上海第三轮供地开启 多城市或明显下调土拍门槛

11月30日，上海市第三轮供地宣布打开，坐落于上海奉贤、闵行、泰丰国际的共5宗地块以挂牌上市的方法优先转让。相比于第一轮房企上涨的参加激情，这轮总共24宗地块中，仅有2宗的合理申请办理总数超出6个，以招标会的形式开展，其他块则皆为挂牌上市。

一样的超低温也在前一日的合肥市产生。有业界剖析明确提出，推迟转让的地块由地区服务平台拖底的概率非常大。实际上，这一剧情在各市区已在相继开演着。

不论是11月初进行土拍的无锡市，或是最近落下帷幕的苏州市、南京市，经营规模民企房企拿地姿势降低，地区民企及其有国中央企业环境的城投、市建类公司斩获地块，深圳地铁集团也是以178.5亿人民币的原价成本价摘地了深圳市集中化转让的5宗地块。

但是，与第二轮土拍时参拍门坎大幅度提高不一样的是，当今各城广泛释放压力了拿地规定，如苏州市、济南市减少担保金交纳占比，杭州市则重新启动预定勾地规章制度、广州市取消了第二批在一部分地区实施的限房价政策。现阶段看来，这种对策并没有能合理提升销售市场溫度。

第三方组织亿翰智库统计分析表明，11月份，TOP100中仅16家公司有增加地块。亦有好几家房企內部人士向第一财经表露，现阶段沒有参加第三轮土拍的意向。

业界预估，在房企市场流动性无大大提高的条件下，一段时间内土地出让预估仍将维持常温运作。

受欢迎城市勤奋释放出来诚心

11月1日，无锡市拉响了第三轮土拍的第一炮，总共额20宗地块收金约274亿人民币，仅3宗地块得到薄弱股权溢价，其他17宗地块皆成本价交易量，占有率高达85%；总体盈率仅为0.01%。

回望无锡市的第一轮、二轮土拍中，股权溢价交易的地块占有率各自为100%、73%，总体盈率各自12%、4%，人气呈逐渐变弱的趋势。

西南证券(600369,股吧)研报数据信息，深圳市转让的11宗地块中有7宗成本价交易量，4宗有股权溢价，总体盈率过去二轮的31%、12%滑掉至5%；南京市则在筹拍前先撤牌15宗地块，剩下46土地中交易量45土地，盈率也减少至3%，流标率较第二轮的23%再增涨至26%；苏州市的25宗交易量土地资源中仅2宗盈率交易量，总体盈率降到0.6%。

而11月29日进到第三轮土拍步骤的合肥市，原本定转让的22宗地块中有14宗地块延迟至12月8日，转让方法也由竞拍变为挂牌上市，剩下8块最后揽金75.73亿人民币。

“合肥市早已将第三批次最好是的地块悉数于29日发布了，以后筹拍的剩下土地，由地区服务平台拖底的概率非常大。”中指院剖析。

虽然业界早已预见到第三地集中化供地会受冷，但五大城市的土拍清冷状况仍然超过了预估，终究2021年的最后一次土拍，是房企为明年备货的最后一个潜伏期。

“土地出让基本上全是供货来定。”有长时间追踪房地产的市场分析师向小编剖析，土地资源的供货通常是刚度的，由当地政府的供地方案和当初能不能把地块分类整理所确定的，大多数状况下是供大于求，或是相对性均衡，尤其是在关键城市。“先前为了更好地进行供地方案，每一年第四季度都是会迈入一波供货高峰期，因此年末的情况下交易量会体现得比较好。”

与此同时，在集中化供地的情况下，2022年的第一轮土拍连接点不容易过早，当今拿地为明年填补供货，是先前许多剖析觉得第三轮土拍会有一定的上涨的根据。

先前有参加了南京市三轮土拍的房企投拓人士向小编表明，“下一次拍地很有可能要到今年3~5月份了，那个时候销售市场大约便会转暖，很有可能就没那么好的时机了。”

据亿翰智库数据信息，2021年10月，百強房企中有76家房企零项目投资，无增加金额。

另据申港证券数据信息，从三批号集中化供地已交易量的土地资源总体看来，三批号供地除盈率进一步下跌外，大中小型发售房企在三批号供地中下手频次越来越降低，在其中第一轮供地中发售房企取地额度占比达93%，二批号降低至56%，三批号已交易量土地资源额度中该数据已降低至12%。

很显然的是，这波房企拿地主动性不高的关键诱因不会再是高门坎，反过来，多城市或显著下降了土拍的门坎，或取出高品质地块，欲意提升土地出让人气。

在其中，苏州市将保证金比例由50%降到30%，济南市的保证金比例也由50%降低至35%，杭州市重新启动限制5000万的预定勾地规章制度，广州市取消了第二批在一部分地区实施的限房价政策，而南京市则取消了一部分地块不可协作的需要等。

但是，这种利好消息措施在资产工作压力前都只有妥协。国泰君安房地产投资分析师谢皓宇觉得，进到7月后，要求端逐渐降低，十一国庆后逐渐发生打折优惠状况，大多数房企市场销售同期相比转负，再累加保交楼规定对预购资金监管变严，当今房企的资产工作压力较第二次土拍期更高。

“只是历经2个月的市场销售资金回笼，逐渐开展第三批土拍，将遭遇比第二次土拍更高的工作压力。”以上剖析强调。

“国家队”工作能力亦比较有限

好几家房企向小编表明，在策略市场前景不容乐观、市场流动性焦虑不安等要素的效果下，房企的重中之重或是确保现金流量，不拿地也就变成大部分房企一同的“心有灵犀”。

某TOP30房企內部人士向小编表露，企业最近早已不拿地了，投拓单位“很悠闲”。另一家华东地区房企也立即表明，第三轮集中化供地不会再参加。世茂集团此前在投资人大会上提及拿地分配时，也确立表明要优先选择保刚性兑付，后面股权融资显著轻松了才会考虑到租地。

为了更好地最大限度地确保手上资产，许多房企早已打开精减机构、提升工作人员的步骤，借此机会降低开支。“大家企业现阶段较为安全性，但也在较大水平确保手上现金流量，”某房企內部人士称，“以解决将来很有可能造成的各类状况。

民企房企犹豫的与此同时，是国有资本环境房企的更普遍合理布局。招商证券统计分析表明，1~10月，国中央企业、企业拿地市场销售总面积占有率各自为70.2%、32.5%，拿地市场销售额度比依次为36.4%、14.8%，国中央企业显著为拿地主力军。

特别是在非常值得关心的是，就算“国家队”势力内，也在第三轮土拍中出現了一些分裂，主要表现为，全国各地规模化国营企业势力例如中海国际、保利地产等企业拿地也并没有尤其积极主动，而每个城市的地区城投服务平台，变成不断亮相的大顾客。

申港证券统计分析表明，以最近进行三批号供地的城市为例子，无锡市交易量土地资源20宗中，政府部门服务平台取地17宗；南京市三批号31宗涉宅供地中，18宗为政府部门平台公司摘牌。

而就算是东莞的第三轮土拍，深铁集团公司也坐拥五宗地块，深业拿到两宗、深物业一宗，变成土拍中坚力量。

广发证券研报强调，从9月至今，当地国营企业和非当地大中型国营企业拿地占比较高，尤其是当地国营企业拿地占比相较以前有显著提高；企业大中型房地产商拿地总数则显著降低，在其中许多城市彻底末见民企大中型房地产商的影子。

以上公司觉得，地区国营企业的拿地激情仅仅分阶段的，关键在土地出让中饰演拖底的人物角色，将来，仅有某些全国国营企业市场占有率有希望显著提高。亦有剖析表明，许多城投服务平台因为欠缺开发设计工作经验，在获得地块后将寻找民企开展协作。

值得一提的是，房企2021年拿底部放量的降低，很有可能会对将来的房市供货产生危害。一位华东地区民企房企內部人士便表明了这类担忧，“来年企业的利益可销售值有可能会打个七折”。