深圳住宅降温，公寓、法拍房、小产权房市场趁机壮大？

文 | 丸子君

不知不觉间，2021年已过去半载。

在这181天内，深圳楼市的降温趋势，从二手市场传导至新房市场，甚至一度令房价出现松动。

变化之大、之快，令人咂舌。

而住宅市场的上车门槛收紧后，一时间购房者手上的资金难寻去处，也带动了公寓、小产权房的市场升温。

与此同时，近两年受疫情和全球经济变化等原因影响，法拍房也越来越多，加上价格优势，不少人开始尝试这个以往小众的购房方式。

尽管2021年伊始，深圳就展现出调控的决心，但楼市永不眠。

为买房与卖房，个别人用尽奇招，也就使得上半年的市场暗流涌动，看点多多。

为此，界面楼谈整理了十个关键词，带大家回顾2021年上半年，深圳楼市发生的重大事件。

点击查看：2021上半年十大关键词盘点（上）

1.量价齐跌

日前，国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

深圳成为了一线城市中仅有的二手房价格下跌的城市：5月环比下跌幅度为0.1%。

跌幅微小，但意义非凡——这是时隔23个月，深圳房价首次下跌。

从2019年11月“豪宅税”规定变动开始，深圳的房价一路上涨，虽说“7.15新政”再度提高购房门槛，也无法压制人们对深圳楼市的坚定信心。

直到2021年2月，“2.8新政”出台，从资金层面大幅提高购房门槛后，深圳楼市终于转冷。

首先是成交量回落，并接连下跌，甚至在上月出现2015年来同期最低成交数字——当月仅成交3027套房。

而在连续跌量3个月后，房价也终于出现松动，下跌0.1%。

微小的数字，反应到市场上，是二手房买家观望情绪浓厚、中介带看数量滑落、业主急售只能一再降价出售。

为卖掉房源，有业主将价格降至小区最低价位，有的奖励中介10万元佣金，有的直接按指导价出售……

而中介也因为卖房难，不得不赚起了外快：做滴滴司机、做代驾、替委托业主做保洁等等；部分中介机构还因此关闭业绩较差的门店，精减成本。

业内普遍认为，市场冷淡的情况将至少持续7、8个月以上，而这一时期，最适合购房者入手。

2

小产权房风波

近两年住宅市场的火热和政策收紧，也使得热度传导至其他住房类型，比如小产权房。

虽说是交易不合法、无红本的房源，但由于价格低廉、不限贷不限购、租金收益可观、涨幅较高、可博取旧改等多种原因，小产权房市场在深圳甚至算不上边缘市场。

而随着2021年楼市政策进一步收紧，新房、二手房的入手难度都在提升，使得小产权房市场更加红火。

到今年4月，据央视报道，在小产权房数量庞大的宝安沙井片区，新建小产权房销售量大、价格涨幅高，一年涨幅最高可达到50%。

报道一出，深圳多区也开始对小产权房交易进行严查。

网传龙华大浪街道发布《关于小产权房问题的通知》，明确要求各股份公司不得进行小产权房交易——相当于拦截了小产权房交易中的“村委过户”环节。

而沙井片区也传出了全面排查辖区内售卖小产权房的中介情况的消息。

随后多家小产权房中介门店被查封，相关中介也开始停止发布小产权房源信息，转而推售临深房源。

这无异于给火热的小产权房市场当头一棒。

事实上，小产权房交易并不受法律保护，业主反悔、合同无效的情况也并不罕见，购房者最好选择合规房源购买。

3.公寓迎春

住宅市场的冷淡，不仅给了小产权房蓬勃发展的空间，也让公寓市场再迎春天。

追溯来看，在2018年陷入低谷后，深圳公寓市场在2019年有所好转，并维持到2020年。

而进入2021年，在住宅市场成交不断下降之时，公寓市场成交却节节高。

这不仅是由于投资客购买住宅更难，也因为公寓市场迎来了政策利好。

一方面，深圳此前宣布停止审批商务公寓，外界分析认为这意味着现有的商务公寓变成了“绝版”资源，是难得的不限购、不限贷的住房类型；

另一方面，今年2月，深圳住建局发文称商务公寓、宿舍项目可以通燃气了，也让外界认为商务公寓与住宅的功能将越来越接近。

实际上，目前已规划有公寓的项目非常多，所谓的“绝版”估计还得多等上数年，而通燃气归根结底也是推广使用燃气的措施而已。

但这些政策的确对公寓的销售有所推动，而深圳缺乏住宅，也是公寓利好的最根本原因。

4.法拍房火热

近年来，以往小众的法拍房市场也逐渐变得火热。

就供应层面上看，疫情带来的全球经济不稳定，以及深圳购房资金监管越来越严等因素影响，导致部分人资金断裂，法拍房数量增加。

据小鹰好房统计数据，2020年深圳法拍房挂拍套数超过2300套，成交金额达101亿元。而竞拍的报名人数、成交金额和面积均呈现不断上涨的趋势。

就需求层面来看，去年楼市处于卖方市场，房价高，买家议价空间小，因而不少人选择尝试价格普遍低于市场价20-30%的法拍房。

据中原大咖统计，今年5月，在京东和阿里上成功拍出的法拍房就多达80套。

由于房源来源较为不同，法拍房也在一定程度上提供市场上罕见的房源。

比如，近期少有放盘的南山恒裕滨城，以27万元/平方米的高价拍出；

又如，动辄过亿的香蜜湖1号别墅，在部分中介平台上难寻踪迹，一旦出现在法拍市场上，自然吃香。

而与此同时，价格高昂的小区，在法拍房市场上也存在捡漏可能。

就如上述所说的香蜜湖1号的别墅，成交价约9200万元，但市场上估价约1.5亿元，即使加上税费等其他费用，依然有获利空间。

又如，5月14日拍出的福田著名学区房国城花园某房源，虽说成交单价超17万元/平方米，但市场上的成交价早已超过20万元/平方米，可谓是难得的笋盘。

不过，随着加入法拍房市场的买家越来越多，拍卖案例中，悔拍、高于市场价成交、税费高昂等情况也相继出现。

这也在警醒买家，法拍房与一般房源区别较大，在购入前需要进行深入细致的了解，并提前在心里设定好预期价位，量力而行。

5.回迁房里做文章

深圳楼市的火热，不仅在诱惑着一众买家、投资者，就连投资机构也不惜铤而走险。

在今年4-5月间，一家名为深圳市云数空间科技有限公司（下简称“云数公司”）两度公开出售沙井京基御景珑庭回迁房源，均被深圳住建局喊停。

据了解，这家公司在4月15日以14.75亿元，从沙一股份合作公司手中，拿下京基御景珑庭项目权益。

随后，云数公司在4月26日起，启动中介人员对外销售这些回迁房源。

而销售价格也从6.5万元/平方米，调至7.5万元/平方米，到4月30日已达到8万元/平方米。

到5月1日，这样违规销售的行为就已被深圳住建局叫停，公司人员也被约谈。

不料，5月25日，云数公司再度在福田某酒店“开盘”、销售房源，又被当天下午赶到的住建局人员喊停。

时隔一个月，6月25日，沙一股份合作公司宣布拿回房源，称已按照交易合同的约定而解除合同，不再交由第三方处置，才算了结此事。

无独有偶，在龙华，一批珑门名苑的新房疑似被投资公司拿下，该公司模仿开发商建设售楼处，将房源加价出售给购房者。

这导致同一时间、购买同样的房源，这些购房者却多花了70万元。

而操盘的投资公司，广州壹玖捌零文化创意园有限公司，也被指与云数公司的监事有间接联系。

目前，被骗的购房者已通过政府部门寻求解决方案。

总结

都说“金钱永不眠”，在深圳的房子有利可图之下，楼市何尝不是“永不眠”。

无论是炒作小产权房，还是倒卖新房、回迁房，都是扰乱市场的违规行为，并让本已购房难的深圳人，面临更复杂的市场。

但与此同时，公寓市场的火热、法拍房市场的健全，则是给了深圳人更多住房选择，以缓解商品住宅的供给矛盾。

2021年即将开启下半场，随着新一批商品住宅的入市，相信购房者将迎来更多选择。

 

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