神操作!一普通二手房强制过户案拆分三个起诉,十余年没走完两个.....
信荣房地产律师团队
2021-10-07 00:46
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作者|张茂荣房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师主攻:重大疑难复杂房地产案件这是一个跨越时空的神奇案子:2009年起诉,官司一路打到现在,尚未走完三分之二,房价从75万已飙升至1000多万,房子已列入旧改等候拆除......这是笔者所见,耗时最久的一个二手房强制过户(继续履行合同)诉讼,相信任何人看了都会瞠目结舌,先看看到底怎么回事:涉案房产位于
深圳
市
南山
区。2009年11月3日,买家A与卖家B签订《二手房买卖合同》,成交价75万,履行过程中发生纠纷。本团队代理全国最高二手房违约金案:730万!第一次起诉:历时四年2009年12月17日,A向一审法院起诉,要求B继续履行合同,注销抵押,办理过户手续;B反诉,认为A违约,要求解除合同。一审法院认为:注销抵押是过户前提,因涉案房产至今仍处于抵押状态,对于其过户请求不予处理,待B注销抵押登记后另寻法律途径解决。2010年9月11日,一审判决:A、B继续履行合同,B限期注销抵押登记,驳回A其他诉求,驳回B反诉请求。判决后,双方均未上诉,遂发生法律效力。(ps:如任何一方上
诉,耗时会更长!)2011年,B向二审法院申请再审;2011年11月25日,二审法院再审判决:维持一审判决;B不服,申请高级人民法院再审。2012年8月20日,广东高级人民法院再审裁定:驳回B的再审申请;B仍不服,申请检察院监督纠正;2013年3月26日,深圳市人民检察院认为不符合监督条件,决定不支持监督;一审判决生效后,A代为赎楼注销了涉案房产抵押登记。信荣说:此次“尾巴判决”一审法院有责,买家不上诉错误。本案一审买家A是同时起诉B要求注销抵押登记和过户的,一审法院本可一案判决注销抵押登记,注销抵押登记后过户,但只判决注销抵押登记,不判决过户是不应该的。反观买家B,应当预见到一审法院没有判决过户,赎楼注销抵押登记后,必然还要另案起诉过户产生诉累,导致诉讼成本和时间成本增加,应当上诉请求二审法院一并判决,放弃上诉存在失误。最新斩获:擅自卖房未果,成功索赔698万!第二次起诉:历时八年2012年8月23日,A再次起诉B,要求办理过户手续;B更换理由再次提起反诉要求解除合同;2013年9月3日,一审法院以“违反诚实信用及一事不再理诉讼原
则“为由,裁定驳回双方起诉;A服裁息诉,B不服,提起上诉;2014年3月14日,二审法院认为A未上诉,原审裁定生效 ,B变更起诉事由,有权起诉,不适用一事不再理原则,裁定:维持驳回A起诉裁项,撤销驳回B反诉裁项,指令一审法院审理B的反诉;2014年8月21日,一审法院因B缺席,裁定其按撤诉处理。(ps:上诉撤销了一审裁定,又缺席按撤诉处理也是醉了~!)因A完成赎楼无法强制执行过户,一审法院也觉得有问题,经院长提请审委会讨论决定就驳回其第二次起诉裁定启动再审;2018年12月27日,一审法院裁定提审A的第二次起诉案;2019年8月2日,一审再审判决:撤销本院驳回A起诉裁项,A支付B剩余购房款,B于A付清后将涉案房产过户给A;B不服上诉;2021年5月28日,二审判决:驳回B上诉,维持原判。目前涉案房产尚在强制执行过户过程中。信荣说:审理程序混乱,错误严重,买家A放弃上诉二次失误!1、很明显,A第一次起诉,法院判决释明A“待B注销抵押登记后另寻法律途径解决”,据此买家A提起第二次起诉不受“一事不再理”限制,一审法院以违反“一事不再理原则
”为由,裁定驳回A起诉显然是错误的,A应当提起上诉申请二审法院纠正,其放弃上诉导致二审维持,从而为日后的过户埋下隐患!2、首次诉讼二审法院:虽然第一次起诉A没有上诉,但对卖家B上诉请求的有关事实和适用法律进行审查,发现一审法院以“一事不再理”裁定驳回A起诉错误的应予纠正,而不应予以维持,导致A过户之诉状告无门!3、本次诉讼一审法院:二审法院都维持“一事不再理”了,一审法院感觉不对,又自行裁定提审,撤销被二审法院维持了的“一事不再理”裁定,予以审理并判决,让已生效的上级法院裁定往哪里放?4、本次诉讼二审法院:明知本院生效判决已裁定“一事不再理”,一审法院判决与本院生效判决背道而驰,仍予以维持,导致本院在先裁定与本次判决互掐,法律权威何在?5、A二次起诉的正确处理方式应该是:一审法院认为二审法院“一事不再理”裁定维持其驳回买家A过户诉求错误,应尊重上级法院生效裁定,提请二审法院启动审判监督程序自行纠正(而不是直接自行做出相反的应予受理再审裁定)——>二审法院启动再审程序,撤销维持“一事不再理”的《民事裁定书》,指定一审法院继续审理
——>一审法院予以审理并做出实体判决——任何一方当事人不服提起上诉——>二审法院二审终审。买大冲回迁房,升值两千万,遭人查封,结果......第三次:尚未开始,结束时间遥不可测!虽然这次判决过户了,也能完成强制执行过户(目前尚在执行过程中),但令人啼笑皆非的是,A两次起诉都没有诉求要求B交房,两次胜诉判决自然也没有交房的判项!!!(第三次,也是最大失误)这意味着即便房产过户到A名下,只要B不交房,法院也因没有执行依据而无法强制执行,按法律程序,A还必须再第三次提起诉讼,要求法院判决B交房,如B死磕到底,还会面临一审、二审、再审、执行......同时,因下级法院没有权利否定上级法院裁定,一审法院启动的第二次实体判决与既有上级法院生效裁定背道而驰,一二审法院不顾既有生效“一事不再理”裁定,受理并判决过户,在程序方面严重违法,如B就此程序方面向广东省高级人民法院申请再审、向检察院申请抗诉,第二次判决很可能因违反法定程序而被撤销,A的第二次八年诉讼又要全部归零重启......据悉,目前涉案房产所在区域早已纳入城市更新,回迁后价值已飙升至一千万以上,其他房子都已经拆除,本案原先一个普通的二手房买卖官司,历时十二年,硬是打成了开发商搬迁补偿权益争夺战的官司!个人建议:卖家死磕程序,再打个十年八年,买家时间耗不起,房价升值千万,倒不如“以空间还时间”,与卖家让利和解,早日解脱。——毕竟钱是身外之物,轻松愉快的生活品质比钱重要多了!1600万豪宅,没签合同也构成违约信荣说:一步错,步步错,本不该错!生效裁判是审理案件的法定依据,错误的话必须启动审判监督程序纠正是法律常识,本案从2009年起诉至今历时十二年整,整个过程由于法院的程序错误、原告的放弃上诉权、遗漏交房诉求错误,铸就了一个普通二手房强制过户十年二十年不能了结,而这些错误只要稍加思考,原本完全可以避免。“往者不谏,来者可追”,之所以推文,不是在指责谁,更不是为了标榜自己,而是意在提醒我们的法官、律师、当事人“以史为鉴”,避免日后程序上的错误,因为程序违法之于当事人消耗的时间成本过于庞大,我们没法保证当事人一定能活到程序、实体都没有问题的正义判决来临之日......购商铺18年,遭他人持证驱离,这个案例值得看!
普通二手房
过户
二手房
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