开发商为何会粉饰销售数据?

“一部分开发商开盘掩盖销售数据，主要是不愿学会放下身姿，好面子，不愿转介、派发方式花费等。”

前不久有市场人士告知《每日经济新闻》记者，就算开发商用上中介公司带顾客、开盘就折扣等营销手段，新房子成交量数据信息仍不好看。为提升市场自信心，一部分新楼盘根据“提高”销售数据，构建畅销气氛以博市场关心。

记者前不久现场走访调查杭州好几个在售楼盘项目发觉，自上年四季度逐渐深圳新房市场急冷，进到2022年至今依然没有转好，就算是以前好几个开盘售完的“网紫盘”，开年以来的市场销售也逃不过受冷。

58安居客房产研究所院区医生张波剖析觉得，新房子市场受冷是深圳市严格控制房市获得的相对应实际效果，预估2021年假如现行政策不会再不断加仓的情形下，深圳楼市有希望在一季度迈入触及到底部的小幅度反跳。但房子价格在2021年都还没发生暴涨的机遇，仍然会长期保持，交易量预估会比上年有比较的显著提高，特别是在在新房子方面。

一部分楼盘出售数据信息引怀疑

“宣传海报上宣传策划的销售数据跟具体交易量进出比较大，一些开发商为了更好地颜面漂亮，开始玩起营销推广招数，掩盖开盘去化数据信息。”以上市场人士向《每日经济新闻》记者表明，自上年10月中旬迄今，深圳市一部分项目开盘具体去化数据信息与开发商宇宙之外宣传策划的数据信息相距比较大，有的乃至相距达一倍。

以坐落于深圳市罗湖区的某新楼盘项目为例子。该项目于上年12月中下旬获准预购，而且发布了营销方案，平均价8.59万余元/平米，总价格799万~1825万余元。本月中旬该项目首次开盘，开发商宣传海报宣传策划称“开盘劲销238套，折算去化为33.6%”。

在上年四季度至今深圳新房市场慢慢变凉的情况下，该项目首次开盘能完成那样的销售数据实在是醒目。但在间距该项目开盘约一个多月后，记者查看深圳房地产信息服务平台获知，截止到1月26日中午15时，该项目“已签认购协议”和“已报备”楼盘总共85套，另有一套楼盘为“大队锁住”情况，与开发商宣传策划的劲销238套天差地别。

而更早开盘的龙岗区坂田的某住房项目，共发布超500套89~111平米住房楼盘，平均价6.23万余元/平米，总价格为517万~733万余元。在开盘隔日，该项目验证的广州公司微信公众号发布信息称：“热卖同城当红不让，当日中午转线下推广顺卖，截止到那天晚上共砍下来11亿人民币销售总额。”

记者查看深圳房地产信息服务平台获知，截止到1月26日15时，该项目“已签认购协议”和“已签订”的楼盘总共107套。

以上市场人士表明，宝安区坂田这一项目声称交易量11亿人民币销售总额，若依照具体市场销售套数测算，套均总价格1000万余元左右，而事实上该项目套均总价格不够600万余元，最大总价格不超过800万余元，开发商发布的销售数据分析与具体交易量套数相差甚远。

记者从一位房产中介公司处掌握到，目前深圳新房市场销售基本上流程是：最先买房者开展意愿报考备案，核实资质取得成功后，依据楼盘与意愿备案总数是多少明确是不是摇号申请及购房次序。购房后签署认购协议，买房者依照认购协议在承诺的时间内找开发商签署宣布的预购买卖协议后，由开发商去政府部门报备。

记者又从深圳市住建局官方网站查询获知，深圳新房买卖过程中“已签认购协议”指房子早已签署认购协议，但并未签署宣布预购或现售合同书，“已报备”指签署的买卖协议顺利完成报备。

从买卖步骤看来，因为各个阶段工作中存有沟通交流时差，不清除购房与申购和备案信息查询升级有时差的很有可能。

但是，以上市场人士表明，如今新房子有营销方案，一般一周上下可以升级到全新情况。像认知度高的“网紫盘”项目，基本上能保证开盘2~3日内升级。而这类开盘早已超出一个月乃至更长期的项目不太可能一直不升级。那么就仅有一种很有可能，便是没卖出。

开发商为什么会掩盖销售数据？该市场人士觉得，一方面开发商固执己见，不乐意认可新房子市场转冷，凑合撑着一切正常市场销售，不提早走转介；另一方面，开发商在意排面，若去化不够10%，个人感觉太降价。

针对市场这一怀疑及其真正的交易量数据信息，记者打电话以上龙岗区坂田的项目售楼部，其工作员表明，（现阶段市场销售）200套多一点，实际额度沒有统计分析。当记者资询为什么官方平台表明“已报备和已签认购协议楼盘为107套”时，该工作员又改口说，贴近200套也就是200套的模样。

接着，该工作员又被称为，“我可以对你说的便是，大家这一新楼盘在（上年）12月份开盘，无论大家真正市场销售了是多少套，在全部坂田规划区，我们都是卖得较好的一个新楼盘。”

而以上深圳罗湖区项目的购置产业主管则回复记者称：“网上选的楼盘在网络上是能看获得的，线下推广选的楼盘是找不到的，沒有自动更新。”但针对无论线下线上最后均需走官方网的备案查询系统及其周期时间等问题，该购置产业主管并没回应。

就开发商销售数据分析与官方网申购报备数据信息中间的差别，记者访谈资询了深圳市住建局的工作员，截止到发表文章并未获另一方宣布回应。

深圳市房地产信息网统计显示，2021年深圳市全年度共交易量新房子住房52417套，同比增长15.5%，创2016年至今新纪录，均值每日的交易量近150套。而2021年1月前25天，深圳新房交易量仅有二天高过150套，有14天的交易量小于100套，总体交易量状况远引车卖浆2021年。

“网紫盘一分钱特惠也没有”

但是，就算目前一些楼盘出售临时碰到困难，深圳市网络热点规划区的“网紫盘”现阶段并没减价营销的方案。

1月7日，光辉星河天地华邸调查取证并在深圳市住建局公示公告，共发布248套住房、184套商务公寓、269套办公室和11套商业服务商品，1月15日宣布购房。

星河天地华邸此次推售的248套住房是该项目的第五期，坐落于光辉中心城市且挨近地铁站，是深圳市中西部网络热点规划区当仁不让的“网紫盘”。2021年进入市场的三期、四期楼盘均开盘即售完，此次发布的住房平均价和三期、四期一样，为5.19万余元/平米带样板房装修，总价格426万~565万余元/套。

在项目开盘后的第三天，《每日经济新闻》记者前去该项目售楼部现场采访发觉，售楼部当场仍依照签订现场布置，路面铺有红毯，并安装了好几个签到处招待前去签订的顾客。当日中午，售楼部内并沒有签订的买房者，仅有多位业务员聚在服务厅。记者进到到售楼部时，前台接待工作员了解记者是签订或是看房子，并分配了一位房产销售招待。

该房产销售向记者详细介绍称，开盘市场销售去化做到六成，卖了一百多套。当记者了解中后期是不是有减价营销的方案时，房产销售多次注重并不会减价，并讲述了新楼盘的各种各样优点，表明项目新房子与周边二手房的价格比充足支撑点项目中后期不减价，“周边二手房项目都8万了，大家指导价才5万多元。”

以上深圳罗湖区项目的购置产业主管在接纳记者访谈时一样表明，“成本费都八万了，大家卖八万五还降？这都亏本在卖了。要不是指导价，大家原本要卖13万的，如今大家一分钱特惠也没有。”

深圳市贝壳研究院近期发表的结果报告显示，在所有大湾区，广州和深圳是现阶段二手房价格比新楼盘价格高的2个大城市。

记者注意到，具备深圳楼市方向标作用的深圳南山区华润城项目，在往日开盘均是快速售完，但最近也市场销售受冷。1月12日，华润城润玺二期开盘剩余的数百一套房源逐渐运行全民营销，参加者每强烈推荐售出一套房，将拥有5000元的应纳税所得额奖赏。

而在这之前，坐落于深圳前海的润肇府项目曾撤出6一套房源，在其中有1套150平米和5套110平方米。更早以前，招商领玺项目也是有2套楼盘被撤出，自此迅速就又递改选房。

对于此事，有贴近华润地产的人士告知记者，在售卖流程中，例如借款审批未过等，有几身楼盘撤出也是属于一切正常，遵照惯例可能延期购房。

前不久，《每日经济新闻》走访调查了运行全民营销的深圳南山区华润城项目当场，发觉现阶段正在销售的二期项目刚开始构建建筑立面。一路之隔的就是上年数万人摇号申请的润玺一期项目，仅隔一路仅隔一年，市场工资待遇却彻底不一样。

接着记者前去润玺二期售楼部，前台接待人工作中员表明必须提早预定才可进到到城市展厅，并表明最近看来房的人多。但是当天中午，在记者联络等候房产销售的近半小时里，展览厅里除进去一位房产销售外，并没有看到别的前看来房的买房者。

而在更早以前，也是开盘就售完的万丰海岸城项目曾传来撤出54一套房源的信息。有关退房流程缘故在网上说法不一，有的以为是商品与具体宣传策划不符合，有的以为是材料审批未根据。

接着记者打电话了深圳宝安公证机关，对方位记者确定了万丰海岸城项目的退房流程信息，表明已分配了递改选房。但针对退房流程缘故，另一方表明“并不悉知”。万丰海岸城的工作员则告知记者，有些是由于按揭贷款办不出来，有的顾客由于如今市场下跌有一些迟疑，也有顾客由于如今供给量大还想看看别的挑选。

一位早已申请办理了退房流程的小区业主告知《每日经济新闻》记者，“没买了，授权委托了刑事辩护律师好朋友帮我解决沟通交流。”对于退房流程的大量关键点，该小区业主不会再多表露。

又或者是最近高层住宅持续释放出来的积极主动数据信号给了市场自信心，记者在与深圳市好几个新楼盘房产销售和中介公司工作人员沟通交流环节中显著感受到，这种现行政策预估让全产业链上的从业人员坚信市场将来会好转，并积极主动往前来资询的买房者分享、售卖其取得的信息内容。

如前不久国家发改委公布《关于做好近期促进消费工作的通知》，在其中第八条中谈及，推动住宅交易身心健康发展趋势，适用商住楼市场更强达到买房者的有效住宅要求，因城强化措施推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势。

“事实上从高层住宅每个大会看来，针对房地产调控现行政策实际上有微小地调节，可是这种会议精神贯彻落实到金融业端和管控端还要一定時间、必须制订实施方案，因此短时间很有可能我们并没有感觉到现行政策暧风在市场造成的转变。”深职院房地产业研究院院长邓志旺专家教授表明，可以预估的是，将来现行政策会出现进一步比较宽松，但十分大的刺激性现行政策肯定是不容易拥有。