商业市场:宝安区一手商业成交占比54%

中原大咖 2020-10-20 01:23 阅读 1000+

04 商业市场

一手商业长期供过于求

宝安区一手商业成交占比54%

二手商业成交回升

福田区二手商业成交占比31%

一手商业长期供过于求

9月共12个商业项目获批，其中光明4个项目获批，宝安、龙岗、龙华、盐田各2个项目获批。9月批售面积为3.4万平，环比↓ 65.8%。本月获批的商业项目个数多，但单个商业项目的体量偏小，仅宝安区立新领寓一项目商业体量超5千平。
网签数据显示，9月一手商业共成交107套，环比↑84.5%，共计成交0.81万平，环比↑48.2%。

宝安区一手商业成交占比54%

从区域分布来看，9月光明、盐田无一手商业成交，宝安区翡翠阳光项目43套商业集中网签，全区商业成交4381.15平，占全市成交面积的54%，其次是坪山区占比17%，龙岗区占比10%。
一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达47%，70-100㎡、100-200㎡面积段分别占比25%、20%，40㎡以下面积段商业占比较少仅8%。

二手商业成交回升

网签数据显示，9月二手商业成交427套，环比↑26.3%，成交面积合计3.24万平，环比↑38.2%。

福田区二手商业成交占比31%

从区域分布来看，9月福田区二手商业成交10174.26平，占比31%，其次是南山区占比24%、龙岗区占比22%。
从成交商圈分布来看，龙华商圈成交套数占比24%，为全市最热门商圈，其次是东门商圈、横岗商圈。

05 办公市场

仅一办公项目获批

龙岗一手办公成交面积占全市36%

二手办公成交面积回升

福田区二手办公成交面积占全市45%

仅一办公项目获批

9月仅碧桂园观麓花园一个项目有办公产品获批，批售套数为100套，环比↓88.2%，批售面积为0.64万平，环比↓93.0%。
网签数据显示，9月深圳一手办公成交516套，环比↑24.9%；成交面积为3.71万平，环比↑29.8%。

龙岗一手办公成交面积占全市36%

从区域分布来看，9月龙岗区成交13369.4平，为全市成交面积最大的区域，占全市一手办公总成交面积的36%，其中万致大厦为成交主力；其次是光明区成交6379.9平，罗湖区成交4877.0平。
9月宝安、盐田两区成交面积环比下降，坪山区一手办公成交仍为零，其他六区成交面积均有所上升，其中罗湖区成交面积环比↑141.24%。

龙岗万致大厦办公成交面积最大

网签数据显示，9月共17个办公项目网签，其中龙岗区的万致大厦成交6447.26平，位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首，其次是龙光明区的龙光玖龙台三期、南山区的恒裕深圳湾。

二手办公成交面积回升

9月深圳二手办公类物业成交118套，环比↑24.2%；面积合计1.29万平，环比↑30.1%。

福田区二手办公成交面积占全市45%

网签数据显示，9月福田区二手办公成交5872.72平，占全市二手办公成交面积的45%，其次是罗湖区成交2661.68平，占全市21%。
从各区二手办公成交套数占比来看，福田区成交49套，占比49%，其次是宝安区17%。

商办市场总结

9月共12个商业项目获批，获批的商业项目个数较上月增加1个，但由于单个商业项目的体量偏小，仅宝安区立新领寓一项目商业体量超5千平，9月批售面积仅3.4万平，环比↓ 65.8%。9月一手商业共成交0.81万平，较上月有较大增幅，但仍远低于供应，一手商业长期供过于求。9月二手商业成交面积合计3.24万平，环比↑38.2%，成交回升，其中福田区二手商业成交10174.26平，占比31%，其次是南山区、龙岗区。
9月仅碧桂园观麓花园一个项目有办公产品获批，供应大幅下滑。一手办公成交3.71万平，环比↑29.8%，龙岗一手办公成交面积占全市36%，其中万致大厦成交面积最大。9月二手办公类物业成交1.29万平，环比↑30.1%，福田区成交面积始终维持第一，其二手办公成交面积占全市45%。
疫情稳定后，商办市场的复苏较为缓慢，而且商办市场长期供过于求，整体去化较慢。随着深圳建设中国特色社会主义先行示范区各项改革政策落地，深圳营商环境将进一步优化，商办市场成交或将有所上升，但去化压力仍较大。

大佬论市Alan点评

九月深圳房地产市场最大的特点是一二手表现天地之别，分化严重。数据显示，九月新房备案4871套，为16年3月以来的新高。二手则从上月的超1.1万套，跌至九月的八千多套，下滑显著。导致一二手差距表现明显的因素有三个。一是，715新政对二手打击比较大，对新房的影响相对小一些。新政后市场出现分水岭，新房继续保持火热，二手则迅速转冷。第二，九月份是传统的金九银十旺季，发展商通常不会放过这个好时期。九月推盘项目数量为今年最多，新盘大量推出，继续带动新房购房氛围。最后，疫情影响仍在，今年旅游出游人数只有去年假期的八成左右，旅游人数减少，留在深圳人数增加，看房几率更大。开发商节前大量推盘，也方便了客户看房，增加销量。三大因素叠加作用，导致九月新房表现火热，发展商推盘加快。而深圳新房成交主要看供应量，供应量增加，成交也会上升，九月新房成交量上升近2成。以往的黄金周，发展商一般会打折促销，但今年发展商几乎没有优惠政策，而是跟平常一样销售，发展商对市场信心十足，同时也侧面反映深圳发展商整体资金实力强，不需要通过促销来加快回款以缓解压力。当然恒大除外，恒大高调宣布全国75折促销只是个案，也并不奇怪，恒大过去几年都有通过大幅降价让利促销，这已经是其惯用的策略，目前看并没有发展商跟随。

二手来看，九月备案8820套，下滑了约22%，与新房表现正好相反。715深八条对二手打压非常大。通常当大量新房推出之后，会吸引客户的眼球。再加上新房价格普遍倒挂，新房吸引力大增，二手关注度大大降低。二手成交量虽然下跌，但是也还是有八千多套。从过去几年看，这也算是一个平均往上的水平。新政后，二手跌幅大，但绝对数也只是回到了比较平稳的水平。

九月政策面整体保持平稳，仍处于消化715新政的阶段，一手持续火热，但房价还是比较平稳，二手则回归理性。

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