试水一年的2021集中供地临近收官

前言：“这一现行政策是房地产业常态化的关键构成部分，它的初心是根据更为公布、全透明的供地信息内容平稳土地价格，从而平稳房子价格及预估。预计2022年可能向大量城市营销推广，但在民企房企流通性困境彻底解决以前，集中化土拍销售市场依然是国营企业爱忧伤，因而人气也不会有比较大改进。”

（文/张志峰 编写/马友友）通水一年的2021集中化供地邻近完美收官。

这一年22个示范点城市中，除宁波市将在2022年1月18日开展第三次土拍外，别的城市所有完成了2021年度最终一批集中化土拍。

置身房地产行业的上下游，集中化供地现行政策也变成产业结构升级的关键对策之一，对全国各地房地产市场整体迈向危害广阔。

业界广泛认为，集中化供地提升了土地出让清晰度，进而稳土地价格、稳房子价格。伴随着集中化供地现行政策进一步完善和营销推广，国内各地针对土地财政的依靠将逐渐缓解，土地资源高溢价率时期变成过去时；与此同时，房地产业自信心短时间无法修复，来年上半年度土地资源交易量端难有显著转暖，城市间分裂将进一步突显。

22城土地出让2.2万亿元

公布材料表明，集中化供地现行政策第一次亮相于2021年2月26日。那时自然资源部生态资源综合利用司相关负责人表明，关键城市要对居住用地集中化公示、集中化供货。规定城市集中化公布挂牌出让公示，正常情况下全年度不能超过3次；集中化机构转让主题活动，以竞拍方法买卖的，持续集中化进行竞拍主题活动。

在此之后，多地出文响应当现行政策，最后明确为北京市、上海市、广州市、深圳市、杭州市、武汉市、郑州市、苏州市、无锡市、青岛市、沈阳市等22城。

从整体交易量数据信息看来，受调控政策及销售市场下滑等原因危害，相比于2020年，2021年全国各地土地出让交易量经营规模整体收缩显著，武汉市、合肥市、杭州市、深圳、重庆市、深圳市等城市均无法顺利完成全年度供地方案。

殊不知从时间和空间行业细分化看来，全国各地土地出让展现先热后冷发展趋势，且因为供地标准调节，从“一地难寻”到大规模流拍，全国各地土地溢价率均大幅度减温；不一样城市中间交易量人气分裂进一步加重，中西部地区及北方地区一部分城市土拍销售市场进到史无前例低谷期，杭州市等极少数网络热点城市却已经有少量回暖征兆。

据环球日报不彻底统计分析，除宁波市最终一批集中化供地以外，22座城市全年度总计交易量整体规划总建筑面积约24380万平方，总计揽货土地出让超22804亿人民币。

在其中，第一轮土拍均值盈率15.1%，流拍率仅6.27%，22城揽金超万亿（10705亿人民币），几乎占到全年度土拍全年收入的一半。

而第二批集中化供地总共流拍89宗地块，撤牌198宗地块，总体流拍撤牌率飙涨至32.8%，最后盈率为4.04%，总成交量6441.43亿人民币。

至第三批次，虽然整体盈率依然维持底位2.39%，但流拍状况已大幅度转好，减少至18.47%，土地资源交易量总数与额度均略低二批。

因而，业界将2021年土拍销售市场汇总为“一热、二冷、三稳”。

“一热、二冷、三稳”

出乎意料的是，“集中化供地”现行政策刚公布之时，一度被房地产行业视作重大利好现行政策，港股和A股版块股票价格疯涨，土地出让人气日渐，尺寸房企陆续跃跃欲试，提早备好资产提前准备“对决一场”。

例如，北京市第一轮集中化转让30宗地块，吸引住了超出200家房企争夺，最后10宗地块因碰触土地价格所有限制转到竞标准化商品房设计方案投报程序流程；再如受欢迎城市杭州市，第一批集中化供地57个地块所有转让，在其中41宗地块进到火并配建占比环节。

值得一提的是，许多资产整体实力雄厚的房企为了更好地“抢地”甘愿“投机取巧”，在深圳市、广州市等“提升股权溢价发布后摇号申请”的城市根据申请注册“大号”的方法来提升中标率，一时间“背心满地走”，最高的人一宗地吸引住320好几个“背心”，在其中60个股份属于同一家房企，以致于最后要想区分出新股者是哪一家房企还需要耗费许多时间。

殊不知，土地出让的火爆与房地产业去金融业化及“房住不炒”的整体发展战略南辕北辙。至第二批集中化供地，全国各地陆续“汲取教训”，聚集对拍地标准开展查漏补缺，并对增加竞价资产审批限定，多城因此多次延迟第二批次集中化供地公示時间。

累加融资方式缩紧、预购金管控等调控政策危害，民企房企因流通性大幅度变弱而“团体平躺”，蒸蒸日上的全国各地土拍销售市场急剧减温，停止转让、流拍、成本价交易量等变成这一场集中化供地的“流行”。

如北京市43宗地块中仅17宗有房企报考，“弃牌率”超50%；杭州市累计挂牌上市31宗地块，7宗地块停止转让、10宗地块流拍，最后交易量地块总数较初次降低75%；广州市48宗地块中25宗流拍……

房企排名统计显示，广州市、郑州市、长沙市、苏州市等二轮土拍的交易量减幅均在40%以上，过半数城市成交额较第一轮腰折，郑州市、长沙市、广州市等成交额涨跌幅超出70%；总体来说，第二批集中化供地均值盈率仅4.04%，较第一批陡然降低10.7个点。

殊不知土地资源大幅度流拍下，地方财政工作压力突显。到了第三次集中化供地，好几个城市在先前基本上进一步改进了转让标准，如竞拍资质、地块起拍、土地资源款付款周期时间等层面有些松脱，流拍率获得一定操纵，土地出让得到趋稳。

但是，在这里环境下各市区分裂也进一步加重。

在其中，上海市、杭州市等网络热点城市土拍销售市场人气值显著回暖。如杭州市35宗转让地块中有24宗触顶摇号申请，地块触顶率做到69%，参拍民企也是全国各地最大。

反过来，东部地区、中间等一部分城市依然减温显著，长春市、沈阳市、天津市、无锡市、郑州市等城市的土拍溫度不断降低，一部分城市撤牌总数和流拍数量仍呈持续上升趋势。

国有资本兜底，销售市场底位运作

特别注意的是，在业界来看，第三批集中化供地中呈现出的流拍率大幅度减少情况并不代表着土地出让从此转暖，反而是中央企业及地区性国营企业“拖底”結果，这也被看作国有资本房企加快攻占房产开发市场占有率的至关重要连接点。

实际上，这一状况从第二批集中化供地时就早已基本呈现。

有别于第一批集中化供地，有能力的大中型中央企业还必须根据“背心”来抢地，这时民企房企广泛流通性承受压力，加上新的拍卖标准下毛利率被缩小，参拍主动性急剧降低。如成都市第二批集中化供地中，58宗地块吸引住了45家房企，在其中国营企业达到30家。

亿翰智库统计显示，第二批次集中化供地中，本来与民企房企伯仲之间的国中央企业拿地额度、总建筑面积占有率各自达76%和68%，均较第一批升高20个点以上。于北京、广州市、深圳市三城，国中央企业拿地额度占有率也是做到90%及以上。

至第三批集中化供地，国营企业中除开传统式房产开发的知名企业以外，地区国资公司集团旗下的城投控股公司也大幅度参加兜底，一部分城市几乎被国有资本“霸场”，使整体流拍率大幅度改进，但绝大部分仍以成本价交易量，使盈率相较二次供地进一步缩小。

数据统计表明，长春市第三次集中化供地交易量地块所有由国营企业、中央企业夺得；而在深圳市和常州市等地，仅城投公司拿地比例就超出80%，无锡市、深圳市、苏州市等城市拿地比例超70%，重庆市、深圳、上海市、济南市拿地比例为40%-50%。

有民企房企人员向环球日报表明，这一现行政策是房地产业常态化的关键构成部分，它的初心是根据更为公布、全透明的供地信息内容平稳土地价格，从而平稳房子价格及预估。预计2022年可能向大量城市营销推广，但在民企房企流通性困境彻底解决以前，集中化土拍销售市场依然是国营企业爱忧伤，因而人气也不会有比较大改进。

针对2022年土地出让的行情，房企排名也预估称，土地出让仍将以稳为主导，人气也将持续底位运作。一方面，虽然最近政策利好逐渐释放出来，但这种措施仅利好消息于现金流量较为稳定的房企，绝大多数公司流通性依然整体趋紧，公司拿地心态在来年仍将维持相对慎重的心态；另一方面，尽管年底绝大多数城市均降低了土地交易门坎，但总体看来总体依然比较严苛；与此同时，全国各地现行政策调节体制也愈发健全和精确。