是大家都不打新了,还是盘不够好?

上半年，深圳房地产可谓惨淡，与其它城市乃至全国楼市的曲线都相反。

全国楼市在上半年录得8.86亿平米，+27.7%；销售额9.3万亿，+38.9%。这是妥妥的大年。即便是下半年很多地方为了防止楼市过热而逐渐收紧政策，依照惯性，下半年成交也不会差。假设维持上半年的水平，则2021年的楼市大概率会再一次创下历史记录。

2020年虽然经历了疫情，但受益于金融政策与行业监管政策的放宽，房地产走出深V行情。量价创下历史记录——全国商品房销售面积17.6亿平米，+2.6%；销售额17.36万亿，+8.7%。

看我们身边的大部分城市，2021年也都是“大年”，比如我上一篇文章里提到的临近的广佛，都是5年新高。

但看深圳的话，则2021年是“小年”。

上半年，深圳新房还不错，二手房“惨淡”。上半年新房成交2.6万套，比2020年增加56%，比2019年增加48%（这个背后有门道，时滞什么的就不讲了，新房成交量受供应影响大，下面再说）。

但是占主导地位的二手房成交，在“住房参考价”的打击下，上半年成交2.8万套，同比跌35%，比2019年同期还跌了8.7%。6月份跌破了3000套，非常低的水平。成交周期也拉得很长，我有粉丝最近在卖房子，中介小哥使劲的压价，看房的情况也不乐观。

新房成交虽然说有增，但是看上半年的打新率和去化率，热度都下来了。像半山臻境、万科都会四季、缙山府等等，认筹比都没到1:3，零积分入围。

整个来说，市场情绪冷淡是无疑的。似乎一夜之间，买家又都不见了。

从调控的角度，当然可以说是“大见成效”。房子不好卖了，买家不用那么恐慌了，议价空间也大了，是个好事。

但作为在这个市场上已经混迹10几年的老兵，我要说的是，这样的短期调整，历史上出现太多次了，无论是买房人还是管理部门，此时此刻，最应该提防的是：把短期的调控见效当做是市场的长期征兆，并作为自己的决策依据。

这段时间，有很多粉丝在问我怎么看今年这个市场。如实讲，我一点都不担心。在去年最火的时候，我已经提示了监管风险。现在调整如期来临，我反而希望市场能够调整得多一些、长一些。如果你是一个真正的自住型买家，我认为你也应该很开心有这样的市场到来。

1）需求没有消失，只是被延后。

需求量和供应量不一样，供应是能够观察到的，需求观察不到。正因如此，关于一个城市的买房需求到底有多大，从来都是分歧焦点所在。

如果说深圳有一个最不应该担心的，就是买房需求。这一轮的严打，实际上对买家进行了分级。新盘的资格认定，让很多人不能再参与打新。二手房的参考价，变相提高了首付，“降低”了部分买家的购买力。

但是，这个需求依然在，而且依然旺盛，这个以前不需要怀疑，现在更不需要。最近管理部门在大力增加供应，释放出的城市数据非常多，对这个有怀疑的新买家可以多查一查。这些买家就像洪水一样被挡在在闸门之外，如果想要买房子，需要时间让自己获得购房资格，也需要积攒金钱让自己获得购买力。

所以，现在这个市场上有三种人在等待。一种是有资格有购买力但是观望的，一种是在等待有资格的，随着时间的延后，去年7.15之后受限的买家陆续会解禁。第三种是积攒实力的。

这些等待的买家，都没有消失，都在等着开闸。

2）是不打新了还是盘不够好？

沿着上面讲，这一轮的严打顺带产生了一个结果：资格越来越珍贵。对很多买家来说，不见兔子不撒鹰。所以，我们来问一个问题：到底是他们不打新了，还是新盘不够好？

从宏观的角度看，刚才说了，新房成交量的下滑，受供应量影响明显。去年以来，管理部门大力增加供应，应对疫情大幅放松了销售门槛（出地面即可销售），对成交上升起到了显著帮助（为什么去年卖的盘，交房时间都那么晚，就因为这个），但也一下子把今年的盘卖光了，今年管理部门又收紧恢复了往日的销售政策。所以，在买家观望的同时，我们也要看到供应量的下滑产生的影响——今年上半年，批售量1.4万套，比2019年同期低27%，比2020年下半年低7成（看上图）。连一次像样的多盘齐开都组织不起来，成交量能好么？

从微观看，今年上半年出来的楼盘，网红盘几乎一个没有。这一点我们要看到，在市场情绪下滑的同时，很多买家其实也不愿意把珍贵的房票托付给一般的楼盘。这个在过去2年打新火热的时候也是一样的，只是被掩盖了。下面的网红盘会慢慢多起来，大家再看看那些买家在不在，看看好点的盘，你的积分如果不是60+，能不能入围。下图是三季度要入市的新盘，刚需买家要仔细看。

3）短期市场是由情绪决定的。

房地产市场和股市有区别吗？

其实没什么区别。只要它还是稀缺资产，你便不可能指望人们买房子不带着升值的心态。大家嘴上都喊着口号，但是身体都是很诚实的。在这个问题上，所谓的“刚需”并不比炒家道德更高尚。

做这样的类比，我想说的是“人性”。今天看，需求退潮了，但其实，历史上每回都是如此，没什么奇怪的。这个背后，是因为绝大部分的市场参与者，都是羊群心态。当看到市场繁荣的时候，他就冲进去，当看到政策打压时，他就撤出去。这样的情绪，主导了短期市场的波动（由于房地产市场的特殊性，这个情绪主要体现为成交量的变化）。

但你千万不要把这些视作长期和稳定，人性是可以在很短时间里变化很多次的。下一秒钟，只要有一个楼盘开盘火热，原本认为市场要进入调整的思想，就立即会改变。正所谓在股市里，一根阳线改三观，这些都没有什么不一样。

对个体买家而言，情绪主导的坏处是，你要处处落于人后（俗称韭菜）。当你发现市场在上涨时，实际上价格已经涨得差不多了，当你看到市场冷淡的时候，市场也已经跌得差不多了。

我知道很多人看不得有人把楼市比作股市，但我的意思是希望大家平常心看待市场调整。所谓的平常心，你可以理解为“不要有过高期待”。房地产的调整太常见了，非常亢奋的上涨和非常严厉的打压，都是5年才会有一次的。中间的大部分时候，都是温和的市场调整，有时候涨一点有时候跌一点。最终如何，还是要回归到城市的基本面。

另外，还有一点很重要。为什么我一再的提醒大家：不要对调控政策抱有不切实际的高期待。是因为，调控政策其实从来无法给市场带来稳定的预期。它出台的时候有多突然，放松的时候就有多随便。比如说，现在市场涨得凶，出台了很多政策打压它。但是回头看1年前呢？去年疫情期间，多少城市都放松了调控？这是最近活生生的例子。背后的逻辑，大家可以有很多种解释，但我们只看事实的话，就是如此，一而再再而三的重复。

这说明了，在每个城市，那些房地产的调控政策，都是可以随时调的，故而它根本不具备长期的稳定性。而如果它无法形成长期稳定的预期，你就要想清楚：你有没有那个能力跑到市场前面。如果没有，那么我的建议很简单：放弃考虑它，回到自己的基本需求上去考虑。

这是我分享的一些关于短期市场的看法，房地产在中国从来都是一个非常“敏感”的存在，有的时候我也不知道该怎么去描述。我从来不认为自己是一个看多者或者看空者，所以，凡是给别人贴标签——认为你是一个托市或者是一个看空派，我都不参与这样无意义的争论。我们跟进市场的目的，是希望大家能够买对，或者避免犯过多错，而不是屁股决定脑袋，一味的鼓吹/看空房价。

从读者的角度讲，我认为这个时候要保持更加清醒的头脑。市场无时无刻不充满着陷阱，尤其是在亢奋或者调整时，会表现得更加明显。怎么防止自己掉坑，只能靠自己认真学习，保持开放心态，不要每天都去重复人云亦云的陈词滥调。在老手们看来，绝大部分买家对房地产的理解，在15年前都已经讨论了几百遍了。你还是那些老调子，又怎么能够看对市场？怎么能够不被忽悠？

来源： 朱罗纪