近日，深圳" target="_blank">光明区城市更新和土地整备局发布《光明区城市更新和土地整备“十四五”规划（征求意见稿）》（以下简称意见稿），公开征求意见。
意见稿从规划目标、规划策略、更新整备规模与分区划定、更新整备规划指引等六个章程，规划了光明区城市更新和土地整备十四五计划。
意见稿提出10大分项目标，各街道的更新整备规模划定，以及居住用地、公共服务和基础设施、综合交通体系、产业用地等规划计划，其中：
● 城市更新和土地整备实施规模不少于10.55平方公里，包括完成综合整治用地不少于4.2平方公里、直接供应用地1.05平方公里、空间储备用地5.3平方公里。
● 加大土地整备对居住潜力用地供应的支持力度，持续稳定供应居住用地；通过土地整备完成不少于1.8平方公里居住潜力用地。
● 落实国土空间规划确定的市、区级重大文体设施，包括西方美术馆、科学城体育中心、博物馆、美术馆等；加快推进公明、马田、玉塘街道“基本服务短板”地区的二次开发。
● 在《实施方案》基础上划定“5 8”片连片产业用地，分两个梯队实施。第一梯队5个片区为近期攻坚实施梯队，“十四五”期间有效增加产业用地收储；第二梯队8个片区为加强规划统筹梯队，尽快开展规划研究，力争成熟一片实施一片，成熟后转入攻坚实施梯队。具备二次开发条件的项目可先行推进。
规划目标
1、总体目标
“十四五”时期，光明区要锚定世界一流科学城和深圳北部中心奋斗目标，合理、有序开展城市更新和土地整备工作，并坚定不移地在实施行动中防止大拆大建，推动形成“一心两区，一环双廊”的空间格局，为光明区打造原始创新策源地、科研经济先行地、创新人才集聚地，建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区奠定坚实的空间基础。
2、分项目标
1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。
2、城市更新和土地整备实施规模不少于10.55平方公里，包括完成综合整治用地不少于4.2平方公里、直接供应用地1.05平方公里、空间储备用地5.3平方公里。规划期内要加快城市更新和土地整备融合，逐步完善光明区城市更新和土地整备目标任务指标之间的互动调整机制。
3、通过城市更新和土地整备规划筹集实施的基础教育设施用地不少于15处，占地规模不少于22.1公顷，提供学位数不少于2.3万个；高中用地不少于1处，占地规模不少于0.77公顷；医院用地不少于1处，占地规模不少于1.25公顷。
4、通过城市更新和土地整备规划筹集实施的独立占地的市政公用设施用地不少于3处，占地规模不少于41.72公顷；独立占地的交通设施用地不少于3处，占地规模不少于1.52公顷。
5、通过土地整备完成不少于1.8平方公里居住潜力用地。
6、通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍建筑面积不少于55万平方米。
7、大力推进“5 8”连片产业攻坚，综合运用土地整备、利益统筹、城市更新等政策工具，力争到2025年释放连片产业用地（含政府储备用地、社区留用土地与城市更新开发建设用地）265公顷。
8、规划期内市场自主申报以M0为主导功能的拆除重建类更新单元计划规模不超过27.5公顷。
9、力争完成固定资产投资总额不少于650亿元。
10、新增更新单元计划规模建议为270公顷。
光明区“十四五”规划目标与年度实施计划
更新整备规模与分区划定
1、更新整备潜力规模
“十四五”期间全区二次开发潜力用地为：旧工业区1688公顷、城中村402公顷、旧城区103公顷。
2、城市更新拆除重建空间范围划定
基于光明区“十四五”二次开发目标策略，以全区二次开发潜力用地为基础，划定光明区“十四五”城市更新拆除重建类更新空间范围共941.7公顷。
3、土地整备空间范围划定
土地整备空间范围指光明区结合市层面土地整备目标考核要求、基层发展诉求、项目建设需求、土地整备年度计划编制指引要求等各项条件划定的，拟于“十四五”期间重点推进土地整备的用地范围，包括产业空间整备区及综合功能整备区。
产业空间整备区是《市规划和自然资源局关于加快推进全市较大面积产业空间土地整备工作的通知》划定的较大面积产业空间土地整备片区，以及按照《实施方案》划定的工业区土地整备区。
综合功能整备区是为加大土地整备工作对民生设施与住房建设等用地空间保障力度，探索划定的土地整备区域。综合功能整备区具体范围、管理要求、具体政策以市政府及相关部门制定的专项方案为准。
关于居住用地规划
1、持续加大居住用地供应
对接《光明区国土空间分区规划》用地布局，以建设“十五分钟社区生活圈”为目标，优先推进重点片区及轨道站点周边的居住类项目。
加大土地整备对居住潜力用地供应的支持力度，持续稳定供应居住用地；发挥城市更新对商品住房市场的稳定性作用，并严格落实相关政策对保障房和安置房的配建要求，合理引导公共住房布局。
2、十四五，整备完成不少于1.8平方公里居住潜力用地
加大土地整备对住房用地供应的支持力度，“十四五”期间，力争通过土地整备完成不少于1.8平方公里的居住潜力用地。
公共住房应集中布局，涉及项目分期建设的，公共住房原则上应布局在首期。更新项目配建的公共住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的也可划定宗地由政府相关部门组织建设。
关于公共服务和基础设施规划
1、落实国土空间规划确定的市、区级重大文体设施
大力推进光明中心区“对外展示短板”地区的土地整备，落实国土空间规划确定的市、区级重大文体设施，包括西方美术馆、科学城体育中心、博物馆、美术馆等；加快推进公明、马田、玉塘街道“基本服务短板”地区的二次开发，通过更新整备双管齐下，落实片区、街道级教育、医疗、文体设施。
优先落实《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》确定的光明水质净化厂扩建工程、光明燃机电厂新建工程、光明能源生态园等重大市政基础设施。
2、公共服务设施规划指引
规划期力争通过城市更新和土地整备规划筹集实施教育设施用地不少于25处，占地规模不少于47.6公顷（其中基础教育设施用地不少于24处，占地规模不少于46.8公顷，提供学位数不少于4.9万个；高中用地不少于1处，占地规模不少于0.77公顷）；文体设施用地不少于13处，占地规模不少于22.5公顷；医疗设施用地不少于2处，占地规模不少于5.6公顷；其它独立占地设施用地不少于18处，占地规模不少于9.5公顷。
各街道配建规模如下：
以设施均衡发展、便民惠民为原则，保障非独立占地公共配套设施落地，规划期内力争通过城市更新和土地整备规划筹集实施非独立占地公共配套设施90处。包括幼儿园16处、文化活动中心或文化活动室14处，社区体育活动场地10处、社区健康服务中心10处、社区老年人日间照料中心9处、社区管理用房9处、社区警务室12处、便民服务站10处。各街道配建规模如下：
非独立占地公共配套设施配建规模指引
3、市政基础设施规划指引
规划期内力争通过城市更新和土地整备规划筹集实施独立占地的市政基础设施不少于15处，占地规模不少于42.6公顷，其中电力工程设施5处、环卫工程设施2处、给水工程设施2处、污水工程设施2处、雨水工程设施3处、燃气工程设施1处。各街道配建规模如下：
以设施均衡发展、提升承载能力为原则，保障非独立占地市政设施落地，规划期内力争通过城市更新和土地整备规划筹集实施非独立占地的市政基础设施不少于39处。
包括垃圾转运站7处、再生资源回收站6处，公共厕所9处，环卫工人作息房5处，邮政所11处，通信机楼1处。各街道配建规模如下：
关于综合交通体系
1、构建外达内畅的综合交通体系
充分考虑高铁和轨道交通线路、枢纽站、车辆段、站点的用地需求，通过二次开发预留近远期建设空间，探索二次开发项目与重大交通工程统一规划、建设和实施。
对接交通规划建设时序，明确更新整备路网优化总任务，全力推进“八横八纵”主干路网建设。
统筹二次开发项目增加公交场站供给，城市更新规模超过10公顷的项目及大型公共设施用地内优先安排公交综合车场，构筑布局合理、覆盖范围广的公交接驳体系，充分支持城市空间与公交布局协调发展。
2、城市交通系统规划指引
规划期内力争通过城市更新和土地整备落实城市道路50.7公里；力争规划筹集实施独立占地的交通设施用地不少于5处，占地规模不少于2.5公顷；非独立占地的交通设施不少于5处，各类二次开发项目需根据《大型建筑公交场站配建指引（修订）》的有关要求配套建设公交首末站。各街道配建规模如下：
关于产业规划
1、“5 8”连片产业攻坚
为更进一步加强政府统筹，更高效率推进连片产业用地二次开发，在《实施方案》基础上划定“5 8”片连片产业用地，分两个梯队实施。
第一梯队5个片区为近期攻坚实施梯队，“十四五”期间有效增加产业用地收储；
第二梯队8个片区为加强规划统筹梯队，尽快开展规划研究，力争成熟一片实施一片，成熟后转入攻坚实施梯队。具备二次开发条件的项目可先行推进。
实施推进中要确保高效推进，促进全区产业空间向功能完善、空间连片、集约高效转型升级，实现从“项目等土地”到“土地等项目”以及“产业等空间”到“空间等产业”的转变。
2、关于M0用地规划
严格落实工业区块线管理办法，大力推进“工改M1”、有序引导“工改M0”项目合理布局。试点运行工业用地存量开发的二三产业混合，在保障产业空间量质齐升的前提下，充分对接人才需求，增加住房及公共设施供应，促进宜居宜业的产城融合发展。
“十四五”期间市场自主申报的以M0为主导功能的拆除重建类更新单元计划不超过27.5公顷，申报条件及指标计算规则以《深圳市城市更新与土地整备“十四五”规划》相关规定为准。
规划期内政府主导申报的“工改工”计划（含重点更新单元计划）和土地整备利益统筹项目留用地内涉及的M0用地规模，按程序批准，不占用上述指标。
拆除重建类城市更新项目改造为新型产业用地功能的，需按照《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》的要求配建创新型产业用房。
3、关于保留提升工业区
以《实施方案》划定的12平方公里保留提升工业区为工业底线规模，作为长期保留的制造业空间予以锁定，原则上不纳入“十四五”拆除重建类城市更新单元计划和土地整备计划。
实施综合整治类城市更新完毕未满5年的工业区原则上不得单独拟定为城市更新单元。
“十四五”期间，全区保留提升12平方公里工业区（含已列入城市更新单元计划的工改工项目），规划期内原则上不得纳入拆除重建类城市更新单元计划和土地整备计划。其中，已通过城市更新计划备案的“工改工”项目可按已批准的计划推进实施。
4、产业保障房配建
根据《深圳市光明区高标准产业保障房建设工作行动方案（2020-2025）》，全区要在“十四五”期间多渠道持续供应建设高标准产业保障房（含厂房、研发用房）。规划期内力争通过城市更新和土地整备新建262万平方米。
重点片区开发
1、三大重点片区
（1）光明中心区
加速推进科学环廊周边城市更新项目立项实施，以轨道站点为依托，对接城市设计国际咨询方案，兼顾高效集约开发与人文历史留存，通过二次开发落实一批国际水准的城市地标。
把握原光明农场未完善用地手续建成区城市更新政策体系出台机遇，大力推进光明大道、光明大街等沿线地区二次开发，强调项目之间统筹规划实施，保障公共服务设施和道路框架体系落实。
科学方舟片区以土地整备为主，由政府主导统筹开发，打造立体紧凑的科学岛-科学方舟轴线。依托地上地下综合开发的TOD极核，形成光明科学城中心科学服务和城市服务的地标场所。
（2）公明副中心
延续老公明的传统古墟情怀，强化功能引导和城市设计风貌控制，培育具有历史厚度的“文化环”；推进轨道站周边TOD开发，促进点状分散的老旧商业升级为紧凑复合的“活力环”；立足科学城核心大装置“主承载区”的定位，开展外围旧工业区二次开发，打造资源互促、产城融合的“产业环”。
（3）云谷片区
加快对云谷片区的规划统筹研究，坚持以项目为抓手、以实施计划为支撑，将云谷片区打造为环大科学装置产业带科研经济先导区。
以土地整备为主，完善学校、道路、公园、科研等公共配套设施用地；以工业区连片改造等手段为主，建设新型智慧园区和产学研合作示范区。
（4）茅洲河中央水岸片区
衔接城市设计等相关规划，积极推进茅洲河中央水岸片区二次开发项目规划研究，提前做好高品质开发建设指引。
2、加大政府主导打造科学创新源头
持续推进大科学装置集群、科教融合集群、科技创新集群范围内土地收储，优先保障具有全球影响力竞争力的重大科学装置、高端科研机构的落户需求。
3、两大产业片区
凤凰科技城片区重点结合光明科学城布局的科学装置，建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业，打造为科学城科技转化主阵地。
玉塘创智园片区重点发展片区级公共服务、产业及居住功能，拓展生态休闲和文旅度假等功能，打造为深圳先进制造业新高地和独居魅力的光明南大门。
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