政策引导楼市市场回归理性

文/韬略哥

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三年前，“六个钱包”成了当年的网络流行词。

彼时的央行经济学家樊纲，在电视节目上提出“六个钱包买房”的概念。

所谓六个钱包，是指夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆的积蓄。

也就是两代人拿出钱来，帮助年轻人买房子。

三年后的今天，当樊纲再次被问到，三孩政策推出，老百姓买房，六个钱包还够吗？

他作出这样的回答！

“其实现在租房挺合算，中国房租和房价的比例是世界最低的。随着收入提高、家庭扩大，逐步再去买房，这是很正常的，全世界年轻人都是这样的生活方式。为什么我们要一开始就买房？你刚工作就抱怨买不起房，这还没到时候。”

短短三年，对于“房事”，樊纲老师改口了。

从坚定的多头“有能力的话六个钱包能付首付，还是先买房的好”，变成了“租房挺合算 年轻人买不起房是没到时候”……

这一转变的发生，意味着什么？

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过去二十年，绝大多数时间绝大多数地方，“先上车”理论都是正确的，不择手段凑首付买房似乎成了颠扑不破的真理。

然而，从长远看，房价上涨或将跑输通胀或者收入上涨，因为国家整个住房政策正在发生改变。

首先，半年4次提及房地产税，炒房客头顶的“大刀”终将落下！

房地产税要来了，专家建议在深圳、海南“试点”。

中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了炒房投机行为。

因此，必须对房地产这类财产进行征税，补上制度的漏洞。

房地产税主要通过增加炒房者的持有成本，防止过度炒作，来发挥调控作用。

显然，对于满足基本住房的需求，不会产生太多税收负担；

那些拥有多套房，且不断进行买进卖出的，会增加其税收负担。

房地产税一出台，房价应声而下的情况虽然不会出现，但是未来人们的收入财富配置将发生变化，大量买房囤房实现资产保值升值估计行不通了。

其次，郭主席发话，“押注房价永不下跌的会付出惨重代价”。

高房价的泡沫要破了吗？

过去，房价的飙升，使开发商获得巨额财富，也使那些收入高、买房早、买房多的群体财富增长加速，这不仅加剧社会财富分化，还与共同富裕目标相违背；

同时，高房价也带动上下游一系列产品价格上涨，造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”，使经济泡沫化程度加剧。

房地产从拉动经济增长变成影响经济稳定的灰犀牛，为此，国家给楼市踩刹车，是可以理解的。

在深圳和广州，二手房市场已经迅速变冷。以深圳为例，2021年5月二手房成交套数锐减到了3027套、27.61万㎡，创下了最近1年来的最低。

房子话题的热度，在深圳显著降温。广州、上海等城市，也在发生类似的变化。

第三，国家确定加快发展保障性租赁住房的政策。

在6月18日召开的国常会上，已经确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。

会议确定，一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。

二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

过去，我们国家主要通过房地产市场解决住房需求，在保障性住房方面供应不足。

现在，政府即将补位，完善住房商品属性之外的民生属性，千方百计支持投资公共住房。

可以看到，调节高房价的工具和方式有很多，现在国家是真的要开始发力了。

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事实上，高房价是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的集中反映。

比如城乡、区域发展不平衡，大量人口向东部和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；

财政体制使地方政府的事权与财权不对称，则引发以地生财问题。

可以看到，国家已经从问责地方政府、增加居住用地供给、加快发展保障性住房等供给侧方面出招，解决房价过高问题。

然而，从制度方面抑制投机、加强监管也必不可少。

最近传出有很多城市银行对二手房停贷的消息。

从合肥的13家银行停贷，到现在的苏州、重庆、武汉等等很多城市，除了没有官宣，都在默默执行。

二手房的房价和新房相比，由于缺少有关部门的监督，所以更容易人为炒作，想高就高，想低就低。

虽然深圳已经出台了二手房交易指导价，直接将二手房市场冰封住；

但合肥跟武汉，去年底和今年房价都是领涨全国的，二手房成交量大，二手房成交总价也上去了，对房贷的需求量也上去了。

这时候房地产贷款集中度管理政策就显示出效果了。

央行、银保监会在上述管理制度中将银行分为5个档次，因此，每个银行房贷额度每年是卡死的。

二手房成交量大的城市，房贷额度消耗速度也快，贷款额度用完了，银行只能停贷。

加上对房企购地和融资的监管，曝光和处罚捂盘惜售、囤积房源等行为，房地产市场的各项红利已经被吃完了，以后是房企们拼管理的青铜时代。

综上所述，房地产市场各项制度正在不断完善，从土拍、建房、销售、交易各个环节，都在引导市场回归理性。

由此来看，樊纲老师的改口，也是对政策转向的一种温馨提示，国家正在打击炒房客呢，刚需们这时候别冲动了，先留着六个钱包养老和育儿吧，租房挺合算，买房还没到时候~