东莞开始“深圳化”东莞的楼市,火热只是一种假象

这几天，全国各地10月份的房市销售数据相继公布了，深圳城市圈的状况，真可谓是冰火二重天！

那麼状况到底如何？今日湾叔就来为各位说说和剖析一下。

深圳再次两极化

依据深圳城建局发布的最新数据表明：2021年10月份，深圳全省新创建商品住宅交易量4710套，交易量总面积48.57万平方，同比增加7.84%。

尽管这一数据同比2021年9月份略微降低，可是2021年9月份的交易量4871套，交易量总面积48.79万平方是创出了以往7年同一时间的新纪录。

所以说深圳10月份的新房子市场销售状况或是很出色的，从销量看来，肯定可以称得上受欢迎。

可是二手房层面，状况就很不开朗。上月深圳全省的二手商品住房仅交易量1605套，交易量总面积15.04万平方，同比减少66.42%。

这一数据创出了2012年3月至今的最低限，这代表着深圳的二手房市场，早已抵达了十年来最冷清的冰度。

从2021年每个月的信息看来，自打5月份至今深圳的二手房市场都很不景气，不但交易量自始至终在底位彷徨，并且还江河日下，展现出缩量下跌不仅的趋势。

换句话说，10月份深圳的二手房市场尽管早已很低迷了，可是难保11月、12月还会继续更槽糕。实际哪里是底，确实难以预料。

东莞逐渐“深圳化”

东莞的房市实际上挺非常容易掌握，参考深圳就知道。

一般来说，深圳涨了东莞就跟随涨，深圳管控了东莞也会跟随管控，深圳跌了东莞就跟随跌，只不过是正中间存有几个月的时差。

2021年10月份东莞新房网签4367套，尽管同期相比上年10月降低近40%，可是同比9月份大幅度提升了80%，有点儿要暴发的征兆。

而二手住房层面，东莞10月份的交易量则掉到567套，环比和同比都大幅度狂跌70%，状况跟深圳5月份时极其类似。

从10月份的一二手房数据信息看来，东莞的房市也像深圳一样，迈向两极化了，因此下面东莞的新房子市场销售状况很有可能再次转好，而二手房市场销售状况很有可能还将进一步恶变。

惠州房市恨透了

与深圳、东莞新房子销售市场的如火如荼比起來，2021年10月份惠州市的新房子销售市场可谓是不忍直视。

依据惠民之家的数据信息，2021年10月份，惠州市全省新创建商品住宅仅网签备案4619套，网签备案总面积50.84万平方，同比下挫了约26%。这也是自2021年7月份至今，惠州新房网签备案量第四个月狂跌下挫了。

倘若跟同期相比的15516套比起來，惠州市2021年10月份的新房网签量则是狂跌了70%，市场行情真的是冷冷冰冰。

惠州市的房子并不像深圳、东莞的那麼升值，因此一旦房子卖没动了，房地产商就逐渐急了。

据统计，惠州市9月份增加了近2万件住房楼盘的供货，結果9月份的市场销售状况不开朗。結果库存量工作压力持续升高，吓得房地产商们10月份只敢发布6000一套房源，害怕卖不掉让库存量数据信息越来越很令人震惊。

另一方面，2021年10月份惠州市的小区为了更好地把房子售出，又开始了各种各样超大尺度的折扣优惠和让价。在库存量工作压力比较大、比较严重依靠深圳客的惠阳淡水和惠州大亚湾，“零首付”购房就在灭绝多年以后又天下无敌。

对于二手房就别说了，由于沒有查到相应的权威性数据信息。此外自打半年度惠州市的各家银行停用了二手房贷以后，惠州市的二手房市场就基本上卖没动了，因此状况也是显而易见。

一直以来，惠州市的房子全是之外客人为主导，一半是卖给深圳人、二成卖给东莞人、剩余的三成卖给当地人。因此惠州房市的形势与低迷，非常大水平上在于深圳和东莞。

假如深圳和东莞房市限购政策，刚性需求没房可购，通常便会跑到惠州市去买买买，那样惠州市的房市就很形势。反过来的，假如深圳和东莞的楼盘供货充裕，那麼跑去惠州买房的人就大幅降低，惠州市的房子就卖没动了。

火爆仅仅一种错觉

在汇总完10月份深圳、东莞、惠州市的房市状况后，会发觉一种很显然的两极化，那便是深圳、东莞的新房子挺火，深圳、东莞的二手房和惠州市的房市很冷。

怎么会那样呢？

实际上有两个缘故导致的，一个是金融政策方面，一个是销售市场供求方面。

从金融政策方面讲，二手房卖没动关键是由于参考价发布后，二手房的分析价钱被大幅度降低了，因此可以按揭贷款的数额也大幅降低。

这就导致了购房首付的变向提升，大约等同于从30%提升到50%，以一套总价格400万余元的房子来测算，就代表着要多提前准备80万余元。

针对大部分深圳、东莞的刚性需求而言，购房的最高工作压力实际上并不是来自于按揭，反而是来自首付款。终究刚出去工作中两年的年青人，去哪里搞一两百万现钱来当首付？

因而参考价现行政策颁布后，很多本来想买二手房的人，会因为凑出不来首付而改买房子，因此就致使了网民的火爆和二手房的不景气。

从销售市场供求方面讲，最近半年深圳新房子交易量激增身后的直接原因是楼盘提供增加了，而不是大伙儿购房的意向提升了。

在2020年以前，深圳每一年转让的居住用地少得可伶。土地资源少了，销售市场上可以供货的房子当然少了，你即使100%售出，交易量也就那般。

可是从2020年逐渐，深圳的居住用地供货忽然猛增，一年的供给量就等同于以往的十年，而这种土地资源在2021年逐渐转化成新房子供货到销售市场上去。

因为深圳的住宅空缺非常大，达到上百万套之多，因此理论上只需房地产商能供货是多少套房子，销售市场上就能消化吸收是多少套房子。

因而在今年下半年楼盘慢慢增加的状况，深圳的新房子交易量肯定也会逐渐提升，并且来年还很有可能进一步提升。

因此这类形势，实际上就是一种错觉。因为它只有表明交易量大，却不可以意味着一手货源急缺，乃至某种意义上可以视作一种利空消息数据信号。

总得来说一句话，在大环境沒有改变以前，将来深圳、东莞的房子价格难涨，惠州的房价易跌。