关于法拍房的问题，有客户问经纪人问，该怎么做打算？

关于法拍房如果是产证不到位的房子，将来办证问题。

有投资客户咨询我。

回答如下:

法拍房如果是产证不到位房屋，将来办证过户问题，跟正常协议过户形式一样。

拍卖者拍到自己名下，凭拍卖法律文书跟其他业主一样，该交大修基金、契税一样交。交完以后开发商办理产权证书，该产权证书在原业主名下，然后凭法院拍卖文书到房管局过户，过户的时候原业主产证的增值税个税、拍卖者产生的契税都要交，一样少不了。如果开发商办不了证，拍卖者跟其他业主一样都要继续等，没有特殊。

同时，我对比了一下，目前拍卖的有些房子价位相对于产证不到位房屋价格也没有什么优势，有的房屋起拍价比产证不到位房屋价格更高。

同时，拍卖房子如果是投资，需要全款或者首付加贷款。投资收益如何，大家可以作参考

以市场价200万，拍卖最终成交价格150万房子为例，中间产证的成本大概核算一下，拍卖最终成交服务费为7个点，即105000元，付给拍卖服务公司的。过户如果有增值税（没有增值税的房子肯定都是7年以上的房子）、契税、个税按照8个点算，大概12万。贷款服务费按照贷款金额100万算需要4万。

共计成本为:首付50万，贷款100万，中间的各种成本265000元。

由于拍卖的房子需要等两年才能出手，两年100万贷款分期30年额外支出的利息为10万。

首付50万，投资面临两年以后这个房子能不能出售200万。如果能出售200万，别的费用客户承担，包括中介费、过户费等。但垫资费用是由房东承担的，100万的垫资大概两个月至少需要6万元。

最终成交200万，成本26500加利息10万加垫资6万共计425000元。

投资50万，每月还着6000多的月供，冒着房价有可能跌的风险挣了75000元。我觉得不符合投资之道。如果你是150万全款购买，150万的资金成本更不划算。

以上拍卖房屋的问题，大家仅供参考。

有时候也能碰到特价拍卖房，如果差价低于30万的，如果你是投资的话，我是不建议你投资的。因为房价现在不稳定，跨度两年时间，风险还是很大。