龙华红山深高北学位房敢卖16万+，业主放狠话了

来源：深圳小鹿选房

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龙华高光时刻的起点自2016年红山地王诞生开始，随着楼市调控期来临，深圳人对龙华的怀疑声越来越明显：透支、涨不起了、睡城……

再加上鸿荣源壹成中心不断爆出有投资客买房后被套、亏本卖的案例，市场普遍认为龙华的房价没有支撑，一遇调控，立马被打回原形。

经过上次我们介绍龙华的刚需盘（刚需必看！龙华低总价、优质刚需2房小区购买指南！），的确，这些刚需小区无明显支撑性因素，调控期房价没什么变化，比较稳。

随市场行情上下波动，房价有下降也有回升，对于那些带投资心理的购房者来说，很折磨，但是从住家角度出发购买的，心态会比较稳。

但是每个片区都有一个相对热门的区域，龙华的最热区域一直都是红山深高北学位一带的小区，对这一带形成最有力支撑的就是深高北学位，同一项目不同期，有无学位之间差价就近3万/平。

户型优势+深高学位，有金亨利业主已经任性报价到16万+/平了。

01/深高学位有多牛逼？

深圳高级中学，深圳四大名校之一，创办于1997年，是国家级示范性高级中学，广东省一级重点学校，深圳市公办完全中学。

其整体办学层次为小学、初中、高中三个层次。其中心校区位于福田春田路，包括本部和国际课程体系两个校区（高中）；东校区位于坪山（高中）；南校区位于福田农林路（初中）；北校区位于龙华，九年一贯制学校。

深圳高级中学之所以能成为深圳四大名校之一，和其优异的高考成绩分不开。

自2010年以来重点率在50%以上、本科率在90%以上，2010-2013年一直在98%，而且其初中有一定名额可以直升高中，保证了生源的稳定性，由此初中学位很受家长们追捧。

今天我们要介绍的深高北龙华校区直升比例还算可以，这也是为何深高北学位房越来越受购房者青睐，周边小区房价不断创新高。

深高南校区初中办学实力也很强，中考成绩和学生素质都是全市一流水准，每年参考人数多达600、700人，远高于其他3所名校，考入四大的比例也一直保持在全市第五、六位，今年的中考状元就是出自南校区，以最高分451分（满分460分）考取全市第一，440分以上人数达47人。

再来看看今天我们要讲的深高北校区。与只有初中的深高南校区不同，深高北属于九年一贯制学校，位于龙华红山片区，2016年才开始正式招生，从计划开建到今年中考成绩出炉，学校的热度从未下降。

尤其是今年，第一批入读深高北的学生参加中考，参考人数约350人，最高分460分，430分以上61人（基本能上四大高中）占比17.3%，成绩毫无疑问成龙华第一，和去年的南二外成绩相差无几，第一批中考生成绩已经验证了深高办学实力，未来还有很大的提升空间。

深高北中考成绩完美打响第一炮，更加坚定了家长们对深高北学位的认可，深高北学位房房价也水涨船高，和周边小区拉开了距离。

02/爆仓的龙华第一名校

调控期龙华多数片区房价陷入沉寂，但深高北小学区学位房却一枝独秀（水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利）。

今年深高北学位更是出现了“爆仓”情况，一类报名人数严重超出计划招生数，出现了重度“爆仓”情况，让买了学区房的家长扭了一把汗。

最终的结果就是小学区一类直接录取，大学区按最高积分参加抽签；等小学区吃完肉（先分完），然后才轮到大学区的喝汤（如果还学位有空余，摇号解决）。这下子小学区内的三小区业主可算是放心了，学区爆仓任你爆，摇号抽签碍不着。

所以，如果你想自己买到的学位万无一失（确保有学位，积分看个人），就选这四个小区：水榭春天5/6期、汇龙湾、金亨利。

近年来这几个小区二手房价涨势惊人，很多都卖到10万以上了，价格备受争议，但市场是最好的试金石，价格再高，只要有人愿意接盘，那就是有市场的。

目前，龙华二手均价在5.7万上下，红山作为龙华中心地段，片区面貌新，有最好的配套资源，房价本来就不可能低。

不带名校学位的绿景公馆1866、中航天逸、中央原著等次新盘均价已在7.5万左右，带深高北学位的小区价格肯定要和这些小区拉开距离。

如今水榭春天6期、汇龙湾和金亨利首府均价都在10万左右了，水榭春天5期均价在9.3万左右，同等面积户型总价要高出旁边的1866、中航天逸等大盘至少15%左右，成交却依然活跃，是龙华炙手可热的第一梯队学位优质盘，类似深圳湾学校学位盘。

03/水榭春天5/6期

水榭春天是整个红山片区规模最大的楼盘，成交很活跃，共分六期开发，最受关注的是带深高学位的5、6期，与前面三期隔了一条马路，均价却相差2万多。

整个社区经过近十年的规划开发，配套和环境都要好于其他楼盘，三期楼下有沃尔玛，旁边还带华润万家，距离10分钟左右可到红山地铁站，物业管理较好，居家氛围浓厚。

5期2012年建成，共5栋围合式布局，开盘均价为2.3万/平，目前在卖均价已经达到了9.3万/平，卖得比较好的是89平的3房和70多平的2房。

89平的3房户型有两种格局，一种是客餐厅双阳台东西通，采光通风还不错，目前只有一套低楼层报价890万在卖。

7月份成交了一套高楼层和低楼层，成交价在850万左右，近来市场回暖，业主报价也提高，这个价能不能成交要看运气。一种是分奇偶数层客厅/卧室出阳台的户型，有多个朝向，其中东南向客厅出阳台的比较稀缺。

5栋有70多平的2房入门、上车户型，客厅出阳台，有东向和西南两种朝向，目前仅一套78平东南向低楼层报价750万在卖。

按之前的成交价来看，如果是高楼层，这个价还行，低楼层就有点贵了。

5栋外观像公寓，梯户比较高，靠马路的户型会吵。78平的涨得最快，6月份成交了一套东向高楼层658万，9月初成交价已经在700万了，74-75平的2房涨幅比较温和，4月份到7月份也就涨了35万左右，具体看楼层和朝向。

6期2013年建成，分AB两区，花园有点小，A区有5栋，B区4栋，AB区有天桥互通，整个5、6期都能共享花园。卖得比较好的也是89平的3房，东南向，客餐厅都有阳台，通透性不错。

目前有套高楼层报价895万在卖，有点虚高，其他3房户型现在报价也不便宜。改善需求也可以考虑6期128平的4房户型。

6期放卖和成交都比较少，社区花园有点小，而5期离学校近、花园大住家舒适度更好，虽然户型在个别方面略逊于6期，南边楼栋与汇龙湾离得近，视野有遮挡，但总价低是优势，所以为了学位，买5期的人会更多。

04/汇龙湾

2014年入伙小区，由3栋高层和8栋联排别墅组成半围合式花园，主打赠送，小区不大，靠近民宝路的户型会有点吵。汇龙湾相对水榭5、6期和金亨利来说相对比较“低调”，自深高北加持后，汇龙湾的热度和成交量就明显上升了。

早在2016年小区就以9.6万/平的单价成交了一套86平的房子，刷新了当时龙华住宅单价最高水平，不过这种户型是因为赠送率高，可以做4房，南北通透，卖这个价也不为过，现在有高楼层单价卖到13.5万了，这个户型挨着民宝路，有点吵。

汇龙湾的房子基本上都带入户，最小的户型就是上面提到的86平4房，分布在3栋，对于家庭人口稍多的人比较合适。

然后是89平的3房户型，2栋的西南向看花园安静，3栋的南向看民宝路，有噪音影响，6月份成交了一套89平中间楼层的835万，现在报价在890-920万左右，不能说有价无市，就看有没有买家。

104平的3房的是横厅出阳台，分布在2栋端头位，格局虽一般，但居住舒适度要高于89平的，毕竟总的面积大，8月底成交了一套中间楼层的990万，目前没有在卖的。

小区体量小、开发商知名度不高，放卖量也不多，而且双证户型占了有一半左右，周边配套有点欠缺，现在的价格也很难有买家立马下定，整体成交和关注度没水榭春天和金亨利高。

05/金亨利首府

2014年入伙小区，共5栋，也是主打赠送，旁边就是深高北校区，上学非常方便，离红山地铁站只有5分钟距离。

就实地踩盘来看，小区位置目前有点孤单，旁边就是4号线线路，会有噪音影响，楼下生活配套有点不足，住家氛围不怎么浓厚。

最小户型为88平的3房，分布在BC栋02户型，实际是2+1房，因为最小的房间是暗房，不实用，厨房采光也一般，不推荐。

成交比较火的是89平4房和复式5房。89平4房分布在BC栋01户型，东南向客厅出阳台，实用率很高，不过住家舒适度有点欠缺，最小的两个次卧影响了房子通风，同时临民宝路，有噪音影响。

这种户型比较适合想要学位但预算有限、家庭人口较多的购房者，目前2套在卖，报价936-950万。

89平复式5房，分布在AE栋的02户型，东南向客厅出阳台，实用率非常高，多数当5房用，楼下还可以改出1个房间成6房，采光视野都很好，E栋的看路和学校，可能有点噪音。

目前有4套复式在卖，价格相差较大，最低的报价1100万，最高报价1500万，这套高价的可以直接忽略，卖了快一年了，报这个价就是钓鱼、抬高购房者预期。

我们了解到的部分报高价业主心态是：我又不急卖，房子就这价，想买就买，不买拉倒……

89平复式

金亨利这种高赠送小户型，均价基本上在12万以上了，都赶上南山的带南二外学位的观海台价格了，卖点就是赠送+学位，小区品质也不错，复式可以做5-6房，总价、单价都会更高可以理解，不过报价1500万就现在龙华的行情来说就有点过了。

二期现在还没交房，到时二手房出来估计报价也不便宜。

就是目前周边配套不足，以后等红山6979起来可能会更有生活气氛。

以上介绍的深高北四盘中，小区楼龄品质都可以，总价也差不多，家庭人口较多、想要离学校近的话，选金亨利合适，平层4房、复式5房都有，实用率很高，不过生活配套和氛围目前有点欠缺。

汇龙湾86平的4房也很适合家庭人口稍多的，就是社区不大、开发商知名度不高；考虑住家氛围的话，肯定是水榭春天5期了，社区大，户型也多样，还有低总价2房上车盘，6期也不错，户型和5期差不多，看个人选择了。

06/深高北学位房真的虚高吗？

最关键的问题来了，因为一个学位，龙华卖出了福田、南山的价格，很多人都不愿相信，谁会跑龙华花大价钱买个学位房？

首先，我们必须肯定的是，从今年深高北首次中考试水成绩来看，还是不错的，名校就是名校，除了硬件设施外，成绩就是其价值的直接体现，也是家长们最关心的东西。

其次，其他区都有自己的优质教育资源，的确很少人会跑龙华去买这个学位房，但对龙华人来说很不一样，原先是没有名校资源的的，好不容易盼来了深高北，家门口的名校，对于一些在龙华居住多年的老龙华人来说，再也不用改变大的生活环境跑市区去，何乐而不为？

买深高北学位的都是附近小区业主换房换过去的，像世纪春城、金地梅陇镇、锦绣江南、风和日丽的老业主，还有龙华老城区、坂田一带的买家。这个和宝安人买学位房优选带宝中学位的道理是一样的。

再次，据我们了解，真有部分福田客户跑龙华去买深高北学位房。

为学位的一般都是换房需求了，很多人都是兼顾住家，福田的老业主们，想买名校学位，新一点的小区总价太高买不起，又不愿买老小区降低生活质量。

龙华红山片区与福田就隔了座塘朗山，近年来梅林关梳堵卓有成效，4号线再挤，挤挤也能上，关键有个福田人信赖的深高级学位，多方权衡下，还是会有人跑龙华去买的。

最后，回到深高北学位房价格，看着的确高，不可思议，可人家这几个学位房社区品质一点也不差，楼龄还新，处在龙华最炙手可热的中心区红山，未来红山6979成型，龙华艺术馆、图书馆落成，这些都在对红山房价形成有力支撑。

学位+优质配套，深高北学位房价格肯定不会低，不过现在业主心态很高，报价和成交价相差较大，但深高北学位房需求群体稳步涌入（不会像南山、福田名校，是全深圳在关注），并没有出现一房难求的现象，现在的报价不代表市场价，但不代表没有人会买，人家有这预算和需求，哪能过多考虑市场价因素，又不是投资。

当然，学位房再好，还得量力而行，单价如此高了，投资要有过于常人的勇气，有多大气力办多大事，跟随需求走，绝对错不了。

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