力，汽车市场激情与此同时激发了有关知名品牌对购物广场的物业管理需求，新能源车再度变成高品质购物广场的需求主力军。在零售类目，新冠疫情2年多来大家更加关注健康日常生活及户外运动，与室外和健身运动有关的服装、机器设备等的需求稳步增长，技术专业运动类服装及室外防晒隔离用具知名品牌不断扩大，需要留意的是一批当红的国货品牌陆续呈现出去。此外，而美妆集合店则重归客观发展趋势。人流量密集式场地的热度仍尚需修复，亦逐渐新鲜的试着，做为文化艺术传播途径之一的电影院积极推进新商业模式引进脱口秀节目，在提升电影院利用率用的与此同时，又为顾客给予更为充足的体会具体内容。

张静端女性强调，新冠疫情偶发性一定程度影响了一部分新项目的施工期、招商合作进展，从而将后半年深圳市高品质购物广场的方案供给量推升至52万平方，后海汇、万像食家、天河城等项目多分布于中心城区。即使如此，在疫后需求并未彻底恢复的时下，新项目的集中化进入市场预估会增加市场的竞争压力，后半年市场房租和闲置指标值料将同时承受压力。

图5：深圳市高品质购物广场将来供货发展趋势

材料由来：戴德梁行研究部

上半年度大宗交易规则市场仍趋慎重，工业类物业管理成项目投资市场关心网络热点

2022年上半年度总计成交额约113亿人民币，同比减少近37%；与此同时，交易量宗数15宗与2019上半年度18宗差不多，表明2022年的大概交易量经营规模进一步出现缩水，10亿之内成交量的买卖为市场里的流行，占上半年度总成交近九成。整体而言，上半年度大宗交易规则市场持续了2019后半年至今的市场气氛，接到世界经济可变性不断及其上半年度各地疫情反复的危害，投资人更为趋向慎重传统。

从交易量物业类别来看，工业类物业管理成交额初次超过办公室类物业管理，占上半年度大宗交易规则物业类别的50%之上，在其中不缺工改类新项目再度返回投资人眼光，也是有很多实业公司类自购顾客针对产品研发用地、轻生产厂房的需求，在2022年上半年度，开发设计种类顾客在市场上也超出纯项目投资顾客，占有率各自为48%和18%，而自购型顾客占34%。

图6：2017-2022大宗交易规则交易量行情

材料由来：戴德梁行研究部&资产市场部

戴德梁行华南区资产市场部经理及执行董事陈俊儒剖析，今年上半年大宗交易规则表明工业类物业管理已是项目投资市场关心网络热点，除开全国各地都那么受欢迎的仓储物流之外，产业园、大数据中心的投资机会都是投资者的关心聚焦点，在上半年度也看到了深圳市及周边地区如东莞市、惠州市都体现醒目。办公楼在市场不断集中化供货的工作压力下，预估资本化率将进一步升高，价钱会更为特惠，中短时间会不断吸引住自购型的总部企业开展购买，并慢慢重返机构投资人项目投资采购清单中。未来展望后半年深圳市大宗交易规则市场，陈俊儒预测分析，将有大量保险理赔公司有关新项目被回收，项目投资互联网经济的新项目占有率提升，自购的实业公司顾客需求不断充沛，外资企业有希望增加对深圳市优质资产的项目投资。

产品研发办公室市场和工业厂房市场分裂愈来愈显著

受产品研发办公室每一年大量供货和宏观经济政策危害， 深圳市产品研发办公室市场房租逐渐下降，近期一年房租降低约10%，出租率逐渐升高，2022年上半年度总体出租率约22%。工业厂房市场因新增加供货少，市场需求量大，房租逐渐增涨，历年约5-10%的增涨，总体出租率约5.5%。

图7：深圳市各地区工业厂房物业管理房租比照（元/平米/月）

材料由来：戴德梁行文旅地产部

2022年上半年度产业用地转让猛增

深圳市每一年工业用地出让总数约40宗，可新增加产业链用地总面积450-550万平方，关键集中化在深汕、光明区、深圳市龙岗、坪山区。2022年上半年度深圳工业用地出让26宗，可新增加产业链用地总面积约260万平方，对比以往5年同时期平均，土地交易总数提高95%，建筑规模提高154%。

图8：深圳各个区2017-2022年上半年度工业用地出让宗数统计分析

材料由来：戴德梁行文旅地产部

戴德梁行杭州公司文旅地产部执行董事秦志清表明，继2005年后，深圳再度明确提出“工业生产立市、工业强市的宣传口号”，高端装备制造变成深圳产业发展趋势的优先。2022年上半年度深圳产业市场展现好多个显著的特性：一是二三产用地结合示范点探寻更新途径，提升整体规划限定，更快的完成产业园作用整体规划；二是生产制造优先选择，6月初，深圳市颁布两个重磅消息现行政策，20 8产业规划和20大智能制造产业园区空间布局，深圳争取工业生产第一城的信心极大；三是工业生产上楼梯，现阶段深圳整体规划与自然资源局、工信局等单位均在积极推动工业生产上楼梯有关标准和现行政策的制订，深圳政府也规定各个区必须建立1-2个工业生产上楼梯试点项目，推动土地资源聚合节省运用，为高端装备制造给予高品质产业链室内空间，探寻工业生产上楼梯新模式。