深圳在发光发亮 临深城市却正水深火热？

一份《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》再将深圳推上风口浪尖，莞惠因临深一起被点名，仅惠州来说，有人称3-5年内惠州将成投资热点，有人称惠州将迎新的增长极，貌似风光无限，然而实际上惠州楼市已是危机四伏，且不仅惠州，其余两个临深城市东莞、中山楼市亦在叫苦。

7月惠州成交量超东莞中山之和

以7月三市成交数据为例，惠州成交量远超东莞中山两地成交量之和，这样的成交量或与政策有莫大的关系，这三市中，仅惠州不限购，可无限吸纳深圳客以及其他外地客。

成交均价上东莞最高，中山其次，惠州最低。惠州的限价政策起了很大作用，16年10月出台以来，惠州房价快速上涨的态势被阻断，三年来，都处于一个非常稳定的状态，直至2019年6月底，惠州多个楼盘陆续上调备案价，将原有的限价政策撕开一道口子。但在庞大的市场潜在供应量面前，惠州房价或也难再次迈入大幅上涨通道。

数据来源：中原地产

惠州、东莞、中山后市走势均不乐观？

2016年，临深三市势头迅猛，2019年，已全部呈现萎靡之状，三市成交量跌势明显，且对后市走势并不乐观。

惠州中原地产预判接下来市场走势仍要持谨慎态度，潜在供应仍处洪峰；中山中原地产称走势仍是下滑，预计8月份网签量还是回落；东莞中原地产表示认购市场降温。购房投资预期降低，市场观望情绪增浓。

惠州楼市压力大 楼盘两极分化明显

具体到惠州楼市，2019年以来，市场已出现两极分化现象，多个楼盘上调备案价，但有更多楼盘推出特价房、低首付，大品牌也不例外，如恒大、龙光、新城、佳兆业、海伦堡等。且多个楼盘开盘当天去化率不足5成。

从单个楼盘月度成交量也可获悉，楼盘间的差距愈加明显，卖得好的楼盘月均去化可超200套，也有不少楼盘月销量不足10套，单个楼盘月成交量超过50套即有希望上榜月度前十。

有业内人士直言，开发商已经感受到去化压力，不得不采用优惠手法揽客，现在惠州至少有一半的楼盘有各种优惠活动。

未来三年 惠州隐形库存至少在5000万平米以上

压在开发商身上的不仅仅是现有的去化压力，还有未来的巨大的潜在供应量。

惠州中原地产总经理钟志斌曾指出，惠州市场的特点，简单一个字就是“大”，一方面成交大，惠州是大湾区成交量最大的城市，另一方面是供应大，惠州也是大湾区潜在供应量最大的城市。仅2019年下半年，惠州的潜在供应量便达到了1500万平米。

中原地产的市场预测报告里提到，按照今年的土地出让数据、新开工数据、以及房企布局储备量来推算，未来三年，市场隐形库存至少在5000万平米以上，这样的体量可以满足约50万个家庭的购房需求，再加上市场的显性库存，对需求的承接力要求非常强。

“需求已经面临见底的风险，新增的需求无法快速补充，尽管有城市群规划利好释放，客户版图在扩张，但市场仍未形成行之有效的引导外需的方式和方法，湾区规划更多只是停留在概念的层面，不利于需求的快速积蓄和大量释放，则形成一个成交的空洞期。”

钟志斌预测，“惠州未来持续的、高量供应的压力将难以缓解。所以惠州楼市会相对起伏波动一些，相对敏感一些。”

8月至今 惠州已有5宗地块流拍

显然开发商们已经嗅到隐藏在巨额供应量下的危机，在拿地布点方面他们已有明显变化，相比以往有地必拿，现在的开发商已十分谨慎。

8月至今，惠州已有5宗地块流拍，其中一宗位于金山新天地核心区域内惠南大道附近。

“业界观察人士指出，流拍多为无人报名参与竞拍交易所致，惠州房地产市场的供求失衡，导致部分房企放慢拿地或者减速扩张。”这是南都在8月21日的报道。

可以预测，在接下来的土拍中，如非优质地块，开发商们出手的几率或将大大减少。