深业中城为何转租为售

观点地产网“这个项目我们不卖了，想买二三十年后或许还有可能。”两年前的那场长租公寓分享会上，深业集团副总裁董方宣布，深业中城420套住宅将转为长租公寓。

深业中城作为深圳核心地段香蜜湖片区为数不多的一手豪宅项目，向来为人瞩目，这番只租不售的宣言，不免让意欲入手的购房者与投资者大失所望。

不过两年后有了新的转机。9月24日晚，深业中城发布一则营销声明，对市场中存在的“支付喝茶费可提前选房”等不实言论和虚假信息进行辟谣。

在这则声明中，投资者和媒体们捕捉到另外一个更为关键的信息：“本项目住宅投入市场销售。”也就是说，两年前说要做长租公寓的豪宅项目现在要销售了。

话题迅速引起热议，对于这样的销售转变，市场人士认为主要存在两个原因：一是曾经热火朝天的长租公寓逐渐进入冷静期，二是近年来销售疲软的深业，希望借助深业中城找到业绩突破点。

不过，深业集团副总经理、深圳控股执行董事兼副总裁刘崇在接受观点地产新媒体采访时坦承，2017年宣布将深业中城420套住宅转为长租公寓，只是一种策略性的说法。

至于是否与业绩有关，他笑道：“有关系，也没有关系。”

豪宅转租为售

改革开放三十多年，深圳发展一路向西，资本浪潮造就无数财富神话，也诞生了多个富人豪宅区，其中以香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海为典型代表。

这些豪宅圈也许各有特色——深圳湾1亿+天价豪宅引人瞩目，香蜜湖500万元、49平的小豪宅引人向往……，但总的来说都有一个特点：稀缺，可遇不可求。

于是，当2017年深业在发布会上宣布，将深业中城420套大户型住宅转为长租公寓出租，市场上不少准备入手的购房者也只能扼腕叹息。

不过从当时的市场眼光来看，将豪宅项目转为出租公寓出租，虽然出人意料，但也合乎情理。

那时长租公寓正风起云涌，在“租售并举”、“租售同权”的政策推动上，不少开发商及中介开始将资本目光投注到住房租赁领域，陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以自如、红璞为代表的中介系公寓。

在2017年末举办的长租公寓产品分享会上，深圳最大的国有房企深业高调宣布进军长租公寓，发布了深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，这被市场解读为国企积极响应国家租赁政策的体现。

其中，深业中城作为高端长租公寓品牌深业上居的主要项目之一，最为引人关注，按照董方的说法，这个项目将在2020年投入运营。

观点地产新媒体了解到，深业在2014年以63.5亿港元收购深圳生物农业有限公司，获得深业中城开发权，项目占地近4万平方米，总建筑面积约36万平方米，分三期开发。

一期为22层高办公楼，即中城大厦，已整栋预售给深圳国际；二期为28-29层高的高档豪宅；三期为39-40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼，去年曾推入市场，但遭遇“731新政”，去化不佳。

深业中城住宅产品转租为售之后，外界抱有极大期待，一位深圳资深地产人士甚至直言：“项目位置好，量也不是特别大，肯定抢手，有多少卖多少。”

解答入市疑惑

除了顺应租赁春风，两年前深业中城转售为租，还有着另外一个众所周知的原因：限价。彼时，深业在解释为何改变销售策略时曾表示：“面对限购、限价等严厉的市场调控……对深业中城、深业上城LOFT两大主要项目的销售计划进行调整，以维护核心资产的长期价值。”

刘崇对观点地产新媒体透露着其中的细节：“2017年，深业对深业中城本来是有销售计划的。但那年卖了几个三四线的项目给恒大，获得了33亿利润。”

观点地产新媒体了解到，2017年4月，深业旗下上市平台深圳控股发布公告，拟出售持有佛山三水和江苏泰州项目的5家间接全资附属公司全部股权及股东债权，总挂牌底价约56.5亿元。

一个月之后，深圳控股披露，接盘方就是恒大。而这宗交易则是深圳控股撤离三四线的主要动作之一。刘崇表示，卖了几个项目之后，当年就没有销售(深业中城)，后来就错过了预售的时间。

“当时也考虑到一些政策因素，想看看，等待市场的反应，所以当时没有卖。”刘崇坦承，过去说转为长租公寓，也是一种策略性的说法。

如今转租为售，是因为深业中城已经达到了限售的条件，“即买即住”。不过在具体的价格上，刘崇表示，还要等政府决定。不过他隐晦指出，两年过去了，(在价格上)政府也是要向市场化转变的。

“可能市场上也有很多说法，比如说天健天骄卖到11万多，可能这会是一个标杆，会是大家猜想的基础。”刘崇指出。但据业内人士介绍，目前香蜜湖片区二手房片区12万平左右，最高能卖到15万平左右。

然而撇除上述交易细节，外界认为，深业再次调整销售策略，宣告深业中城重新入市销售同样离不开两个方面的考虑。一是长租公寓在经过资本大肆拓展之后，已经进入了寒冬期。

在过去的一年里，万科宣布暂停万村计划、朗诗剥离长租业务以及某些长租公寓运营商出现暴雷等情况，不断在印证着，推进迟缓、盈利难等困境依然困扰着这个创新性的行业。

另一方面，在深圳限价、限售等政策高压下，深业在销售存在着较大的压力。2019年上半年，深业旗下上市平台深圳控股实现合同销售额约64.36亿元，至8月份，累计销售71.65亿元，完成目标近四成。

值得注意的是，过去的一年，在调控趋严的大背景下，深圳控股不得不通过大宗交易调节业绩。去年的最后一个月，深圳控股达成68亿元的大宗交易，从而将全年销售锁定在164.5亿元，勉强达成年初的150亿元目标，但未完成中期调整的200亿销售愿望。而在上半年的64.36亿的销售金额中，大宗交易占比为38%，即24.8亿元。

在中期业绩会上，深圳控股介绍，其全年可售货值约362亿元，其中深圳货值占约70%，目前剩余货值290亿元，下半年只要去化四成就能达成180亿元的目标。

其中，深业中城公寓产品剩余货值75亿元，预计去化50%。住宅部分虽然表明转租为售，但尚未取得预售许可证，亦未确定开盘时间。

对此，刘崇对观点地产新媒体指出，下半年存在推盘的可能，主要看政府审批。

来源: 观点地产网

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