深圳二手房价格环比下降11个月 学位房溢价空间回调

近日，中国统计局公布3月份70个大中小城市商品房市场价格变化状况。在其中，深圳市3月份二手住房物价指数环比为99.7，较2月下挫0.3％。

从近一年深圳二手商品房价钱环比转变状况看来，深圳二手住房从2021年5月逐渐，环比持续11个月处在下滑安全通道，涨跌幅处于0.1％-0.5％中间。

在同期相比层面，深圳市3月份二手住房物价指数同期相比为96.7，涨跌幅达3.3％。房市凉意尚在。

组织营销推广首席总裁孟凡振在接纳《华夏时报》记者采访时表明，深圳二手房价钱环比下降11个月，在宏观经济方面主要是受经济环境危害造成住户消费水平、交易意向减少，景气指数和预估减少。

“实际主要是现行政策方面的一系列管控缩紧，特别是在二手房指导价现行政策的颁布，及其与之搭配的按指导价评定借款的实行，立即导致了买房者贷款额减少，变向增强了首付款折数，特别是在硬性需求被抑制。次之，金融贷款层面的缩紧使借款审核门坎提升、下款周期时间都显著增加。近年来，这样的事情早已在改进。”孟凡振说。

二手房成交量大幅度衰老

2021年2月8日，深圳颁布二手住宅成交市场价格规章制度。从2021年5月逐渐，深圳二手住宅价格已持续11个月处在下滑安全通道，在其中，3月环比下降0.3％。

特别注意的是，深圳二手房成交市场价是与金融机构贷款额立即相关的。换句话说，金融机构会依据政府部门得出的二手房市场价来发放贷款，通常政府部门得出的市场价会少于市价，这也代表着我们的房贷首付比例很有可能由原先的三成提升到五成不一，变向提高了买房者的资产工作压力。与此同时，也是有一部分小区业主延缓售卖。

而在那样的传递体制下，深圳二手房成交量大幅度衰老。

据深圳房地产中介研究会数据分析的二手房网签数据信息，2021年深圳二手房网签备案（含自助式）44375套，对比2020年120295套的网签备案量，降低力度做到63.1％，这也是自2007年至今，二手房网签量初次小于新房子成交量。

数据来源：深圳房地产中介研究会中介公司规范指数值

而在新房子成交量层面。据深圳房地产中介研究会统计分析到的资料显示，2021年全年度深圳共成交52417套房子住房，对比2020年成交套数增涨了15.5％，创出六年来新纪录。

二手指导价现行政策的颁布促使深圳房地产销售市场展现出新房子热，二手房冷的特性。

除此之外，据深圳房地产中介研究会资料显示，2022年2月二手房网签套数906套（含自助式），同比增加-83％，同比增长率-43％；3月二手房网签套数1，355套（含自助式），同比增长率25.5％。

与此同时，第一太平理查德森汇报强调，2022年第一季度深圳住宅成交总面积环同期相比减幅均超30％的缘故有受春节长假和年之后新冠疫情危害促使一部分看房子主题活动延迟。

学区房股权溢价室内空间调整

据组织研究所资料显示，自深圳二手房价钱指导价现行政策实行后，许多中心地段的规划区价钱发生了较大幅的调整。如西山的核心区、蛇口、大冲，深圳福田的深圳华强北、百花，深圳罗湖的竹林等，下挫力度在我市排前端。

在其中西山核心区价钱减幅达到30％，深圳华强北和竹林价钱均下挫28％，蛇口、百花、大冲、下梅林等也下跌超20％。

彩色图库：组织研究所

孟凡振觉得，这种规划区房子价格的大幅度调整，主要是早期股权溢价较为高，例如西山核心区、蛇口、大冲等，在2021年之前涨幅较高。而百花、竹林这一类是非常典型的名牌大学规划区，主要是靠校区的潜在性使用价值获得拉涨，现行政策公布后销售市场减温，过去过高的股权溢价室内空间、上涨幅度就产生了常规的调整、下降。宝安区的一些规划区，先前价格上涨就非常迟缓，因此指导价颁布后调整的力度也非常少。

深圳福田百花规划区房产中介公司王先生也向《华夏时报》新闻记者直言，受官方网市场价的调控政策危害，小区业主卖房子周期时间拉长，愈来愈贴近指导价。像有套带百花中小学和实验学校的学区房，现阶段小区业主价格1150万，以前最高点的情况下成交了1520万。

除此之外，《华夏时报》新闻记者还认识到，百花规划区某套学区房以前挂牌上市1580万余元，挂掉一年以后无人过问，小区业主将其减价到1080万。而据链家官网表明，这一套房源参照总价格为1111万，政府部门参照价格为12万／平。

孟凡振觉得，指导价调控政策针对“控”的功能是明显的，给有“闻声增涨”惯性力的深圳楼市带了一个金箍，给刚性需求顾客争得了“进入车内”机遇。

在谈起深圳二手房指导价现行政策未来发展时，孟凡振表明，现阶段销售市场总体成交量长期性过多不景气，希望二手房指导价现行政策可以在“调”层面充分发挥销售市场功效，例如减轻深层关联金融贷款现行政策的现况，如依据行业动态调节指导价力度，提升操作灵活性防止市场调节失效，达到大量刚性需求顾客、新市民人群对幸福定居日常生活的憧憬。

房产中介公司王先生则觉得，指导价调节便是時间的问题。

针对二手房市场价是不是会上涨，由此前《华夏时报》报导，4月6日，深圳市12345市人民政府服务电话回应《华夏时报》新闻记者：“二手住宅成交市场价格的公布是为贯彻落实本市房地产调控的工作计划，依照《深圳市住房和建委有关创建二手住宅成交市场价格公布体制的通告》规定按时公布，大家会视管控标准和销售市场局势适度对价钱作出相对应调节，并在深圳市住房和规划局官网、微信公众平台等官方网互联网平台公布。”回应中并沒有谈及公布的時间。