土地出让新规来了！各种限！也许能买上房了？

中原大咖 2021-10-07 00:45 阅读 1000+

好消息！官方为稳地价又出手了！房企拿地将进入“竞拍+摇号”时代！昨天（8月25日），惠州恢复挂牌此前中止出让的2宗地，并发布一则补充公告。公告指出，地块竞价溢价达到总地价206370万元时，另行采用摇号方式确定竞得人。今天（8月26日），广州公布第二批集中供地，同时，杭州也重新发布了今年第二批住宅用地集中出让公告。由于此前上海、深圳、北京等一线城市及多个城市相继延迟出让第二批集中供地，因此这一次土地出让的公告发布相当重要，而其中最抢眼的就是供地规则的更新变化！除了限房价，还有最新的禁马甲、限销售对象……这意味着全国楼市将进入精细化调控阶段！深圳会不会跟上？这些规则对深圳房价又有什么样的影响？01土地出让新规则：摇号！禁马甲！限制溢价率15%！惠州、广州和杭州发布的土地出让公告给了我们三个明显的信号。影响房价最根本的就是地价，道理非常简单，地价降了，房企有盈利空间，房价自然也不会太太高，这是稳房价最直接的方式。广州方面，之前地价溢价率最高限价是45%，最新的土地出让公告为15%，可以说地价直接砍掉一大刀！而杭州方面，此次封顶溢价率从20%调整至15%。当土地溢价率达到最高时，以往是竞配建人才住房面积，而这次多个城市均改为公开摇号。这次惠州将迎来首宗摇号地！公告显示：地块竞价溢价达到总地价206370万元时，即楼面价达到7117元/㎡时，另行采用摇号方式确定竞得人。而广州已在今年4月出让创新城地块时通过摇号的方式确定土地竞得人。杭州：出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人，并由公证处全程录音、录像、公证，确保土地市场公正公平。另外，房企参与土地出让拍卖的资格也被提高，先是禁马甲，惠州新发布的补充公告中有一条为“竞买申请人需具备房地产开发资质，且同一企业及控股公司只允许一家企业参与竞买”。禁马甲有什么影响呢？这意味着当某地块对申请竞买者有资质方面的要求时，主体房企很难再通过找一个符合资质的马甲公司来竞拍的方式来竞得地块。再来，多城市开始设置竞买人的准入条件，杭州明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质。广州则最为严格，要求“竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等”参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。这些措施都有利于规范房企拿地，减少烂尾房产的出现，保障买房人的利益。02土地出让新玩法：复杂又严苛以往房企拿地极为常见的方式为“竞价+竞配建”，而结合广州、杭州和惠州等几个城市，将新的土地出让方式总结一下，有以下几种：①“限地价+竞自持+摇号”；②“限房价+限地价+竞自持+摇号”；③“限地价+竞自持+一次性书面报价”。可以看到，“竞自持”将代替“竞配建”成为主流，这样的方式可规避通过“竞配建”增加实际地价。而第三种方式中的一次性书面报价较为少见，该方式最考验房企，但有了禁马甲的规定，房企则无法通过增加竞买人的方式来增加中标机率。03深圳房价会降吗？此前，深圳曾于7月9日挂牌22宗土地，于8月6日发布公告宣布中止出让。在房地产市场方面，深圳每每有新动作都会牵动其他城市，比如此前的二手房指导价政策；当然，深圳也会跟进其他城市的楼市调控政策，比如近期的学区房调控政策。公开数据显示，深圳今年首轮集中土拍成交溢价率高达31%，部分热点地块最高限价成交，溢价率达到45%。而这种限溢价率+摇号、一次性报价、竞品质的方式，可以在缓解房企成本压力的同时，保障房产质量。这种情况下，房价也有一定的下降空间，不管是小幅下降还是稳定目前房价，对于大多数买房人来说都是好事。